Søgning og køb af fast ejendom i Italien

Indholdet af artiklen

• Proceduren for at finde og købe italiensk fast ejendom
• Sådan søges
• Registrering af fast ejendom
• Skatter, udgifter
• Endelig

Det smukke Italien ligger midt i Middelhavet ved at gå af langs de alpine skråninger, bøje ind i Padua Plain og fylde Apennine-halvøen, bestrøddet med mange små øer i Middelhavet. Målet for millioner af turister fra hele verden!

Italien er kendt for at være det største center for international turisme. Over 50 millioner mennesker strømmer hit hvert år for at se på hjemlandet europæisk kultur og kunst, berømt for sine talenter..

Takket være dette lands mangfoldige klima, bestemt af dets territoriale længde, har alle ret til at vælge et feriested efter deres smag: det være sig de sneklædte Alper og Apenninerne eller den hyggelige badeby. Eller måske ønsker du at blive her for evigt? Hvad med et landsted eller en lille villa ved Adriaterhavskysten?

Som regel er det italienske ejendomshistorie, dens NAVN, der tiltrækker mange udenlandske købere her. Derudover har Italien et stort antal unikke historiske steder, som kombineret med storslåede gyldne strande og en førsteklasses underholdnings- og rekreationsindustri gør dette land til et fantastisk sted at investere i fast ejendom..

Billig bolig i Italien “for livet” kan kun købes i det nordlige land. Her, i modsætning til det støjende feriestedområde, vil priserne være så overkommelige som muligt. I betragtning af krisen faldt ejendomsværdier i byer i det nordlige Italien med et gennemsnit på 5-10%. Derudover faldt efterspørgslen efter fast ejendom, for eksempel i Genova, Verona, Torino og Palermo med 12-15%. Nu er prisen på en budget to-værelses lejlighed i Italien til 70 tusind euro blevet ret almindelig.

Michael Longo. Palermo. 2009

Italienske forstæder ejendom, der ligger ved de hyggelige kyster ved Middelhavet, er fortsat med særlig efterspørgsel blandt udenlandske købere. Dette skyldes tilstedeværelsen af ​​et højtudviklet vejtransportnetværk og infrastruktur af høj kvalitet i de italienske udvejsområder. Enhver ejendomsmægler (selv med lidt erfaring) vil rådgive dig om at købe fast ejendom i Italien, der ligger ved kysten, nemlig i de sydlige provinser i landet og ud for kysten af ​​Sicilien. Boliger på disse steder har altid tiltrukket forretningsmænd, der ønsker at investere deres penge med profit.

Rige borgere i vores land formåede at værdsætte alle fordelene ved at investere penge i italienske ejendomme, måske er det tid for dig at gøre dette også?

Proceduren for at finde og købe italiensk fast ejendom

Sådan søges

Så lad os forestille os, at du har besluttet at købe italiensk fast ejendom. Den første ting, der rådgiver dig, hvis du ikke taler italiensk og slet ikke ved “hvor du skal starte” – kontakt “vores” ejendomsmægler, som på samme tid skal være en filial af et af de italienske byggefirmaer eller agenturer. For en sådan virksomheds tjenester skal du betale en meget lavere provision end for arbejde med “rent russiske” agenturer, som desuden kan vise sig at være almindelige svindlere.

Betingelserne, som sådanne virksomheder skaber for russiske købere af italienske ejendomme, er så behagelige og sikre som muligt. Du kan gøre dig bekendt med interessante tilbud, selv før du foretager en udlandsrejse, mens du vælger en værdig mulighed efter din smag og står i forhold til dit budget.

Ejendomsmægler specialister vil konsultere dig, og du vil modtage omfattende juridiske og andre oplysninger om genstanden for din interesse. Og efter den første kendskab til fast ejendom, tager du til Italien. Husk, at du selv betaler for flybilletter og hotelophold (på turistvisum), selvom nogle agenturer påtager sig alt dette ansvar, er disse tjenester dog ikke for billige.

Daniel Wall. Manarola Italien

På et konventionelt sted vil du blive mødt af en russisktalende manager for det valgte italienske firma, der sørger for, at du kan se de forudvalgte ejendomsobjekter, og også give dig omfattende hjælp til at foretage køb af dette betydelige køb.

Da erhvervelsen af ​​fast ejendom udelukkende udføres i en ikke-kontant form, for at fremskynde processen med at købe italienske “meter” så hurtigt som muligt, skal du bekymre dig om at åbne en personlig konto i en af ​​de europæiske banker (helst på italiensk).

Registrering af fast ejendom

Så snart du har valgt valget af fast ejendom og er klar til at kontakte sælgeren, går vi videre til det første trin i “Trattativa” – forhandlinger og forhandlinger.

Den russiske filial af det italienske ejendomsmægler sender som repræsentant for dine interesser et brev (“Proposta d’acquisto” – et uigenkaldeligt købstilbud) til hovedkontoret i Italien, der angiver den pris, som du ønsker at erhverve denne eller den ejendom. I Italien dannes der derefter et dokument, hvor alle egenskaberne for den ejendom, du er interesseret i, dens placering, pris, købsprocedure og betingelser, samt betalingsbetingelser er skrevet.

Hvis du bekræfter alvoret af dine intentioner med køb af dette objekt sammen med et brev til det italienske agentur, forlader du “Caparra” – et depositum, et forskud, hvis beløb som regel ikke overstiger 5% af den angivne værdi af varerne. Det vil sige, du skriver en check i sælgers navn (ejendomsejer), mens pengene endnu ikke er overført til hans konto.

Efter at have foretaget et depositum koordinerer det italienske agentur med ejeren af ​​den ejendom, dit tilbud om at købe, på grundlag af hvilket du har ret til at beslutte, om du er tilfreds med sælgers svarkrav eller ej.

Hvis du har brug for noget tid til at tænke, kan du “reservere” genstanden, det vil sige fjerne den fra salg i en kort periode (højst 10 dage). For dette betales ejendomsmægleren et vist beløb. I slutningen af ​​løbetiden, hvis du ikke har skiftet mening om at købe ejendommen, underskriver dens ejer tilbuddet og modtager den check, du skrev ud. Hvis sælgeren ikke er tilfreds med noget, f.eks. Prisen, betingelserne eller betalingsmåden, har han ret til at kræve ændringer i Proposta d’acquisto.

Dan Bozich. En italiensk landsby

Køberen har ret til at beslutte, om han accepterer sælgers vilkår eller ej. I det andet tilfælde returneres depositumet til ham fuldt ud. Hvis ejeren af ​​ejendommen accepterer det foreslåede tilbud og allerede har underskrevet de nødvendige dokumenter, men køberen ændrede mening i sidste øjeblik, vil checken ikke blive returneret til ham.

Hvis parterne er nået til en gensidig aftale, vil det andet trin på vej til køb af ejendommen være “Preliminare di compravendita” eller “Preliminare di vendita” – en foreløbig (primær) kontrakt, der er certificeret af en notar, samt betaling til ejeren af ​​ejendommen 5-30% af ejendommens værdi ( afhænger af mange faktorer).

I øvrigt er det på dette tidspunkt, at der betales moms- og ejendomsmægletjenester (i Italien overstiger beløbet til agenturet for det udførte arbejde som regel ikke 3-5% af ejendomsværdien). Preliminare di compravendita ordinerer oplysninger om parterne og betingelserne for transaktionen (parternes personoplysninger, egenskaberne for ejendommen, dens værdi, procedure og betalingsbetingelser). Derudover angiver dokumentet datoen for den endelige kontrakt. Fra det øjeblik, Preliminare di vendita er indgået, tildeles køber den eksklusive ret til at købe ejendommen, og fra det øjeblik trækkes denne ejendom officielt fra salg.

Hvis køberen pludselig opgiver køb af fast ejendom under udførelsen af ​​den endelige kontrakt, mister han det tidligere betalte penge (depositum) fuldstændigt, men hvis transaktionen bliver umulig på grund af sælgers skyld, skal han betale køberen det betalte depositum dobbelt (!).

Derek McCrea. Italiensk landskab. 2009

Udførelsen af ​​den endelige kontrakt (forberedelse og kontrol af dokumenter) tager cirka en måned.

Du har selvfølgelig ekstra tid til at åbne en konto i en italiensk bank, selvfølgelig, hvis du ikke oprindeligt tog sig af dette. Køberen skal overføre resten af ​​det ubetalte beløb til sin personlige konto i en europæisk bank og ikke glemme yderligere omkostninger (skatter).

Og endelig, efter den grundige forberedelse og verifikation af dokumenter, er det tredje skridt mod den længe ventede modtagelse af ejendommen Atto notarile di compravendita, en notarized endelig kontrakt underskrevet i nærværelse af parterne, en agenturrepræsentant, to vidner og en tolk. I henhold til kontrakten overføres ejerskabet af ejendommen fuldt ud til køberen af ​​ejendommen.

Når oversætteren overtager køberen med handlingen på sit “modersmål” og giver en garanti til notaren om, at den potentielle ejer af ejendommen har forstået indholdet, underskriver parterne kontrakten. Sælgeren modtager en check for resten af ​​beløbet, og køberen betaler for notar-tjenester (1-2% af salgsprisen), tager en kopi af gerningen, nøgler og bliver den faktiske ejer af ejendommen. Han vil dog først blive fuld ejer, når denne handling er registreret i afdelingen for ejendomsregistrering, og køberen modtager et uddrag fra ejendomsregisteret. Denne procedure tager normalt ikke mere end 45 dage..

Skatter, udgifter

Du kan købe fast ejendom både fra dens direkte ejer (det sekundære marked for nye bygninger) og fra en bygningsorganisation (primærmarked), der sælger fast ejendom. Hvis du kan lide den første mulighed, skal du betale skat som stampeskat (7%), matriskafgift (1%) og foretage en ekstra betaling for omskrivning af fast ejendom i ejerregistret (2%). Dette betyder, at det i alt vil være nødvendigt at bidrage med 10% af værdien af ​​ejendommen til fordel for staten.

Hvis dit valg faldt på den anden mulighed, skal du huske, at du bliver nødt til at betale en fast matrikkelafgift, en fast prioritetsafgift og stempelafgift – alle tre skatter koster dig et halvt tusind euro, ud over dette skal du betale moms i størrelsesordenen 10% af salgsprisen for fast ejendom. Det vil sige, du kan købe fast ejendom fra det primære marked for nye bygninger til 500 euro plus 10% af salgsprisen for fast ejendom.

Ryan Radke. Italiensk markedsplads

Registrering af ejendomsgenstande i ejerskab, uanset markedsmuligheden, under hensyntagen til notar-tjenester, koster dig derfor 10-12% af ejendommens pris plus betaling for en ejendomsmæglers tjenester. Ofte forhandler agenturet mængden af ​​provision til arbejde, selv inden en potentiel ejers erhvervelse af fast ejendom. Dette inkluderer også tjenester af en tolk og levering af transport til visning af ejendommen. Vederlaget for agenturets arbejde udbetales direkte ved underskrivelse af den foreløbige (primære) salgskontrakt.

Til information i italienske ejendomsmægler forhandles størrelsen på provisionen på forhånd, men på samme tid bør den ikke overstige 5% af ejendommens salgsværdi, derudover er momsbeløbet 20% af provisionen.

Ud over offentlige skatter og andre betalinger indeholder italiensk lovgivning bestemmelser om årlige betalinger:

• “Imposta Comunale sugli Immobili” eller “I.C.I.” – Kommunal (lokal) skat. Målet med at betale for tjenester såsom indsamling af affald og retshåndhævelse. Denne skat skal betales til en sats på 0,7% af ejendommens cadastrale værdi.
• Hvis ejendommen udlejes, er det nødvendigt at betale Irpef-skat, hvis beløb er 30% af den lejede års årlige indkomst.

Det skal bemærkes, at den statsskat, der opkræves af en notar, kan betales på forskellige måder afhængigt af den erhvervede ejendom:

• agerjord (landbrugs) er underlagt 18% skat af salgsværdien;
• når du køber et sommerhus eller en villa, vil skatten være 10% af matrikelværdien.

Husk, at du kun kan få mest fordel og drage fordel af skattefordele først efter at have erhvervet en opholdstilladelse i Italien – så bliver du kun nødt til at betale 3% af ejendommens salgsværdi.

Endelig

Husk, at erhvervelse af fast ejendom i Italien vil gøre det lettere for dig at åbne et visum, men ikke på nogen måde opnå en opholdstilladelse, statsborgerskab eller retten til permanent ophold i landet..

Ryan Radke. Turister i Italien

Hvis du ikke er en italiensk statsborger og lovligt erhverver ejerskab af en italiensk ejendom, vil den italienske ambassade give dig følgende fordele:

• Udstedelse og årlig forlængelse (fornyelse) af en Schengen-type multivisa, efter at du har modtaget, som du kan blive i 3 måneder af hvert halvår af året, ikke kun i Italien, men også på territoriet til andre lande, der deltager i Schengen-aftalen.
• For at få opholdstilladelse i Italien skal du registrere dit eget firma på dette lands territorium, hvilket er ganske enkelt at åbne. Derudover kan kun en medarbejder arbejde på virksomhedens personale (det vil sige dig).

Prøv at være opmærksom på at finde en formidler!

Cirka 80% af italienske ejendomsmæglere er svindlere eller med andre ord “sorte mæglere”. Dette er faktisk de samme ejendomsmæglere, men de har ikke en tilsvarende licens udstedt af det italienske handelskammer og arbejder alene. Sorte mæglere tilbyder det sædvanlige udbud af tjenester til leje og salg af fast ejendom, men de garanterer ofte ikke opfyldelsen af ​​deres forpligtelser. Du kan “få” sådanne “arbejdstagere”, hvis du beslutter dig for at benytte dig af tjenesterne hos et ejendomsmæglerfirma, der tilbyder tjenester næsten “gratis”.

Du kan kontrollere pålideligheden af ​​et hvilket som helst ejendomsselskab ved på forhånd at finde ud af antallet af licenser, der er udstedt til det af det italienske handelskammer, og angive, hvilket af agenturerne og i hvilken by denne licens blev udstedt.