Investeringer i fast ejendom i udlandet. Hvor og hvilken type fast ejendom er nu mere rentabel at købe i Europa

Indholdet af artiklen

• De billigste boliger i øjeblikket i Bulgarien og Estland
• Det er ikke nok at købe. Hvor meget koster det at opretholde et hjem i udlandet
• Opsummering

Investeringer i udenlandske ejendomme, herunder europæiske, er for nylig blevet mere og mere populære blandt russere. Derudover investerer vores landsmænd i bolig- og hotel-, kontor- og detailhandel.

Vincent van Gogh, caféterrasse om natten, 1888

De billigste boliger i øjeblikket i Bulgarien og Estland

Når vi har analyseret situationen på markedet for fast ejendom i Europa, kan vi sige, at de mest overkommelige boliger nu kan købes i Estland og Bulgarien.

Ifølge førende russiske agenturer, der tilbyder at købe fast ejendom i Europa. I Bulgarien kan det billigste sommerhus købes for 100 – 150 tusind rubler. For dette beløb kan du købe et hus med et areal på 60 til 150 kvadratmeter. I Estland er en lejlighed på op til 50 kvm. kan købes for 100 tusind rubler.

Andenpladsen er besat af Litauen og Den Tjekkiske Republik, her kan man købe boliger til en pris af 200 tusind rubler. Så i en tjekkisk by kaldet Teplice, en to-værelses lejlighed i et panelhus med et areal på 53 kvm. kan købes for 207 tusind rubler.

Tyskland indtog tredjepladsen med hensyn til prisbillig bolig. Den mindste pris for en lejlighed er omkring 280 tusind rubler. I Sachsen kan du således købe en lille lejlighed op til 38 kvm. for 276 tusind rubler.

Italien, Finland og Montenegro er næste. En lejlighed i resortområdet Scalea sælges for 592 tusind rubler. I Finland, i Punkaharju-regionen, sælges et hus bygget i 1950 for 750 tusind rubler. Og i Chan-regionen i Montenegro kan man købe et hus til 769 tusind rubler.

Investorer fra Rusland og SNG-landene i år vil ifølge eksperternes prognoser købe hoteller i Europa for 500 millioner euro.

Ifølge eksperter fra det internationale ejendomsmæglerbureau Gordon Rock udgjorde den samlede investering i hotelejendomme i Europa 4,5 mia. Euro i slutningen af ​​sidste år. Andelen af ​​russiske investorer var ca. 8%. I henhold til analytikernes prognoser vil 2011 volumen af ​​transaktioner med europæiske hotelejendomme vokse med mindst 20%, og andelen af ​​investorer fra SNG-landene, inklusive fra Rusland, kan stige til 10%. Derfor beregner vi investeringsmængden, viser det sig, at borgere i Rusland og andre SNG-lande i 2011 vil købe hoteller i Europa til en værdi af mere end en halv milliard euro..

I løbet af de sidste 2 år er investorer fra Rusland og SNG-landene blevet en af ​​de vigtigste aktører på hotelmarkedets ejendomsmarked i Europa. Russiske investorer er blandt de fem største investorer, der køber hoteller i Europa.

Christian Jereczek, Street Scene

Valget af det land, hvori fast ejendom købes af russiske investorer, afhænger hovedsageligt af det anslåede investeringsbudget:

• med et budget på op til 2 millioner euro viser investorer interesse for mini-hoteller (op til 25 værelser) i Bulgarien, Montenegro, Tjekkiet, Tyskland og Tyrkiet;
• med et budget på 2 til 7 millioner euro køber investorer mini-hoteller og hoteller (op til 50 værelser) i Tjekkiet, Tyskland, Østrig, Spanien;
• med et budget på mere end 7 millioner euro – de køber hoteller (over 50 værelser) i Frankrig, Østrig, Tyskland og England.

I den samlede efterspørgsel fra investorer fra Rusland og SNG-landene er andelen af ​​efterspørgsel efter hoteller til en værdi af op til 2 millioner euro 60%, for hoteller til en værdi af op til 7 millioner euro – 25%, og for hoteller dyrere end 7 millioner euro – 15%.

Det skal bemærkes, at hotellerne i Karlovy Vary, Baden-Baden og Prag har været i den største efterspørgsel blandt russiske investorer for nylig. Det er den øgede interesse fra russiske, ukrainske og kasakhiske investorer, der påvirkede en betydelig stigning i hotelpriserne i disse byer. Så i løbet af de sidste 2 år er priserne steget i gennemsnit 1,5 gange. Følgelig er tilbagebetalingsperioden for investeringer i køb af hotelejendomme i disse byer steget i øjeblikket og kan være op til 20 år. Dette er markant mere end afkastet på investeringer, for eksempel når man køber hoteller i Østrig, London, Hamborg eller München, hvis tilbagebetalingstid er ca. 12 år.

Ifølge Stanislav Singel, direktør for Gordon Rock-agenturet, er der nu en markant stigning i interesse fra russiske investorer for at købe udenlandske hoteller med garanteret indkomst. Deres særegenhed er, at sådanne hoteller sælges med en langsigtet forvaltningsaftale, som som regel indgås med en af ​​de førende hotelkæder i Europa. Kontrakten indgås normalt i 15-20 år, og den garanterede indkomst er 6-8% om året og betales af administrationsselskabet til hotelejeren.

Det skal bemærkes, at mange europæiske banker er glade for at låne til køb af en sådan hotelejendom. Lån udstedes med et beløb på op til 65% af de samlede omkostninger til genstanden, mens satsen er fra 3,2%. Det viser sig, at afkastet på investering i sådanne fast ejendom kan nå 11-12% om året.

Det er ikke nok at købe. Hvor meget koster det at opretholde et hjem i udlandet

Mange investorer, der køber ejendom i udlandet, ved ikke altid, hvor meget det kan koste dem at vedligeholde et hus i Alperne eller et penthouse i London. Når du planlægger udgifter, skal du dog ikke kun tage udgifterne til selve objektet i betragtning, men også skatter, gebyrer, regningsregler, forsikring og andre omkostninger..

Management Company. Hvis du ønsker at holde dit landsted rent, skal du overveje at ansætte et administrationsselskab. At administrere luksusfast ejendom i Europa koster dig meget. Som regel skal du betale administrationsselskabet for yderligere tjenester – regningen kan omfatte: poolrengøring, havevedligeholdelse og mere. For eksempel vil Frankrig, Spanien og Tyskland, tjenesterne hos en virksomhed, der administrerer en villa med en have og en swimmingpool, koste dens ejer omkring 2-3000 euro om året. Virksomhedens ansvar inkluderer at besøge palæet en gang om ugen, rekruttere og ansætte alt nødvendigt personale og føre regnskab. Ugentlig rengøring koster for eksempel 60 euro, vedligeholdelse af poolen om måneden koster 800 euro, hvor meget du skal bruge på en gartneres tjenester. Så et meget anstændigt beløb løber op.

Ejendomsskatter. I de fleste europæiske lande skal ejendomsejere betale ejendomsskat årligt. Skatten beregnes på grundlag af den vurderede værdi af ejendommen, som normalt er meget mindre end markedsværdien, og varierer fra 0,1 til 3,5%.

Vincent Van Gogh, Det Hvide Hus om natten, 1890

Hvis vi tager specifikke lande, er ejendomsskattesatsen som følger: i Spanien – 0,4% for byejendom og 0,3% for landdistrikter; i Montenegro afhænger skattesatsen af ​​det skattepligtige område og varierer fra 0,08 til 0,8%; i Tyskland betales skatten til en gennemsnitlig sats på 1,9%, mens fast ejendom til en værdi af mindre end 120 tusinde euro for enkeltpersoner og mindre end 20 tusind euro for juridiske enheder ikke beskattes.

I Frankrig er der for eksempel to typer ejendomsskat: taxe d’habitation (kun en bygning opkræves) og taxe fonciere (et hus med et jordgrund). Skattebeløbet afhænger af objektets område. Så for en lejlighed med et samlet areal på 90 kvadratmeter. m bliver nødt til at betale omkring 400 euro om året for et hus på 120 kvadratmeter. m fra 100 kvm m jord – 1.000 euro.

I nogle europæiske lande – for eksempel i Kroatien – betales ejendomsskat.

I Spanien sammen med ejendomsskatten skal ejere af huse og lejligheder betale ekstra formuesskat, hvis kurs er fra 0,2% (ejendomsværdi op til 193 tusind euro) til 2,5% (ejendom er dyrere end 12 316 tusind euro).

Hjælpesedler – de skal også betales. Imidlertid afhænger mængden af ​​brugsregninger af forbrug. Meter er installeret i næsten alle huse. Vi bemærker kun, at i Vesteuropa er betalingen for vand, gas og elektricitet højere end i syd..

Hvis vi tager højde for alle de samlede omkostninger ved vedligeholdelse af et hus eller en lejlighed, er et af de dyreste lande Frankrig. Vedligeholdelse af boliger her tager ca. 2-3% af den samlede værdi af ejendommen, inklusive lokale ejendomsskatter, værkeregninger og forsikring. Hvis du sammenligner, er for eksempel i Storbritannien omkostningerne ca. 1%. I Tyskland er husvedligeholdelse også temmelig dyrt på grund af høje brugspriser. Vedligeholdelse af boliger i Kroatien, Montenegro og Finland vil være meget billigere.

Opsummering

Det europæiske ejendomsmarked er i øjeblikket meget attraktivt for russiske investorer. Priserne for lejligheder og huse i mange europæiske lande er meget lavere end i Moskva. Derfor bruger mange potentielle investorer betydelige midler til køb af udenlandsk ejendom. Og ifølge prognoser fra mange eksperter vil investeringerne fortsat vokse og få fart. Hovedårsagen hertil er, at ejendomspriserne i Europa ikke bør stige i den nærmeste fremtid, og måske i nogle regioner vil priserne endda falde.

Isaac Levitan, nær Bordighera. Nord for Italien, 1890

At købe hoteller i Europa, som i de senere år er blevet en populær type investering blandt vores landsmænd, vil også kun vinde popularitet. Dette gælder især for køb af hotelejendomme med en garanteret indkomst. Når alt kommer til alt gør tilstedeværelsen af ​​en garanteret indkomst det muligt for en investor uden erfaring i hotelbranchen at foretage risikofri investering i hotelejendomme i Europa.

Men hvis du planlægger at investere i køb af fast ejendom i Europa, skal du inden dette bestemt tage hensyn til omkostningerne ved vedligeholdelse af dette objekt. Da vedligeholdelse af boliger i mange lande ikke er den billigste fornøjelse.

Generelt kan vi med sikkerhed sige, at hvis du ønsker at foretage en langsigtet investering, er det en ret god investering at købe fast ejendom i Europa i øjeblikket. I den nærmeste fremtid vil det sandsynligvis ikke være muligt at få en betydelig indkomst fra sådanne investeringer, og i fremtiden er det meget sandsynligt, at det kommer til at tjene penge..