Historie om udviklingen af ​​realkreditudlån

Indholdet af artiklen

• Pant i middelalderen
• Nyere historie – pantelåns guldalder
• Amerikansk oplevelse
• Det moderne realkreditmarked

Realkreditlån … Et ord, der er blevet så tæt indlejret i vores hverdag, at det opfattes som noget meget velkendt, velkendt, der naturligvis skaber tvetydige meninger og kritik, men på samme tid er det blevet en integreret del af livet for mange russere, endnu flere europæere og langt de fleste amerikanere.

Solon foreslog at bruge en borgeres værdifulde løsøre og fast ejendom som sådan pant. Og for at bekræfte transaktionen på låntagers grund, blev der installeret en speciel post, hvorpå långiverens og låntagerens navn blev angivet, gældens størrelse og betingelsen – det er forbudt at tegne og sælge ejendom fra dette sted, indtil gælden er betalt. Det er i princippet hovedpunkterne i en moderne låneaftale dukkede op allerede da.

En sådan “talende” søjle blev kaldt “pantelån” – “hypotheka”, som på russisk betyder “støtte, støtte”.

I fremtiden nægtede de naturligvis at bruge søjlerne, i stedet for dem dukkede der op specielle bøger, kaldet “pantelån”, men selve princippet om udlån, der var sikret med fast ejendom (og ikke kun) ejendom, rodede rod og fik en ny udvikling allerede under Romerriget.

Forresten, i republikkerne af det antikke Grækenland var pantelånssystemet ganske åbent, og hver långiver kunne til enhver tid gøre sig bekendt med tilstanden på det grunde eller bygning, der blev tilbudt ham som sikkerhed. Låntageren på den anden side kunne være sikker på, at lånets betingelser var endelige, og i tilfælde af chikane og nye krav fra långiveren ville han være i stand til at indgive en klage til myndighederne. Imidlertid var selve betingelserne for prioritetslån i det antikke Grækenland ret strenge – långiveren havde all ret til at sælge den modtagne ejendom som sikkerhed, hvis han blev tilbudt en højere pris, så på mange måder var et sådant system baseret på personlige forhold og tillid mellem parterne. Sådanne kredittransaktioner blev kaldt “fiduciations”.

I det romerske imperium, allerede i det 1. århundrede e.Kr., blev de første realkreditinstitutter åbnet, og under kejseren Anthony Pius regeringstid, i det 2. århundrede e.Kr., blev der udviklet et system med lovgivningsmæssige retsakter, der regulerede aktiviteterne i sådanne kreditinstitutter.

Interessant nok optrådte de første statsprogrammer, hvorefter lån til særligt behov for befolkningsgrupper – forældreløse og enker blev udstedt til fortrinsret, i det gamle Rom under kejseren Trajan. På det tidspunkt var præferencesatsen 5% om året.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

På samme tid gennemgik en lånetransaktion med pant i form af fast ejendom ændringer – långiveren havde nu ret til kun at sælge den pantsatte ejendom, hvis låntager ikke opfyldte sine forpligtelser til rettidigt at betale sikkerheden. En sådan aftale blev kaldt “pygnus” – en uformel løfte.

Samtidig med udviklingen af ​​prioritetslån dukkede de første svindlere op – nogle ejendomsejere pantsatte deres ejendom flere gange og modtog således et beløb, der var meget højere end den faktiske værdi af et hus eller en grund.

Efter Romerrigets fald ventede pantelån på en periode med nogen glemsel, indtil fremkomsten af ​​tilstrækkeligt udviklede stater i det middelalderlige Europa. Imidlertid er transaktioner, hvor lånet blev sikret af låntagers fast ejendom og især værdifuld ejendom, blevet gennemført i alle århundreder uden statlige myndigheders indgriben..

Pant i middelalderen

En ny runde i udviklingen af ​​realkreditlån begyndte i middelalderen, da slavesystemet begyndte at miste terræn, og udbuddet af jord til leje blev mere udbredt. Oprindeligt var det mest almindelige emne for pantsætning arbejdsredskaber og derefter fast ejendom.

Det er interessant, at for eksempel i Tyskland optrådte pantelån som sådan i det 14. århundrede, men de første statsinstitutioner, der officielt yder lån med sikkerhed i fast ejendom, åbnes først i det 18. århundrede. Det er oprindeligt, at almindelige borgere har indgået lån med aftaler om sikkerhed uden nogen koordinering med offentlige myndigheder. Senere steg myndighedernes rolle i reguleringen af ​​kreditsystemet markant, realkreditlån viste sig, tidsbegrænset, de tilsvarende betingelser begyndte at blive indført i pantebøger, samt lån, divideret efter grad af betydning på grund af kravene i lovgivningen.

I Frankrig blev realkreditlån udbredt lidt senere – først i 1500-tallet, og derefter var det stadig ikke offentligt, blev ikke reguleret af staten og var for det meste baseret på tillidsforhold mellem parterne.

I Rusland, den første omtale af ydelsen af ​​et lån til sikkerhed, dateres tilbage til det 13. århundrede, regulerede staten på det tidspunkt heller ikke betingelserne for transaktioner.

Det er på grund af den manglende indblanding i myndighedernes kreditforhold og manglen på relevante love, allerede i det 16. århundrede dukkede de første om svindel op – som i gamle tider pantede nogle landejere grunde flere gange.

Ilya Repin. Pramtransportører på Volga. 1870-1873

I datidens meddelelser og dokumenter kan du finde henvisninger til overførsel af pantsatte ejendom til “andre hænder”, om pantsætning af et grunde “allerede pantsat tidligere”, hvilket indikerer den udbredte distribution af realkreditudlån og fremkomsten af ​​forskellige muligheder for transaktioner.

Nyere historie – pantelåns guldalder

Stigningen i popularitet inden for realkreditudlån og udviklingen af ​​det statslige reguleringssystem begyndte i anden halvdel af 1700-tallet. Den første statsbank, der udstedte lån til grunnejere med hensyn til sikkerheden ved grunde, åbnede i 1770 i Schlesien, efter tre års drift, da systemet beviste dens effektivitet og rentabilitet, blev der åbnet lignende institutioner i Preussen.

I Østrig åbnede den første bank, der specialiserede sig i at yde lån med sikkerhed i fast ejendom, i 1811, i Frankrig – i 1852. For øvrig fungerer den første franske realkreditbank – “Credit foncier de France” med succes frem til i dag.

I Rusland åbnede de første adelige banker, der gav lån til sikkerhed for godser og palæer, under Elizabeth Petrovna’s regering i 1754. De krediterede kun de øverste lag i samfundet – udelukkende aristokratiet. Et par år senere blev de første realkreditbanker for handelssklassen åbnet i Commerce Collegium og i St. Petersburg-havnen, og i 1786 forenede kejseren ved hendes dekret alle disse institutioner til en enkelt statslånbank.

Alexander Grigorievich Varnik. Grev Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Allerede i begyndelsen af ​​det 19. århundrede udviklede Mikhail Speransky, en berømt statsmand i Alexander den første æra, en detaljeret pantelov, hvis hovedbestemmelser var inkluderet i kodeks for civilret.

I 1870 opererede allerede 11 banker i det russiske imperium, med filialer, der åbnede i hele landet. Det var de statslånede pengeinstitutter, der gav lån til bønderne til at købe jord fra grunnejere efter afskaffelsen af ​​serfdom, så sådanne institutioners rolle i vores lands historie ikke kan undervurderes..

Inden revolutionen udviklede realkreditudlån sig ikke mindre og ofte i hurtigere tempo end i Europa. Men efter 1917 blev et lån, der var sikret i vores land, ikke kun sendt til glemmebogen – det blev officielt forbudt. Så i 90’erne måtte Rusland genopbygge sit realkreditudlånssystem..

Amerikansk oplevelse

Interessen for Amerikas Forenede Staters realkreditlån steg kraftigt efter finanskrisen i 2008, for som bekendt begyndte den økonomiske recession, der fejede næsten hele verden, netop med pantekrisen i USA..

I mellemtiden begyndte et så stort og indflydelsesrigt system at dannes for ikke så længe siden, før den store depression, USA’s regering ikke var meget interesseret i kreditlånssikkerhedssystemet, og pantelån i Amerika blev hovedsageligt udstedt af små private banker, og selve systemet var ikke særlig effektivt og gik ofte gennem kriseperioder.

I 1934 kom Theodore Roosevels regering endelig til at forstå, hvor effektivt pantelån kunne bruges til at genoplive landets økonomi. Den føderale boligadministration blev oprettet, som standardiserede betingelserne for at yde lån, under dens indflydelse begyndte et sekundært udlånsmarked at dannes. Prioritetslånene blev kategoriseret som investeringer med lav risiko, hvilket bidrog til en stigning i deres popularitet blandt forskellige befolkningsgrupper..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

I 1938 dukkede Federal Mortgage Lending Association eller “Fannie Mae” op, med sin deltagelse var det muligt at etablere et udlånssystem, hvor risici overføres fra en långiver til en investor, der køber aktier og værdipapirer på sikkerhedsstillelse.

1970 blev Federal Mortgage Commission, bedre kendt som “Freddy Mac”, grundlagt. Begge disse organisationer er private institutioner, og statslige agenturer såsom Institut for By- og Boligudvikling er også involveret i realkreditudlån..

Den massive spredning af realkreditlån i USA var forårsaget af deres tilgængelighed, men til sidst, da Federal Reserve blev tvunget til at hæve renterne og realkreditlån begyndte at stige i pris, var mange amerikanere ikke i stand til at betale deres lånbetalinger til tiden, hvilket i sidste ende førte til finanskrisen.

Det moderne realkreditmarked

I dag hører Rusland til landene med et ret svagt prioritetssystem. Til sammenligning: kun 10% af russerne ansøgte bankinstitutioner for at få et lån med sikkerhed i fast ejendom, i europæiske lande når dette tal 40-50%, og i USA har over 90% af borgerne erfaring med at få et pantelån.

Hvad angår de gennemsnitlige prioritetsrenter, kan du i Japan købe en lejlighed eller et hus til kun 2% om året. I Tyskland og Frankrig er renterne på lån, der er sikret med fast ejendom, 4-5%, i prioritetslånets hjemland, i Grækenland den gennemsnitlige rente afregnes med 6% om året, og i USA – 3,2-3,5%.

Med hensyn til den første betaling, USA almindeligvis accepteret praksis før krisen var levering af et realkreditlån uden en initial betaling overhovedet, i Japan og EU-landene er oftest låntageren nødt til at betale 10% af værdien af ​​fast ejendom i den første betaling. Russiske banker leverer oftest realkreditlån underlagt den første betaling i størrelsesordenen 30% af værdien af ​​låneobjektet.

Som du kan se, er russiske realkreditrenter stadig flere gange højere end renter på lån i andre udviklede lande, og den indledende betaling er ret stor, dette er den situation, der bestemmer populariteten af ​​realkreditlån blandt vores lands befolkning..