Kontor ejendomsmarked – resultater fra 1. kvartal 2011

Indholdet af artiklen

• Efterspørgslen efter kontorer i Moskva voksede med mere end en tredjedel i løbet af året
• Kontorforsyning er endnu ikke vendt tilbage til niveauet før krisen
• Priserne for køb og leje af kontorer er steget lidt

Opsummering af resultaterne i første kvartal af 2011 inden for kontorejendomme i hovedstaden skal det bemærkes, at de vigtigste tendenser for dette markedssegment i den betragtede periode, efter de fleste eksperters mening, er den naturlige tilbagevenden for potentielle lejere til markedet samt den fortsatte stigning i manglen på kvalitetsforsyning..

Jacob Lawrence. Skabsmaskiner. 1946

Efterspørgslen efter kontorer i Moskva voksede med mere end en tredjedel i løbet af året

Sammenlignet med samme periode i 2010 voksede efterspørgslen efter kontorer i hovedstaden med et gennemsnit på 30-40%, hvilket utvivlsomt skyldes den generelle vækst i den økonomiske aktivitet i landet og en forbedring af erhvervsklimaet i forhold til tidligere år..

Der var en stigning i kontorlejeaktivitet blandt udenlandske virksomheder og store bankoperatører. Det er bemærkelsesværdigt, at potentielle lejere i øjeblikket allerede er klar til at overveje forslag til kontorlokaler uden at være færdige. Sammenlignet med sidste år siger storbyorganisationerne, at antallet af lejede kontorlokaler er i skal&kerne (bare vægge og loft) steg med mere end 30%.

Ifølge Maxim Zhulikov, chefspecialist for kontorejendomsafdelingen i Penny Lane Realty, er efterspørgslen efter køb af en færdigudlejningsvirksomhed mærkbart steget hos lejeren fra de første tre måneder af dette år. Han bemærkede også, at der blandt potentielle købere hovedsageligt er indenlandske private investorer. Udenlandske investorer, selvom de er klar til at købe genstande, har ofte ganske enkelt ikke tid til at reagere i tide på en meget hurtigt skiftende markedssituation.

Konsekvenserne af Moskva-myndighedernes forbud mod opførelse af kontorbygninger inden for den tredje transportring mærkes i stigende grad..

Det skal også bemærkes, at der i perioden januar til marts 2011 var en temmelig høj og stabil efterspørgsel efter køb af klasse A- og B-kontorer. Som regel viste store virksomheder interesse for sådanne objekter for at finde deres strukturer her. For eksempel var der i februar oplysninger om, at Raifaisen Bank og Rostelecom ønskede at købe et forretningscenter. Et andet slående eksempel er forhandlinger mellem repræsentanter for Alfa-Bank og AFI-Development om køb af Aquamarine-forretningscenteret..

En anden tendens i første kvartal i år er, at konsekvenserne af Moskva-myndighedernes forbud mod opførelse af kontorbygninger inden for den tredje transportring mere og mere mærkes. Kapitaludviklere, på udkig efter nye byggepladser, begyndte at vise en aktiv interesse i de tidligere industriområder i byens centrum.

Wassily Kandinsky. Moskva 1.1916

Genudvikling vil efterfølgende give byggefirmaer mulighed for med profit at sælge disse objekter. For eksempel fortsætter Sminex aktivt med at udvikle dette markedssegment. Meget snart kommer helt renoverede områder af det tidligere Salyut-anlæg ind på kapitalmarkedet. For nylig er der også vist information om erhvervelsen af ​​det samme byggefirma i den tidligere industriområde, der ligger ved Prospect Mira, 102.

Vi bemærker også, at den største efterspørgsel i første kvartal af 2011 blev observeret efter kontorlokaler i forretningscentre beliggende i det centrale administrative distrikt i Moskva. Stigningen i efterspørgslen efter kontorer i klasse A og B + bekræftes af det faktum, at i henhold til resultaterne fra de første tre måneder af dette år er belægningsgraden for forretningscentre i kategori A fra 90% til 95%, i kategori B + – fra 80% til 90% … Som et eksempel på krævede forretningscentre kan man nævne: BC “Orlikov”, BC “Noah’s Ark”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.

Kontorforsyning er endnu ikke vendt tilbage til niveauet før krisen

I første kvartal af dette år trådte adskillige nye forslag på markedet inden for kontorejendomssegmentet. Først og fremmest skyldtes stigningen i den tilbudte plads de faciliteter, der blev bygget tilbage i 2010. Således steg mængden af ​​nyt udbud af kontorlokaler i de første tre måneder af 2011 med mere end 200 tusind kvadratmeter..

Hvis vi sammenligner udbuddet med niveauet før krisen, skal vi dog bemærke Moskvas udviklere ekstremt lave aktivitet. Grundlæggende vil dette år blive udført for at afslutte byggearbejder på anlæggene, der begyndte i 2008-2010. Moderne kapitaludviklere er begyndt at henvende sig meget alvorligt til udsigterne og potentielle risici ved nye projekter, især inden for erhvervsejendomssegmentet. For eksempel blev nogle forretningscentre under opførelse, som stadig befandt sig i et tidligt byggetrin, ombygget, og lejligheder blev bygget på deres sted. Således er det samlede areal af projekter, der nu bliver til fast ejendom på grund af ombygning, cirka 1 million kvadratmeter. m.

Laszlo Moholy Nagy. Konstruktion. 1923

Dannelsen af ​​denne tendens var først og fremmest påvirket af annulleringen af ​​opførelsen af ​​nogle store velkendte projekter, samt gennemførelsen af ​​revisionen af ​​godkendelser og tilladelser, der tidligere blev udstedt af den tidligere storbyadministration. I øjeblikket vides det officielt om annullering af opførelsen af ​​erhvervsejendomme, hvis samlede areal er næsten 900 tusind kvadratmeter. m.

Hvis vi overvejer udbuddet af kontorer på det sekundære marked, påpeger mange eksperter en tilbagevenden til den “virtuelle” salgsmodel, der er karakteristisk for perioden før krisen. Sælgere tilbyder kun deres aktiver til salg for at finde ud af, hvor meget deres ejendomme er steget i værdi. Det skal også bemærkes, at priserne på tilbud sammenlignet med sidste år er steget med mere end 30%, men alle transaktioner med erhvervsejendomme udføres nu på markedet. Generelt er antallet af kontorgenstande, der faktisk tilbydes til salg, kraftigt faldet i forhold til 2008-2010..

Et af de mest interessante og lovende nye projekter, der kom ind på markedet i begyndelsen af ​​2011, er Barclay Plaza forretningscenter. Dette er et moderne forretningskompleks af klasse B +. Det samlede areal af anlægget er omkring 47 tusind kvadratmeter. Det har en veludviklet infrastruktur (reception, restaurant, separat spisestue for ansatte, indkøbsgalleri, fitnesscenter og swimmingpool) samt let adgang til alle større transportlinjer i byen.

Priserne for køb og leje af kontorer er steget lidt

Sammenlignet med den samme periode i 2010 steg lejepriser og salgspriser for kontorejendomme i Moskva med 15-20%, afhængigt af objektets placering og klasse. Hvis vi tager prisstigningen på kontorejendomme i perioden januar til marts 2011, var det ca. 2-3%, afhængigt af objekterne.

Prisstigningen skete af flere grunde. På den ene side blev priserne påvirket af prognoser for en betydelig reduktion i opførelsen af ​​nye erhvervsejendom og et meget langsomt tempo i lanceringen af ​​tidligere annoncerede ejendomme på markedet. På den anden side et fald i andelen af ​​ledige kontorlokaler i høj kvalitet med fuld efterbehandling.

Den markante stigning i priserne blev også lettet af væksten i købsstyrken for private investorer..

Gennemsnitlige lejepriser for hovedstadskontorer i klasse A i 1. kvartal varierede fra $ 700 til $ 1100 pr. Kvadratmeter, for klasse B + og B-kontorer – fra $ 300 til $ 950 per kvadratmeter. Det skal også bemærkes, at prisniveauet for detailarealer i centrum af Moskva naturligvis er noget højere og spænder fra $ 1000 til $ 4000 per kvadratmeter. I henhold til resultaterne fra 1. kvartal 2011 inkluderede de dyreste Moskva-gader: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov-bane, Petrovskie-linjer, Kamergersky-bane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky mest, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Opsummering af de samlede resultater for 1. kvartal 2011 kan det hævdes, at det kommercielle ejendomsmarked, inklusive kontormarkedet i Moskva, i den nærmeste fremtid forventer en yderligere stigning i lejepriser og priser. Derudover kan det antages, at væksten i efterspørgselsaktiviteten i denne sektor fortsætter. Samtidig forbliver de mest populære og lovende kontorer sandsynligvis klasse A og B +. Det kan også siges, at den klare tendens til en stigning i underskuddet på sådanne kontorlokaler på markedet, der er fremkommet i første kvartal, vil fortsætte indtil udgangen af ​​dette år. For et år siden i kategorien af ​​kontorer i forretningscentre i klasse A og B + kunne op til 10 egnede tilbud frit findes på markedet. I øjeblikket er antallet af tilbudte kontorer i dette segment faldet til 1-2.

På trods af den markant øgede markedsaktivitet i 1. kvartal i år, ifølge eksperter, vil Moskva-kontorets ejendomsmarked højst sandsynligt være i stand til at vende tilbage til indikatorerne før krisen inden 2012-2013.

I andet kvartal i år forudsiger mange eksperter en svag stigning i lejepriser på niveauet 2-3%, hvilket primært vil skyldes den sæsonmæssige stigning i efterspørgslen og ønsket fra potentielle købere og lejere om at gennemføre alle transaktioner inden sommerferien starter. Desuden forudsiger eksperter, at i løbet af 2011 vil udbuddet af høj kvalitet af kontorlokaler falde med en høj hastighed, og ved udgangen af ​​året vil hovedstaden have en alvorlig mangel på faciliteter i dette markedssegment..