Indholdet af artiklen
I henhold til sociologiske undersøgelser skal mere end 70% af den russiske befolkning forbedre deres levevilkår. Boligspørgsmålet er relevant for hele landet, men i denne artikel vil vi forsøge at fokusere på hovedstadens boligmarked.
Generelt efter krisen begyndte markedet for nye bygninger i hovedstaden at genoplive, nye projekter vises, de fleste af de frosne byggeprojekter er genoptaget. Modtog en ny drivkraft for udvikling og prioritetslån.
Tilstanden for det primære boligmarked
Som du ved, har mange udviklere under krisen besluttet at fryse deres konstruktion. Efterhånden begynder markedet for nye bygninger i hovedstaden at genoplive. Allerede i 2010 var der en tendens til genoplivning af dette segment af ejendomsmarkedet, og genoplivningen er især mærkbar i opførelsen af boliger i økonomiklasse, som i perioden efter krisen er meget efterspurgt. Nu er potentielle købers tillid til dette markedssegment vokset markant. Befolkningens indkomster stabiliseredes, effektiv efterspørgsel efter boliger dukkede op, nye projekter begyndte at dukke op på markedet, og byggeriet blev også intensiveret ved mange faciliteter, der blev suspenderet under krisen..
Ved udgangen af 2010 var andelen af færdige boliger i den samlede forsyning af lejligheder i økonomiklasse i nær Moskva-regionen 50% – dette er genstande, der allerede er taget i brug eller er i det endelige byggetrin (henholdsvis 19% og 31%). Andelen af projekter i det indledende byggetrin er 44%. De resterende 6% er frosne byggepladser eller genstande med langsom konstruktion.
For den potentielle køber er den afgørende faktor det optimale forhold mellem pris og kvalitet..
Ifølge eksperter fra Analytical Consulting Center MIEL i januar 2011 trådte 40 huse for første gang ind på kapitalmarkedet, hvilket er 7,4% af det samlede antal foreslåede nye bygninger. De fleste af dem er middelklassehuse samt nye bygninger, der er i den indledende fase af byggeriet. Utseendet på det primære marked af nye og relativt billige tilbud førte generelt til et fald i priserne. Prisfaldet er imidlertid ikke signifikant – 3,2% i rubler og 0,1% i dollars.
For den potentielle køber er den afgørende faktor det optimale forhold mellem pris og kvalitet. Derfor vælger folk nye bygninger i økonomiklasse. Derudover er opfattelsen af, at huse i økonomiklasse er bygninger af meget lav kvalitet, absolut ikke sandt. Kombinationen af materialer til middels pris, men alligevel høj kvalitet, med den seneste udvikling inden for byggebranchen gør det muligt at bygge pålidelige og overkommelige boliger.
Priser på fast ejendom, især i Moskva, har imidlertid været og forbliver ret høje. I henhold til resultaterne fra januar i år blev de fleste af forslagene (46%) noteret i prissegmentet fra 100 tusind til 150 tusind rubler pr. M². For lejligheder i prisen varierer fra 150 tusind til 200 tusind rubler pr. m. tegnede sig for 37% af den samlede forsyning i intervallet fra 200 tusind til 250 tusind rubler – kun 10%. Det viste sig, at minimumstilbudet var for lejligheder med en pris på op til 100 tusind rubler pr. Kvm. – 7%.
Gennemsnitsprisen for boliger i økonomiklasse i januar beløb sig til 60,2 tusind rubler per kvadratmeter. m, middelklasse – 59.2 tusind rubler pr. m, erhvervsklasse – 101 tusind rubler pr. m.
Hvad angår efterspørgslen var der ifølge resultaterne fra januar 2011 1- og 2-værelseslejligheder traditionelt mest efterspurgt, svarende til henholdsvis 48% og 37%. 3-værelseslejligheder udtrykte et ønske om at købe 14% af alle købere, fler-værelseslejligheder – kun 1%.
Nye bygninger presses ud af Moskva-ringvejen
Det skal bemærkes, at der for nylig har været en tendens til at fortrænge nye bygninger uden for Moskva-ringvejen. Sagen er, at der længe har været en mangel på byggepladser i hovedstaden, og de, der findes, er ret dyre, hvilket uden tvivl påvirker omkostningerne pr. Kvadratmeter. Så det viser sig, at bygning af panelhuse i Moskva ikke er meget rentabel nu.
Som et resultat er hovedaktiviteten for udviklere nu koncentreret i Moskva-regionen, hvilket er væsentligt førende med hensyn til nybyggeri. Fra 5 til 12 nye objekter kommer ind på markedet for nye bygninger i Moskva-regionen pr. Måned.
I øjeblikket er mange nye økonomiklassehuse blevet bygget og bliver bygget i følgende distrikter: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Inden for Moskva-ringvejen i de sidste 2 år blev der udført konstruktion i områderne Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. I øjeblikket bygges og sælges omkring 40 nye økonomier og komfortklasseegenskaber aktivt i hovedstaden. 83% af alle nye bygninger i økonomiklasse er placeret i det sydlige administrative distrikt. I det sydvestlige administrative distrikt – 7%, i CJSC – 6%., Det mindste af alle objekter i det sydøstlige administrative distrikt og det nordøstlige administrative distrikt – kun 2%. I CAO, SZAO, VAO og CAO er der ingen nye bygninger i implementeringen.
Pant genfødes
Når man køber en ny lejlighed, beslutter en potentiel køber sig selv to hovedspørgsmål. Først har han brug for at finde passende boliger, derfor er udviklerfirmaet, der bygger denne bolig. For det andet, hvis køberen ikke har nok penge til at købe boliger, skal der foruden valget af selve lejligheden løses endnu et problem – at finde penge til at betale for den manglende del af dens omkostninger. I dette tilfælde er løsningen et realkreditlån.
Hvad angår det første spørgsmål, er det ikke svært at finde en lejlighed, udviklere er blevet mere aktive, og udbuddet af lejligheder på markedet vokser kun, og ifølge prognoserne vil det fortsætte med at vokse. Med hensyn til realkreditlån kan vi også sige, at da den effektive efterspørgsel fra befolkningen vokser, udlåner også realkreditudlån..
De fleste banker låner kun til projekter under opførelse, hvis husets kasse allerede er klar og al den nødvendige kommunikation er forbundet.
Ifølge agenturet “Miel” tilbyder i øjeblikket 11 banker i hovedstaden lån til boliger i nye bygninger. En minimumsudbetaling på 10% kræves af Sberbank, Russian Mortgage Bank og Moskva kreditbank. Den mindste rente i rubler tilbydes af VTB 24 Bank (promoveringen “With a New House”, der blev forlænget indtil 26. februar 2011): inden registrering af ejendomsrettigheder er satsen 9,95-12,35%, efter ejendomsregistrering – 7,5- 9,85%. Den gennemsnitlige rente er 13-14% om året.
Ved første øjekast kan det se ud til, at udlånsbetingelserne næsten er før krisen. Men alt er ikke så enkelt. De fleste banker låner til projekter under opførelse, kun hvis kassen i huset allerede er klar og al den nødvendige kommunikation er forbundet, er det meget vanskeligt at få et lån til at købe et hus i det indledende byggetrin. Sberbank og VTB-24 har flere gratis betingelser, men disse banker tilbyder at købe en lejlighed fra deres liste over akkrediterede nye bygninger. Derfor er låntagers valg meget begrænset. Imidlertid har VTB-24 den længste periode på realkreditudlån – op til 50 år.
Baseret på dynamikken i det primære boligmarked i Moskva kan det antages, at i 2011 vil opførelsen af nye bygninger fortsætte med at vokse. Efterspørgsel giver som bekendt anledning til udbud, og efterspørgslen vokser i øjeblikket konstant. Samtidig efterspørgsel efter boliger giver anledning til en stigning i udbuddet af realkreditudlån. Folk er klar til at betale for meget for dyre kvadratmeter, og bankerne begynder i stigende grad at stole på befolkningen efter krisen. Den voksende tendens til at flytte de vigtigste byggepladser uden for Moskva-ringvejen vil også kun intensiveres på grund af det faktum, at der er billigere boliger, og der er meget flere steder end i hovedstaden. Følgelig kan Moskva i den nærmeste fremtid have en mangel på nye boliger i økonomiklasse..
Hvordan har det primære boligmarked i hovedstaden udviklet sig siden februar 2011? Er udbuddet fortsat stigende, og er priserne stadig faldende?