Gennemgang af det kommercielle ejendomsmarked i Moskva for januar-februar 2011

Indholdet af artiklen

• Generel dynamik i det kommercielle ejendomsmarked i Moskva
• I januar blev 110 tusind kvadratmeter bygget i Moskva. m. af nye kontorbygninger
• Leje af kontorer i Moskva vil fortsat stige i pris
• Hvad venter det kommercielle ejendomsmarked i 2011

Den nylige vækst i landets økonomi og dens genopretning efter krisen har skabt gunstige betingelser for opsving i den indenlandske forretning. Som et resultat vokser efterspørgslen efter erhvervsejendomme i Moskva. På grund af reduktionen i nybyggeri af kontor- og detailarealer under krisen er der imidlertid en betydelig mangel på plads. Som et resultat er der i nogle segmenter en stigning i priser og lejepriser.

Drøfte

• Generel dynamik i det kommercielle ejendomsmarked i Moskva
• I januar blev 110 tusind kvadratmeter bygget i Moskva. m. af nye kontorbygninger
• Leje af kontorer i Moskva vil fortsat stige i pris
• Hvad venter det kommercielle ejendomsmarked i 2011

Igor Razzhivin. Teatergang om aftenen. 2010

Generel dynamik i det kommercielle ejendomsmarked i Moskva

Ifølge analytikere fra konsulentselskabet RRG skete der i januar 2011 ingen større ændringer i hovedstadens marked for køb og salg af fast ejendom. Dog blev et antal langsigtede tendenser, der opstod i andet halvår af 2010, bekræftet. Blandt de vigtigste tendenser bemærker vi den høje efterspørgsel efter forretningslokaler i centrum af Moskva, stigende priser i kontorsegmentet og et fald i niveauet for ledige pladser i klasse A og B + kontorer.

Den maksimale andel af forsyningsstrukturen i januar faldt stadig til kontorlokaler (48% af alle kommercielle lokaler). 2. plads – produktions- og lagerfaciliteter – 27%, gå derefter – detailrum – 16% og gratis lokaler – ni%.

I alt 1.099 ejendomme til en værdi af 8.848 mia. Dollars blev solgt til salg på hovedstadens kommercielle ejendomsmarked i januar, hvis samlede areal – 2106 tusind kvadratmeter m.

Eksperter bemærkede i januar et betydeligt fald i udbuddet af erhvervsejendomme. Sammenlignet med december, kvantitativt faldt udbuddet med 16% og målt i det samlede areal – med 15%. Dette fald skyldtes et stort antal helligdage, og ejerne har kun 2 sidste uger i måneden tilbage til at annoncere deres ejendomme. Hvis vi sammenligner det med samme periode i 2010, kan vi oplyse, at udbuddet praktisk taget forblev på samme niveau..

Den vejede gennemsnitlige pris sammenlignet med december 2010 steg i januar med 3% og udgjorde $ 4202 pr. Kvm. dog er disse ændringer sandsynligvis forbundet med faldet i den amerikanske dollar med de samme 3%.

I januar 2011 faldt det samlede udbud af detailarealer i centrum af hovedstaden med 15%, hvilket er proportional med det samlede “ferie” -nedgang i den tilbudte erhvervsejendom. Uden for Haveringen var faldet i udbud med antallet af ejendomme i januar 13%.

Prisdynamikken på lang sigt for markedets handelssegment forbliver ret stabil.

Kontorlokaler i januar sammenlignet med december 2010 i centrum steg med 4%, mens prisen uden for Garden Ring steg med 2%. Bemærk, at dette markedssegment begyndte at komme sig efter krisen meget senere end det handelsmæssige. Men i øjeblikket er der en klar tendens, kendetegnet ved en gradvis stigning i priserne på kontorlokaler i hovedstaden. Mængden af ​​tilbud på kontorer efter antal i januar faldt med 18% og med det samlede areal – med 16%.

Produktions- og lagerfaciliteter Er den eneste type erhvervsejendom på markedet, der stadig er i stagnation. Mængden af ​​forsyning af disse objekter i januar 2011 målt i mængde faldt med 26% og med hensyn til det samlede areal – med 14%. I alt 84 objekter blev tilbudt på kapitalmarkedet med et samlet areal på 855 tusind kvadratmeter. m. Prisen på industrielle lagerfaciliteter faldt også, faldet var 4%.

Med hensyn til februar 2011, fra den 20. dag i den aktuelle måned, steg mængden af ​​levering af objekter på det kommercielle ejendomsmarked i Moskva sammenlignet med den samme periode sidste måned med 14,3% kvantitativt, og det samlede areal af objekter, der blev markedsført, faldt med 5, 2%. I alt 865 erhvervsejendomme med et samlet areal på 1404.000 kvadratmeter blev tilbudt til salg. værd $ 6 milliarder.

Alena Dergileva. Gamle Arbats nye liv. 2007

Den vejede gennemsnitlige pris i februar faldt med 2,7% og udgjorde $ 4089 pr. m. I strukturen på hovedstadens kommercielle ejendomsmarked med hensyn til det samlede areal er det førende sted stadig ejet af kontorlokaler, hvis markedsandel var 59,2%. Det andet sted besættes af produktions- og lagerfaciliteter, deres andel – 21,8%, andel af detailområdet – 12,2%.

Med hensyn til den samlede værdi er kontorlokaler også førende i strukturen på Moskva-markedet (deres andel – 66,4%). Så kommer detailrummet? 18,1%, og andelen af ​​industri- og lagerlokaler var? 8,3%.

I januar blev 110 tusind kvadratmeter bygget i Moskva. m. af nye kontorbygninger

Ifølge det internationale konsulentfirma Cushman & Wakefield, i Moskva i januar 2011, blev næsten 110 tusind kvadratmeter bestilt. m. af ny klasse “A” og “B” kontorlokaler.

Samtidig blev der kun opført en klasse A-kontorbygning (“Prisma Business Center”), hvis areal er 10 tusind kvadratmeter. Så den samlede mængde af tilbudt fast ejendom af høj kvalitet i hovedstaden er i øjeblikket 11,8 millioner kvadratmeter. m. Ifølge prognoserne fra selskabets analytikere på trods af de relativt høje indikatorer i januar ved udgangen af ​​2011 er det usandsynligt, at den samlede mængde af nybyggeri vil overstige 600 tusind kvadratmeter..

Lad os huske, at i 2010 i den russiske hovedstad blev næsten 700 tusind kvadratmeter bygget og idriftsat. m. kontorbygninger i klasse “A” og “B”. Det er 60% mindre end i 2009. Derfor er der en klar tendens i faldet i mængden af ​​byggeri af fast ejendom. Der er meget få nye projekter. Opførelsen af ​​mange faciliteter, der i øjeblikket tages i brug, begyndte inden krisen. Og behovet for kontorlokaler af høj kvalitet vokser kun.

Vladimir Kachanov. Regn på Petrovka. 1981

Ifølge analytikere ved Paul`s Yard i Moskva er de mest efterspurgte i øjeblikket kontorlokaler med “A” -klasse afsluttet i byens centrum og traditionelt populære distrikter – Sydvest og vest.

Leje af kontorer i Moskva vil fortsat stige i pris

I henhold til prognoserne fra Alexey Bogdanov, direktør for kontorejendomsafdelingen og partner i S.A. Ricci / King Sturge, vil lejepriserne for Moskva-kontorer i klasse A og B + vokse med ca. 4% hvert kvartal. Analytikeren sagde også, at på grund af den markant øgede efterspørgsel efter kontorlokaler af høj kvalitet, vil lejepriserne i klasse B også vokse, ifølge hans prognoser, vil væksten i gennemsnit være 2% pr. Kvartal..

Ifølge S.A. Ricci / King Sturge er lejepriserne for kontorlokaler i den russiske hovedstad siden begyndelsen af ​​2011 allerede steget med næsten 15%. Den mest hurtige vækst i lejepriserne observeres for kontorer beliggende i haven og Boulevard Ring zoner. Gennemsnitlige lejepriser her er for klasse A kontorer – $ 700 per år per kvadrat. m, klasse “B +” – $ 600 per år per kvadrat. m. og inden for området “B-” – $ 420 pr. År pr. m.

Lejeprisen for kontorbygninger i zonen for den tredje transportring for klasse “A” -objekter er – $ 460 pr. År pr. m, til objekter i klasse “B +”, “B-” – henholdsvis $ 350 og $ 230 per år per kvadrat. m. Inden for Moskva-ringvejen var lejepriserne for kontorer i klasserne “A”, “B +”, “B-” henholdsvis $ 400, $ 360 og $ 190 pr. år pr. kvm. m.

Bemærk, at de nuværende lejepriser for kontorlokaler i Moskva allerede har nået niveauet i foråret 2009, da priserne stadig var langt fra sammenbruddet. Og den generelle prisudvikling fortsætter. Ifølge Denis Kolokolnikov, generaldirektør for RRG-konsulentbureauet, nåede kløften mellem udgifterne til kontorlokaler i centrum og i udkanten af ​​Moskva ikke kun, men overskred også perioden før krisen, hvor genstande i centrum af hovedstaden var 2 gange dyrere. Ifølge eksperten er der nu en forskel på mere end 135%. I løbet af lavt niveau var prisforskellen kun 90%. Dette bekræftes af den betydelige vækst i efterspørgslen efter kontorlokaler i centrum på grund af det begrænsede potentiale for vækst af nye rum..

Apollinary Vasnetsov. Gamle Moskva. Byens torv i det 17. århundrede

I 2011, ifølge S.A. Ricci / King Sturges prognoser, vil antallet af salg og leasingtransaktioner stige, ligesom antallet af forhandlinger om forhandlinger om leasing vil blive mindre. Derudover vil den gennemsnitlige mængde lejede kontorlokaler vokse. De mest aktive deltagere på markedet vil være virksomheder fra bank-, industri- og finanssektoren. Det store antal aktuelle salg- og leasingtransaktioner, der involverer store industrivirksomheder, gør det muligt at fortsætte den aktuelle tendens.

I 2011 overvejer ifølge eksperter sådanne store russiske banker som Sberbank fra Rusland, Rosselkhozbank og Raiffeisen Bank muligheden for at erhverve / lease nye kontorejendomme i hovedstaden. Nogle industrivirksomheder udelukker heller ikke muligheden for at leje eller købe nye kontorlokaler..

Hvad venter det kommercielle ejendomsmarked i 2011

I 2011 fortsætter de tendenser, der er skitseret sidste år. Krisen taber gradvist terræn, så efterspørgslen på det kommercielle ejendomsmarked sandsynligvis vil intensiveres. Det er sandsynligt, at der vil være en mangel på ledig plads, og som et resultat vil priser og lejepriser i nogle markedssegmenter stige..

Lejepriser for kontorgenstande af høj kvalitet kan vokse med 10-15% i løbet af året. Samtidig er det usandsynligt, at lejen af ​​detailarealer stiger i pris. Dette skyldes den betydelige mængde idriftsættelse af nye indkøbscentre.

Generelt vil balancen mellem udbud og efterspørgsel blive observeret, som allerede nævnt, efterspørgslen vil vokse, men den vil ikke vende tilbage til niveauet før krisen i 2011.

En lille andel af nye godsobjekter af god kvalitet, der vises på markedet i alle markedssegmenter, vil først og fremmest efterspørges, disse områder erhverves hurtigt og udfyldes af lejere.

Et tvungent brud i opførelsen af ​​nye lokaler under krisen kan føre til, at markedet kan have en mangel på lokaler i nogle markedssegmenter.

Generelt kan det bemærkes, at hovedstadens kommercielle ejendomsmarked i 2011 gradvist fortsætter med at nå niveauet før krisen på priser og udbud i næsten alle segmenter.

Investeringsmarkedet forventes også at komme sig. Både ejendomsejere og potentielle købere vil blive mere proaktive og villige til at gå på kompromis. Som et resultat er en stigning i investeringsprojekter på det kommercielle ejendomsmarked sandsynligvis..