Oversigt over ejendomsmarkedet i Moskva i februar 2011

Indholdet af artiklen

• På det sekundære boligmarked er situationen ret stabil
• Markedet for nye bygninger blev markant genoplivet i februar
• Hvad der sker dernæst

Den forgangne ​​februar tilføjede en masse intriger til en temmelig kompliceret situation på det indenlandske ejendomsmarked. På den ene side er der omstændigheder, hvor omkostningerne til boliger skal stige og ganske hurtigt. Krisen er allerede ved at gå tilbage.

Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya dæmning. 2005

Realkreditudlån begyndte at genoplive, hvilket bliver mere overkommelig. Det er umuligt ikke at tage hensyn til stigningen i oliepriserne, priserne på sort guld ramte rekorder i februar. Alt dette på baggrund af de lave satser på nybyggeri i hovedstaden, synes det, burde have skubbet lejlighedspriserne op. Men på trods af alt er prisen på kvadratmeter ikke travlt med at vokse.

På det sekundære boligmarked er situationen ret stabil

I følge det analytiske center “Indikatorer for ejendomsmarkedet” steg februar 2011 indekset for huspriser i hovedstaden med næsten 1% fra $ 4530 til $ 4573 per kvadratmeter, dvs. væksten er minimal og ligger på inflationsniveauet. Dette kan til gengæld også skyldes svækkelsen af ​​dollaren i februar. Hvad angår rubelpriserne for lejligheder i Moskva, forbliver de på plads. Så i februar var gennemsnitsprisen pr. Kvadratmeter i Moskva i rubelmængder omkring 135 tusind rubler per kvadratmeter.

Boliger i økonomiklasse er mest efterspurgt i Moskva.

Hvis vi overvejer prisændringen efter boligtype, er situationen ikke ensartet. Den største prisstigning observeres i lavprissegmenter: panelhuse (+ 1,3%), inklusive gamle boligmasse, 1-værelses (+ 1,2%) og 2-værelses (+ 1,1%) lejligheder. I dyre moderne monolitiske murhuse er der endda et fald i priser (-0,9%), der er næsten ingen stigning i segmentet for flere-værelseslejligheder (+0,2). Som i januar er boliger i økonomiklasse den største efterspørgsel i Moskva. Rimelige lejligheder vaskes ud af markedet, og vækstraten for priser for lejligheder i den lavere priskategori.

Omkostningerne ved lejligheder i hovedstadsområderne i februar er kendetegnet ved lignende dynamik – det største plus blev bemærket i billige boligområder: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, etc. Stigningen i priser i disse områder var i gennemsnit 1,8% til 2,2%. På samme tid i mange dyre områder i centrum af Moskva var priserne i februar endda røde, for eksempel: Marxist, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganskaya, Chkalskaya, Chkalskaya , Borovitskaya (fra -1% til -0,4%).

Hvis vi overvejer dynamikken i lejepriserne i februar 2011 af distriktene i Moskva: Central District uændret, Western District – i et lille minus (-0,2%). De billigste distrikter er i det største plus: alle distrikter uden for Moskva-ringvejen (+ 1,9%) såvel som det østlige distrikt (+ 1,0%) og det nordøstlige distrikt (+ 1,4%).

Markedet for nye bygninger blev markant genoplivet i februar

Efter et lille fald i aktiviteten på kapitalmarkedet for nye bygninger, der blev noteret i januar, blev februar, som det faktisk blev forudsagt, præget af en mærkbar aktivering af både udviklere og potentielle købere. Ifølge analytikere fra Azbuka Zhilya-selskabet steg den potentielle efterspørgsel efter nye bygninger, der blev bestemt af antallet af anmodninger fra potentielle købere, både i Moskva og i Moskva-regionen, i februar 2011 med 10-15% sammenlignet med januar.

Yuri Pimenov. Bryllup på morgendagens gade. 1962

Ifølge forskerne skyldes denne kendsgerning også, at en betydelig del af de kunder, der henvendte sig til dem i slutningen af ​​januar, simpelthen ikke havde tid til at tage en beslutning om at købe et hjem og udsatte transaktionen til februar. Som et resultat er antallet af købt lejligheder i nye bygninger mere end fordoblet i februar i forhold til januar.

Derudover bragte nogle udviklere i februar deres nye ejendomme på markedet. Som et resultat steg antallet af nye boliger under opførelse i det åbne salg i Moskva med 1,8% og næsten nåede op på 370 enheder, antallet af tilbudte lejligheder på markedet sammenlignet med januar steg igen med 3,4%.

Ifølge Artyom Rzhavsky, leder af rådgivnings- og analyseafdelingen i Azbuka Zhilya-agenturet i Moskva-regionen, er udviklere begyndt at promovere nye projekter endnu mere aktivt. Samtidig overstiger efterspørgslen efter de eksisterende foreslåede objekter betydeligt storbyens indikatorer. I henhold til virksomheden i februar 2011 på markedet for nye bygninger i Moskva-regionen steg således antallet af foreslåede ejendomme (ca. 700) og antallet af lejligheder til salg med 2,3% i forhold til den foregående måned..

Det er også værd at bemærke, at i februar i Moskva blev salget i flere luksuriøse boligkomplekser genoptaget. Dette førte til, at gennemsnitsprisen pr. m i nye bygninger i hovedstaden steg med 2,5% i forhold til januar: under hensyntagen til boliger i højere priskategorier var prisen på omkring 211 tusind rubler.

Ifølge mange eksperter er der ingen direkte sammenhæng mellem dynamikken i oliepriser og fast ejendom priser..

Ingen lignende tendenser blev bemærket i Moskva-regionen. I Moskva-regionen er de mest efterspurgte boliger stadig lejligheder i økonomiklasse. Nogle af de stående faciliteter er flyttet til et højere stadium af beredskab. Samtidig kom flere nye projekter ind på markedet, som kompenserede for prisdynamikken.

Ved udgangen af ​​februar 2011 blev den gennemsnitlige pris pr. m i nye bygninger i Moskva-regionen udgjorde 63.1 tusind rubler. Følgelig forblev prisen på januar-niveau.

Hvorfor huspriser ikke skyder sammen i kølvandet på stigende oliepriser og en mærkbar opsving i økonomiens finansielle sektor?

For det første reagerer markedet ikke straks på disse faktorer, der er en tidsforsinkelse. Hvis olie ved udgangen af ​​februar steg i pris til rekordniveauer ($ 120 pr. Tønde Brent), vil dette kun afspejles på ejendomsmarkedet kun få måneder senere. Men selv her er det ikke så enkelt. Som du ved, begyndte olie at stige i pris allerede i slutningen af ​​sidste sommer, da den ved udgangen af ​​2010 steg fra $ 70 pr. Tønde til $ 95, dvs. væksten var allerede 35%. På samme tid var der ingen markante prisforhøjelser på ejendomsmarkedet både om efteråret og vinteren.

Ifølge mange eksperter er der ingen direkte sammenhæng mellem dynamikken i oliepriser og fast ejendom priser. Uden tvivl er de sammenkoblet inden for den generelle makroøkonomi. Imidlertid er dette forhold ikke-lineært og ikke så enkelt, at det ville være muligt at udlede et nøjagtigt mønster for indflydelsen af ​​prisen på sort guld på fast ejendom i Rusland. Hvis vi analyserer den generelle situation, viste ejendom og olie i de senere år oftere ikke den modsatte dynamik, men gentog hinanden.

Hvad angår det nuværende underskud af nye bygninger i hovedstaden, er billedet heller ikke klart her. Faktisk er mængden af ​​idriftsættelse af nye boliger i Moskva de sidste par år faldet markant fra 4,8 kvadratmeter. m. i 2007 til 1,8 millioner kvadratmeter. m. i 2010. Det skal dog bemærkes, at ud af 4,5 – 4,8 millioner kvadratmeter, der blev bygget før krisen, kun ca. 1,5 millioner kvadratmeter blev frigivet til gratis salg på markedet. De resterende 70 – 80% var til sociale boliger, bygget på bekostning af budgetmidler. Følgelig forblev udbuddet af nye boliger på markedet på omtrent det samme niveau som før krisen.

Hvad har vi som et resultat? Det ser ud til, at der er mange grunde til prisstigningen, men efter en detaljeret undersøgelse er deres objektive indvirkning på det russiske ejendomsmarked meget kontroversielt..

Hvad der sker dernæst

Fra alt det ovenstående kan vi konkludere, at der i de kommende måneder ikke er nogen grund til at forvente et skarpt prisstigning på kvadratmeter i Moskva og faktisk i hele Rusland. Det er meget muligt, at de nuværende vækstrater for gennemsnitlige prisindikatorer på ca. 1-2% pr. Måned overholdes. Bemærk, at ændringen i valutakursen foretager sine egne justeringer af prisniveauet. Hvis dollaren fortsætter med at svækkes, med en stigning i rubelboligerne i hovedstaden med 1%, kan stigningen i priser i dollar være – 2-3% eller endda mere.

I andet halvår af 2011 kan man ifølge nogle eksperter forvente en mere intens stigning i priserne, som hovedsageligt vil falde på økonomiklasseboliger. For det første kan det være relateret til valget, fordi dette er opførslen af ​​priser, der blev observeret under valget i 2004 og 2008. For det andet er virkningen på det indenlandske ejendomsmarked af den globale inflation, der vinder fart på grund af den uberettigede udskrivning af ikke-støttede penge, meget mulig. Under sådanne forhold, og fast ejendom kan begynde at vinde tilbage i et hurtigere tempo. I dette tilfælde afspejler dynamikken i rubelpriser situationen mere objektivt i dollarprisen.

Generelt bør man ikke forvente skarpe spring i fast ejendompriser i hovedstaden gennem året.