Indholdet af artiklen
- Værdien af acceptattesten for køberen
- Værdien af acceptcertifikatet for sælgeren
- Regler for udarbejdelse af en handling
- Endnu en trussel mod afslaget på at underskrive godkendelsesattesten af udvikleren
- Funktioner ved at acceptere en lejlighed fra en udvikler
- underretninger
- Inspektionsregler
- Garantireparation
- Tricks, der bruges af udviklere til underskrivelse af akten for accept og overførsel af fast ejendom
- Funktioner ved modtagelse af en lejlighed ved køb
Handlingen om accept og overførsel til mange deltagere i ejendomstransaktioner synes at være et ubetydeligt stykke papir, hvis registrering ikke er værd at spilde tid. Men hvis handlingen ikke er underskrevet eller forkert udført, kan dette medføre alvorlige problemer. Overvej betydningen og trækene ved forberedelsen af dette dokument.
Værdien af acceptattesten for køberen
For køberen af en lejlighed er en handling med accept og overførsel, som ofte kaldes en overførselslov, ekstremt vigtig af flere årsager:
- Skyldet angiver den tekniske tilstand for lejligheden på købstidspunktet. Hvis det viser sig, at det ikke overholder kontraktbetingelserne, vil køberen have meget lille chance for at tvinge sælgeren til at rette de eksisterende mangler uden en underskrevet handling. Dette gælder især i tilfælde, hvor boliger købes fra en bygherre. Hvis køberen ser, at lejligheden har et skævt gulv eller revner i væggene, er det værste, han kan gøre, at skrive i overdragelsesakt, at der ikke er krav på ejendommens tekniske tilstand.
- Hvis forpligtelsen til at underskrive acceptattesten er angivet i kontrakten, udsteder Rosreestr-ansatte simpelthen ikke et ejerskabsbevis til køberen. Hvis aftalen ikke indeholder bestemmelser om underskrivelse af en handling, er der ikke forudset problemer med registrering af ejerskab.
- Uden en handling vil det ikke være muligt at modtage et skattefradrag. Dette dokument vil bestemt kræves af skattemænd.
Værdien af acceptcertifikatet for sælgeren
Ved første øjekast ser det ud til, at sælgeren overhovedet ikke har brug for en accept af accept, men dette er ikke helt sandt. Hvis en lejlighed, der allerede er solgt, under overførslen, hvor overdragelsesaktet ikke blev underskrevet, oversvømmelse eller der er brand i den, kan køberen forsøge at forpligte sælgeren til at betale reparationsomkostningerne. I henhold til loven udføres overførslen af en lejlighed nøjagtigt i henhold til dette dokument. Der er ingen handling – der er intet bevis for, at sælgeren faktisk overleverede den til køberen, hvilket betyder, at synspunktet fra loven stadig disponerer over lejligheden og skal betale for dens reparation.
Hvis sagen går for retten, kan du naturligvis finde vidner, der vil vise, at køberen allerede har disponeret over ejendommen på tidspunktet for katastrofen, men det er meget nemmere at underskrive og opbevare en kopi af overdragelsen af bolig. Dette gør livet meget lettere, når sådanne situationer opstår, og giver dig mulighed for at undgå langvarig retslig bureaukrati..
Regler for udarbejdelse af en handling
Der er ingen klare krav til design af dette dokument i lovgivningen. Men på baggrund af formålet med handlingen om accept og overførsel angiver jeg normalt følgende oplysninger i den:
- Dokumentets navn.
- Dato og sted for underskrift.
- Underskrivende data.
- Beskrivelse af ejendommen, der overføres (på hvilken adresse den ligger, i hvilken etage osv.).
- Inspektionsark: er en vedhæftet fil til handlingen. Det beskriver detaljeret ejendommens tekniske tilstand på overførselstidspunktet. For nøjagtigt at registrere lejlighedens tilstand kan du tage fotos ud over tekstbeskrivelsen, som også vil være knyttet til handlingen.
- Oplysninger om tilstedeværelsen eller fraværet af de parter, der underskrev dokumentet med krav mod hinanden.
- Detaljer om den kontrakt, som overdragelsesaktet er knyttet til.
- Undertegnelser fra parterne med obligatorisk dekryptering.
Endnu en trussel mod afslaget på at underskrive godkendelsesattesten af udvikleren
En udvikler, der sælger fast ejendom, for at nægte at underskrive acceptattesten, betaler køberen af lejligheden 1/300 af centralbankens sats for kontraktprisen. For eksempel, hvis en lejlighed koster 5 millioner rubler, skal han betale 2.500 rubler dagligt for at nægte at underskrive handlingen. Således kan sanktionerne om få år være lig med værdien af fast ejendom. Men størrelsen af sanktioner kan ikke overstige værdien af fast ejendom..
I tilfælde af regelmæssigt salg og køb gælder det ansvar, der er fastlagt i kontrakten. Som regel sætter parterne en sanktion, der er bundet til kontraktprisen. Hvis aftalen ikke indeholder nogen sanktioner, bør den part, der undgår underskrivelsen, ikke betale noget..
Funktioner ved at acceptere en lejlighed fra en udvikler
Overvej alle aspekter af denne procedure.
underretninger
Udvikleren er forpligtet til at overføre lejligheden til køberen inden for den i kontrakten angivne tid, ingen afvigelser fra denne dato er tilladt. Hvis fristen for at sætte bygningen i drift er forsinket, er bygherren forpligtet til at sende et brev til køberen to måneder før underskrivelsesdatoen, der er fastlagt i kontrakten med et forslag om at ændre aftalen.
Hvis bygningen efter to måneder stadig ikke bliver taget i brug, og bygherren ikke overfører lejligheden til køberen, betaler han køberen den allerede nævnte straf i størrelsesordenen 1/300 af Centralbankens diskonteringssats for kontraktprisen for hver forsinkelsesdag. Køberen har ret til at opkræve en straf for retten.
Udvikleren er forpligtet til at meddele køberen, at konstruktionen er afsluttet en måned før arbejdets afslutning.
Inspektionsregler
Ved underskrivelse af gerningen viser udviklerens repræsentant lejligheden til køberen. Hvis der findes mindre, aftagelige fejl, registreres de på inspektionsarket. Det er også nødvendigt, at repræsentanterne for det sælgende selskab i dette dokument angiver den tidsramme, inden for hvilken manglerne vil blive fjernet..
Køberen skal ikke underskrive inspektionsrapporten, før bygherren har bragt ejendommen i korrekt stand. Hvis de konstaterede mangler er uoprettelige (ujævne gulve, ventilationsproblemer osv.), Er det bedre for køberen at nægte at købe en lejlighed helt.
Garantireparation
Der er også noget som skjult arbejde – deres resultat kan ikke kontrolleres under den første inspektion af lejligheden (for eksempel tilstanden til ledningsføringen). Ulemperne ved sådanne værker vises efter et vist tidspunkt, efter at køberen har accepteret lejligheden..
Det skal huskes, at i henhold til loven er udvikleren forpligtet til at fjerne sådanne mangler i løbet af garantiperioden, som er fastlagt ved kontrakten (i henhold til loven kan den ikke være mindre end tre år, normalt 5 år).
Hvis der konstateres en mangel, skal ejeren af lejligheden sende et brev til bygherren, der beskriver problemet. Udviklerens repræsentant er forpligtet til at besøge lejligheden inden for 5 dage, inspicere manglerne beskrevet i brevet og udarbejde en handling, der vil beskrive arten af problemerne og tidspunktet for deres eliminering.
Det er nødvendigt at bevise, at manglen netop opstod som følge af bygherrens fejl, for dette er der bestilt en særlig undersøgelse, som følge heraf på grundlag af de nuværende SNIP’er og GOST’er afgives en udtalelse om de grunde, der medførte manglerne.
For eksempel er der tilfælde, hvor en undersøgelse viste, at skimmelsvampen, der optrådte i en lejlighed i et for nylig bestilt hus, var forårsaget af et lækkende tag, hvilket er udviklerens skyld. I dette tilfælde havde køberen en chance for at flytte omkostningerne ved at korrigere denne mangel til udviklerfirmaet..
Et andet illustrerende tilfælde: I 2014 var en beboer i Krasnoyarsk i stand til at sagsøge bygherren 15% af værdien af ejendommen på grund af mangler fundet i den. Hun bestilte en konstruktionskompetence, der afslørede ujævne vægge, skæve gulve og lofter og andre mangler, der opstod under efterbehandlingen. Retten besluttede at forpligte bygherren til at betale ejeren af lejligheden 300.000 rubler for at eliminere de eksisterende mangler og 80.000 rubler en bøde til staten.
Det er bemærkelsesværdigt, at ejeren af lejligheden i dette tilfælde først underskrev acceptattesten og henvendte sig til bygherren, der nægtede at rette op på manglerne, da der ikke blev angivet nogen kommentarer til ejendommens tilstand i handlingen. Men retten tog ikke hensyn til denne omstændighed, da ingen annullerede garantiperioden.
Men alligevel er det bedre ikke at underskrive handlingen, hvis der er alvorlige mangler i lejligheden, og hvis de er ubetydelige, skal du i det mindste markere de identificerede mangler i inspektionsarket og tvinge udviklerens repræsentant til at angive tidsrammen for deres korrektion.
Det er stærkt afskrækket at udføre reparationer i en lejlighed, der netop er modtaget fra bygherren, da det efter dets færdiggørelse vil være meget vanskeligt at bevise, at eventuelle mangler i lejligheden optrådte uden fejl hos de lejede bygherrer.
I henhold til loven er der også en række andre tilfælde, hvor udvikleren ikke er forpligtet til at udføre garantireparationer og rette fejl, der er opstået:
- bygningens naturlige slid;
- forkert drift af fællesarealer;
- svigt i tekniske systemer, der opstod som følge af beboernes skyld;
- overtrædelse af reglerne for drift af husholdningsapparater og VVS;
- reparation, krænkelse eller udskiftning af lejere af lejlighedens strukturer og udstyr, overført til dem under godkendelsesattesten af bygherren.
Tricks, der bruges af udviklere til underskrivelse af akten for accept og overførsel af fast ejendom
Repræsentanter for udviklere er meget uvillige til at lægge deres underskrift under handling af identificerede mangler. Deres foretrukne taktik er at nægte at underskrive handlingen under undersøgelsen og derefter spille for tiden under ethvert påskud. I henhold til loven, hvis køberen ikke underskriver acceptattesten inden for to måneder, kan udvikleren gøre det alene..
Hvis sælgeren bruger en sådan taktik, er det nødvendigt at underskrive overdragelseshandlen selv og derefter sende et krav til bygherren, hvor der vil være et krav om at rette alle mangler og underskrive overdragelsesakt, ellers vil køberen gå til retten.
Hvis et sådant dokument er tilgængeligt, har køberen enhver chance for at tvinge bygherren til at rette fejlene i lejligheden og underskrive acceptattesten.
Funktioner ved modtagelse af en lejlighed ved køb
Når man køber en lejlighed, indeholder loven ikke nogen frister for underskrivelse af overdragelsesakt. Parterne behøver ikke at sende hinanden meddelelser, medmindre dette selvfølgelig leveres af kontrakten.
Der er normalt heller ingen garantiperiode. Selvfølgelig kan parterne angive en sådan betingelse i kontrakten, men da det i praksis er meget vanskeligt at tvinge sælgeren til efterfølgende at korrigere eventuelle mangler i lejligheden (det er undertiden vanskeligt endda at finde den), giver det ingen mening at tilføje en sådan klausul til aftalen.
Køberen skal bare nøje undersøge lejlighedens tekniske tilstand: vægge, vinduer, lofter, meter osv., Og i mangel af væsentlige kommentarer, underskrive handlingen.
Ikke alle har viden og erfaring til korrekt at gennemføre en sådan inspektion. Derfor tager køberen ofte en ekspert med sig, der kan bemærke alle manglerne..
- Certifikatet for accept og overførsel af lejligheden fra bygherren – download i .doc-format
- Acceptbevis, når du køber en lejlighed – download i .doc-format
- Inspektionsark – download i .doc-format
Hvordan fungerer processen med accept og overførsel af boliger i praksis? Er der bestemte krav eller dokumenter, der er nødvendige? Og hvad med omkostningerne? Jeg vil gerne have mere information om dette emne, da det virker som en vigtig del af bolighandlen.