Udsigter til boliglån for 2011

Indholdet af artiklen

• Lavere renter og andre overraskelser
• Bankfolk give klarsignal …
• Udbetaling på et prioritetslån
• Pantebehov
• Hvad man kan forvente fra 2011

Den generelle genoplivning af den makroøkonomiske situation i Rusland i 2010 førte til stabilisering af boligpriserne og genoplivning af realkreditlån som hovedkomponent i udlån ved køb af fast ejendom.

Hvis situationen med pantelån i 2008 og 2009 kort kunne beskrives med et bevinget filmcitat: “Patienten er mere sandsynlig død end i live …”, bragte 2010 håb om “genoplivning” af pantelånet, og i et ret hurtigt tempo og med et godt udsigt til fuld bedring.

Lavere renter og andre overraskelser

Faldet i renter på nyligt udstedte realkreditlån er blevet den største begivenhed for at tiltrække nye låntagere. Ifølge en undersøgelse foretaget af LEVADA Center (november 2010) var det mest definerende træk ved åbning af et prioritetslån for 35% af de adspurgte netop den lave rente. Anden og tredje placering blev taget af låneperioden (31%) og størrelsen på den første rate (29,5%).

Den første organisation, der annoncerede tilbage i februar 2010 om et fald i prioritetsrenter, var Agenturet for boliglån (AHML), der annoncerede udseendet i sit sortiment af låneprodukter til 9% om året (Novostroyka osv.).

I april meddelte en sådan ikonisk tungvægt af det russiske finansielle system, som Sberbank, et rentenedsættelse. Under låneprogrammerne “Mortgage Standard” og “Mortgage +” leveret af Sberbank blev satserne reduceret tre gange i løbet af året. Ifølge N. Karaseva, leder af detailudlånsafdelingen i Sberbank, “mindste renten på rubelån ved udgangen af ​​året er 9,5%.” Det er sandt, at et sådant minimum kun er tilgængeligt for lån i en periode på højst 10 år og kun for erhvervskunder i Sberbank, men også for andre kunder, der ikke er inkluderet i denne kategori, er renterne på Sberbank-realkreditlån faldet ganske markant fra 2009-indikatorerne.

Faldet i renter påvirkede hovedsageligt rubelånen.

Erhvervsbanker måtte også beslutte at sænke renten på realkreditlån. F.eks. Sænkede Raiffeisenbank renten tre gange i 2010 “Vores bank udsteder renter på pantelån til køb af fast ejendom på det sekundære boligmarked, startende fra 11,75%” – siger Andrey Stepanenko, leder af afdelingen for betjening af enkeltpersoner i ZAO Raiffeisenbank.

Beregnet af Kreditmart i november 2010 var minimums-russisk minimumsrenter på realkreditlån (for det sekundære ejendomsmarked) 11,86% for rubelån og 9,6% for dollarlån. Dynamikken i den gennemsnitlige markedsrente på realkreditrubliprodukter ifølge “Kreditmart” er for november 2010 – oktober 2010 – oktober 2009 en veltalende kæde på henholdsvis 15,19 – 15,71 – 18,68%.

Efter de fleste eksperters mening påvirkede rentenedsættelsen hovedsageligt rubelån. Generaldirektøren for IPOTEK.RU D. Ovsyannikov kalder den årlige rentesænkning med næsten en procent – fra 14,6 til 13,7%. Ifølge lederen af ​​Rusipoteka A. Ippolitov er tilbagegangen endnu større – 12,7%. I betragtning af at minimumsniveauet for realkreditlån i Ruslands moderne historie blev registreret i marts 2008 på niveauet 12,4%, kan vi oplyse sammenligneligheden mellem renterne på realkreditlån i slutningen af ​​2010 med deres niveau før krisen. I 2011, hvis man kunne forvente et yderligere fald i niveauet for realkreditbetalingsrenter (i den gennemsnitlige interbankform), er det ubetydeligt.

Den komplette annullering eller delvis reduktion af bankgebyrer, når du ansøger om et prioritetslån, er også positive nyheder i 2010 for nye låntagere. I april annullerede Sberbank en sådan indirekte betaling på sine realkreditlån. Nogle forretningsbanker (for eksempel Flexinvest) fulgte hans eksempel. De finansielle bankinstitutter, der reducerede provisionen i stedet for helt at annullere den, stoppede med at opkræve bøder for hurtig tilbagebetaling af lån (den samme Raiffeisenbank osv.)

Ifølge afdelingen for kvalitet og strategisk markedsføring af Societe Generale Bank steg den gennemsnitlige periode for udstedelse af lån til køb af boliger i gennemsnit i Rusland næsten 2 gange i forhold til 2009 (22,5 år i stedet for 13). Der er vist helt nye låneprodukter med en gyldighedsperiode på 30 og endda 50 år. Udvalget af realkreditlån er meget udvidet. Som generaldirektør for NBIK (“Uafhængigt bureau for realkreditudlån”) vidner E. Taubkina, ud over muligheden for at optage et prioritetslån i tre typer valutaer (rubler, dollars, euro), der er vist reelle programmer for unge familier, pålidelige låntagere og faste kunder – inklusive dem i forretningsbanker. E. Taubkina taler også om fremkomsten i 2010 af realkreditprogrammer, hvorefter den ansvarlige låntager på det tidspunkt, hvor lånet blev lukket, er 75 år gammel. For halvandet år siden var dette simpelthen utænkeligt..

Bankfolk give klarsignal …

Det forgangne ​​2010 var præget af et markant fald i kravene til låntagere fra bankinstitutter. Kategorien potentielle prioritetslån omfatter både borgere med ringe arbejdserfaring (i mange banker er et års ansættelse nok på det sidste job) og forretningsejere (endda individuelle iværksættere). Antallet af afslag på banker er faldet, de bureaukratiske krav til registrering af indkomstdokumenter er lettet. Lederen for afdelingen for sekundærboliger i agenturet “Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh informerer om tilbagevenden af ​​kreditprodukter til markedet med den mindste pakke af dokumenter, hvis overvejelse udføres i en accelereret tilstand. N. Konyakhina, regional direktør for DeltaCredit for det centrale forbundsdistrikt, bemærker samtidig den store omhu og professionalisme hos bankansatte, når de overvejer kreditsager. ”Kreditanalyse er blevet mere streng og detaljeret. Forsinkelser med tidligere lån – især ondsindede lån – er sandsynligvis årsagen til afslag, “siger N. Konyakhina.

Soliditeten af ​​udbetalingen bekræfter låntagers læseevne i planlægning af udgifter og styring af deres eget budget….

Et nyt fænomen til realkreditudlån efter krisen var bankfolkets opmærksomhed over for antallet af afhængige i familien til den ansvarlige låntager (indtil 2008 blev det praktisk taget ikke taget i betragtning). Som D. Ovsyannikov (generaldirektør for IPOTEKA.RU) forklarer, reducerer han for hvert ikke-arbejdende familiemedlem det månedlige garantilånebeløb med 5-10 tusind rubler. Under hensyntagen til prioritetslånets varighed kan det samlede lånebeløb falde meget markant – fra en halv million til en million rubler og endnu mere, og disse tal er kun for en afhængig.

I Rusland som helhed er forholdet mellem pantebetaling / indkomst vokset i forhold til indikatoren før krisen og er 40%. ”Der er naturligvis sådanne banker, hvor dette tal når 70%, men flertallet foretrækker reelle tal for de beløb, som låntagere er i stand til at bruge for at tilbagebetale lånet,” sagde D. Ovsyannikov..

Udbetaling på et prioritetslån

Denne parameter på et realkreditlån er inkluderet i et separat kapitel på grund af den modsatte dynamik i forhold til andre egenskaber ved boligudlån. Hvis det generelt for 2010 er muligt at oplyse ubetinget lempelse af kreditbetingelserne, er et prioritetslån uden udbetaling ophørt med at være en “reklamestang”, hvilken rolle det var forberedt på før krisen i nogle banker. Der er praktisk taget ikke et sådant låneprodukt på realkreditmarkedet i 2010. Sådan forklarer vicechef for RosEvroBank afdeling L. Pestretsova det: “Pantelån uden udbetaling er det mindst attraktive for banker, primært på grund af den upålidelige kategori af låntagere, selv i perioder med makroøkonomisk stabilitet, for ikke at nævne kriseår.” Opretholdelse af et realkreditlån uden udbetaling i de enkelte banker i øjeblikket kan klassificeres som deklarativt – renter på dem starter ved 17% pr. År, derudover debiteres en bankkommission på 7% eller mere kun for udstedelse af et sådant lån.

”Generelt er procentsatsen for den første rate blevet meget mere realistisk for låntagere, efter at den er faldet ved udgangen af ​​2010 til niveauet 20-30% af det samlede prioritetslån og endda op til 10% (et særligt tilbud fra Sberbank),” bemærker E. Makhota, vicepræsident Promsvyazbank. De fleste eksperter siger, at den optimale første rate er mindst 20% af udgifterne til boliger (for eksempel E. Taubkina, NBIK eller B. Rotenstein, firmaet “100Creditov.ru”). Ifølge NBIK er renterne på den første rate på 10% 13,85% (i bedste fald!), Og den første rate på 20% giver dig mulighed for at regne med en sats på højst 12% om året. For prioritetsrenter er næsten to point en enorm forskel både i det endelige beløb for overbetalingen og i størrelsen af ​​de månedlige betalinger.

Ifølge A. Stepanenko (Raiffeisenbank) bekræfter “soliditeten af ​​den oprindelige betaling låntagers læsefærdighed i planlægning af udgifter og styring af sit eget budget, hvilket igen bekræfter hans kreditværdighed”

Pantebehov

I 2010 steg efterspørgslen efter realkreditlån flere gange. Ifølge de oplysninger, der var til rådighed for Bank Societe Generale Vostok, blev der i december 2010 udstedt lån tre gange mere end i januar. AHML leverer statistik over udstedelse af 187,3 tusind realkreditlån til en værdi af mere end 234 milliarder rubler i de første tre kvartaler af 2010, hvilket er 2,6 gange mere end den samme midlertidige indikator for 2009.

Nu har flertallet af åbent spekulative investorer forladt det finansielle marked for realkreditlån – videresalg i de senere år har ikke været særlig rentabel (og nogle gange endda ulønnsom). Ifølge A. Devyatykh (Kutuzovsky Prospekt) “er efterspørgslen efter prioritetsprodukter begrænset af frygt for låntagere for, at krisen vil gentage”. Ifølge B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), ”er efterspørgslen efter realkreditlån ikke helt mulig i det næste år med sikkerhed. Der forventes ikke en stigning i boligpriserne, og lånerenterne til trods for faldet er stadig betydelige. “

De fleste eksperter forbinder væksten i efterspørgsel efter kredit med det gunstige prismiljø på det russiske ejendomsmarked og udskudt efterspørgsel siden 2009. Ifølge RossReestr viste realkreditmarkedet for 2010 for første gang i de sidste par år ikke sæsonudsving (som blev registreret både i årene før krisen og i 2008-2009). Ifølge N. Konyakhina (DeltaCredit) er dette “et klart tegn på stagnation som en forløber for stabilitet.”.

En lignende vurdering bekræftes af den populære udtalelse: LEVADA-centrets november-afstemning gav et veltalende tal på 84,7% (!) Af respondenterne, der betragter pantelån som en risikabel virksomhed. Indtil videre er en sådan procentdel af vores medborgere ikke sikker på, hverken for deres egen økonomiske velvære eller af stabiliteten i økonomien som helhed, der er nogen til at vokse i pantelån – men med den obligatoriske betingelse for en gunstig udvikling af deres hjemland …

Hvad man kan forvente fra 2011

De fleste eksperter forudsiger en markant stigning i efterspørgslen efter realkreditlån i 2011. Promstroybank (ifølge E. Makhota) planlægger at “gendanne mængden af ​​realkreditudlån til niveauet før krisen inden udgangen af ​​2012”. Rusipoteka Analytical Center giver endnu mere optimistiske tal på 600 milliarder rubler i det samlede omfang af nye realkreditlån i Rusland i 2011, hvilket kan sammenlignes med det velstående 2007 (720 milliarder rubler).

De mest ønskelige kunder for banker er låntagere, der planlægger solide opkøb med en positiv kredithistorie..

Eksperter forudsiger, at faldet i prioritetsrenterne vil være langsomt og ubetydeligt. Ifølge D. Ovsyannikov – “IPOTEK.RU” (som flertallet af eksperter er enige om) “vil de gennemsnitlige realkreditrenter ved udgangen af ​​2011 udgøre 12,5%.” En mere markant reduktion i satserne end 1% om året, siger Rothenstein (100Creditov.ru), er det kun muligt, hvis inflationen er bremset, og “sænker den under det nuværende niveau på 8%, hvilket er usandsynligt.

Så vi kan antage med en høj grad af sikkerhed følgende:

1. 2011 bliver året for en ægte genoplivning af realkreditudlån i Rusland som helhed, udvalget af prioritetsprodukter og antallet af banker, der opererer i denne finansielle sektor, vil blive markant udvidet.
2. At sænke renten og øge bankloyaliteten vil føre til en betydelig stigning i antallet af låntagere. Pantebetingelser for en bestemt borger har allerede næsten nået det gunstige niveau før krisen, og i det kommende år vil de kun blive bedre.
3. Interbank-konkurrence om at tiltrække kunder vil først og fremmest komme til udtryk i et fald i den indledende pantebetaling (forudsat at fast ejendompriserne er stabile)
4. De mest ønskelige kunder for banker vil være låntagere, der planlægger solide opkøb med en positiv kredithistorie, samt deltagere i “lønprojekter”.
5. Alt, der er sagt i stk. 1-4, er kun muligt på betingelse af en stabil udvikling af den russiske økonomi og fraværet af politiske og sociale omvæltninger i vores land..