Sådan registreres ejerskab

Fra historierne, der sker med købere af lejligheder i Moskva nye bygninger, kan du komponere en instruktiv håndbog. Et af dets mest mindeværdige kapitler bør være afsat til problemet med registrering af ejerskab af købte boliger. Dette problem skyldes stort set driften af ​​hovedstadens bureaukratiske mekanisme. Men der er mange andre faktorer, der seriøst forlænger tidsrammen for at få titeldokumenter, hvis mangel markant begrænser købernes frihed.

Afstand i år

Hvad er den rigtige tidsramme for opnåelse af ejendomsrettigheder? Hvilke muligheder har køberen til at bortskaffe ejendommen i perioden mellem levering af genstanden og modtagelsen af ​​disse dokumenter? Er det for eksempel muligt at sælge, donere, arve, dele en lejlighed eller prioritere en lejlighed mod et lån? Er det rigtigt at starte reparationer i en lejlighed? Hvor meget koster selve designet? Her er de spørgsmål, du skal finde ud af.

Viktor Kozlov, erhvervsdirektør for Augur Estate, fortæller om trinnene, der er involveret i proceduren for registrering af ejendomsrettigheder: ”Registrering af ejendomsrettigheder for købere af lejligheder i nybyggede huse foregår med statlig registrering af byejendom til fast ejendom og registrering af investorers rettigheder til fast ejendom. Beslutninger og dekret om reduktion af den tid, der kræves til registrering af byens ejerskab af boliger, er truffet mere end én gang. Ved et dekret fra Moskva-regeringen i 2004 blev der oprettet et enkelt specialiseret modtagelseskontor for Institution of Justice til statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det. De eksisterende problemer er dog endnu ikke løst..

”Efter underskrivelsen af ​​separationsprotokollen med byen begynder den næste fase – registrering af investorers rettigheder til fast ejendom i Moskva-statskomiteen for registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den – fortsætter Viktor Kozlov. – Godkendelsesbetingelserne i dette tilfælde er reguleret, men sammen med Derfor ændres kravene til registrering af dokumenter ofte.Undviklingsselskaber er tvunget til at bringe dokumenter i overensstemmelse med de ændrede krav flere gange.Den 30-dages periode, der er afsat til registrering af investorers rettigheder til fast ejendom, strækker sig således i måneder. Den sidste fase af processen – – registrering af en persons eller juridiske enheds ejendomsrettigheder i overensstemmelse med loven “Om statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det”; dette tager endnu en måned. Samlet kumulativ tid brugt på at skaffe ejendomsdokumenter i Moskva spænder fra et år til halvandet år, i særlige tilfælde – op til tre x år fra datoen for levering af huset til statskommissionen “.

Lederen for den juridiske afdeling for MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya understreger, at målinger foretaget af BTI tager en betydelig mængde tid: dokumenter til accept og overførsel af lejligheder og en pakke med dokumenter er under forberedelse til at afslutte investeringsprojektet. Først derefter åbnes husets juridiske adresse i den føderale registreringstjeneste. “.

Således skal dokumenterne om ejendomsrettigheder vente fra et år (i bedste fald) til tre år. De fleste ejendomsspecialister er enige i denne konklusion..

Udviklere vasker hænderne

Hvem er den skyldige bag de mange forsinkelser i registreringen af ​​ejerskab af de allerede købt bolig? Hvad der får bymyndighederne til at forsinke så meget processen med at registrere investorers rettigheder og ikke underskrive acceptbeviserne i lang tid?

Svaret er faktisk indlysende. ”De kommunale myndigheder venter på, at bygherren skal opfylde alle forpligtelser i henhold til investeringskontrakten fuldt ud,” forklarer Vyacheslav Timerbulatov, vicepræsident for Konti-koncernen. boliger til folk på ventelisten osv. Det er således ikke registreringen af ​​ejendomsrettigheder, der er forsinket, men underskrivelsen af ​​akten om gennemførelse af investeringskontrakten, der er indgået mellem investoren og byen..

Som det viser sig, handler det imidlertid ikke kun om objektive grunde. Dette er, hvad advokaten for selskabet “Inkom-fast ejendom” Angelica Zharkova fortalte: “Udvikleren, der indgår en investeringskontrakt og derefter får tilladelser til opførelse af en boligejendom, erhverver nogle forpligtelser over for byen i form af at skabe infrastruktur på byggepladsen samt til at bruge kommunikation – betaling af kompensation til byen. Efter færdiggørelsen af ​​opførelsen af ​​en ny bygning, når alle lejlighederne er solgt til aktiehavere og bygherren har tjent profit, er han ikke længere interesseret i at opfylde sine forpligtelser over for byen. Dette kan vare i årevis, så dokumentet er en handling til gennemførelse af investeringskontrakten, der betragtes som nøglen, de er ikke underskrevet. Dette dokument er nemlig grundlaget for åbning af en adresse til et nyoprettet objekt og registrering af ejerskab “.

Forholdet mellem byen og investoren er et separat, meget smertefuldt og stort emne. Naturligvis er byrderne, som kommunale myndigheder pålægger bygherrer i dag, meget høje. I nogle distrikter når den såkaldte andel af byen 40% af projektets investeringsomkostninger. I en sådan situation prøver ejendomsudviklere ved hjælp af krog eller skurk at slippe af med den hadede, og som det ser ud til dem, urimeligt tunge byrder. Standoffet kan vare i årevis, og indtil dragkampen er slut, vil køberen vente.

De fleste udviklere er imidlertid stærkt uenige i sådanne konklusioner. Vyacheslav Timerbulatov forklarer: “Det er objektivt ugunstigt for en bona fide-udvikler at udsætte processen med at registrere ejendomsrettigheder, fordi virksomheden i dette tilfælde kan pådrage sig store sanktioner.” “Det er ulønnsomt for udviklere at forsinke registreringen af ​​ejendomsrettigheder til en lejlighed, da de har mange omkostninger,” sagde Sergei Lyadov, pressesekretær for investerings- og byggefirmaet City-XXI århundrede. Hvilke omkostninger taler vi om? Først og fremmest drejer det sig om drifts- og brugsudgifter til vedligeholdelse af anlægget efter levering af statskommissionen. I henhold til kontraktbetingelserne falder byrden ved sådanne betalinger ofte på købere’s skuldre, men sidstnævnte, ifølge de samme bygherrer, nægter ofte at betale for ejendom, der endnu ikke lovligt hører til dem. Så hvad opvejer det – muligheden for at få nogen indrømmelser fra byen eller besparelser på forsyningsregninger? Spørgsmålet er sandsynligvis retorisk.

Kontraherende parter

Ud over de vanskeligheder, der er forbundet med gennemførelsen af ​​investeringsforpligtelser, er der endnu et ekstremt vanskeligt problem på nuværende tidspunkt. Dette er husets forbindelse til forsyningsselskaber. “I det sidste trin i projektgennemførelsen er dette problem det mest smertefulde,” siger Sergey Lyadov. “Hvis problemet ikke blev grundigt udarbejdet på forhånd, kan forsinkelser i registrering af rettigheder i nogle tilfælde nå flere år.”.

BTI-medarbejdernes langsomhed er en anden grund til forsinkelsen i behandlingen. Situationen er dog ikke begrænset til de beskrevne vanskeligheder. Som du ved er flere investorer ud over udviklerfirmaet ofte involveret i gennemførelsen af ​​projektet. Sidstnævnte tiltrækker medinvestorer, og alle sammen fremover tiltrækker individer – aktieholdere til byggeri. Problemer opstår, fordi dokumenterne vedrørende færdiggørelsen af ​​bygningen af ​​et hus skal underskrives af alle investorer, der er parter i investeringskontrakten. Men dette kan ikke ske, før alle beregninger er foretaget mellem investorerne og udvikleren, virksomheder og kreditorer..

“Som et resultat lider kapitalandele,” siger Anzhelika Zharkova, “Lad mig give dig et eksempel. Huse på Proletarsky Avenue, ejendele 51a og 51b blev accepteret af statskommissionen i april 2005; husene blev taget i brug og befolket. ejendom, da der er mange investorer, og der er ikke foretaget fulde afregninger fuldt ud. Det må siges, at afviklinger mellem investorer og medinvestorer ikke altid løses på frivillig basis, nogle gange – og for nylig – opstår der tvister mellem dem, der kun løses Følgelig kan der ikke være tale om nogen dokumenter om gennemførelsen af ​​investeringskontrakten, og aktionæren venter på, at alle disse tvister skal løses. Dette skete i Nikulino-2 mikrodistrikt, da parterne i investeringskontrakten ikke kunne finde ud af, hvem der skylder hvem, og en af ​​dem indgav en retssag for retten, men aktiehaverne ventede ikke, de gik selv til retten med krav om anerkendelse af ejerskab af lejlighederne og i retten opnået anerkendelse af deres ejerskab “.

Mange advokater er overbeviste om, at domstolen i situationer, hvor registreringen af ​​ejendomsrettigheder er forsinket, er den mest effektive måde at beskytte deres rettigheder på. Tilsvarende præcedens findes i dag..

Fordele og ulemper ved at hænge

Mens ovennævnte handlinger udføres hele tiden, er køberen af ​​den nye bygning i limbo. Hans holdning er den mest ugunstige og frigjort, dette er positionen for en person, der er blevet gidsler for konfrontationen mellem embedsmænd og bygherrer, bygherrer og magtingeniører, investorer og medinvestorer. En køber, der har faktiske, men ikke lovlige, rettigheder til den erhvervede ejendom har dog også nogle muligheder..

“Efter at have modtaget tilladelse fra udvikleren, kan køberen begynde at reparere i lejligheden inden ejendomsregistreringen, da virksomheder normalt er villige til at møde købere,” siger Sergey Lyadov. Men i dette tilfælde har den fremtidige ejer af lejligheden betydelige begrænsninger. For eksempel kan det ikke påvirke designfunktionerne i lejligheden og bygningens facade, for da taler vi om ombygning, som i princippet er forbudt indtil registrering af ejerskab.
Køberen har også ret til at nedlægge en lejlighed, der endnu ikke er blevet lovligt formaliseret, da en sådan handling er fastsat i Den Russiske Føderations civile kode (ifølge loven er det muligt kun at nedlægge den ejendom, som testatoren havde på tidspunktet for udarbejdelse af testamentet, men også den, der vil fremgå i hans fremtid). Khaya Pleshitskaya forklarer: “Det er muligt at arve, selvom der ikke er nogen testamente. I dette tilfælde modtager arvingen et certifikat om arveretten og gælder for den organisation, der udfører registreringen, eller den organisation, som en aftale om lejligheden er indgået med, så lejligheden allerede er tilmeldt Hej M “.

En testament skal adskilles fra en donation, som i dette tilfælde er umulig. I princippet kan køberen sælge lejligheden inden registrering af ejendomsrettigheder, men i dette tilfælde benyttes ordningen med overdragelse af kravsret, hvilket naturligvis kun er berettiget i tilfælde af force majeure.

Mulighederne for køberen af ​​en lovligt uregistreret nybygning er faktisk begrænset til reparation, arv og overdragelse af krav. Alle andre skridt i besiddelse af ejendommen er udelukket. Så køberen kan ikke registrere sig i en sådan lejlighed, fordi grundlaget for registrering på bopæl (registrering) er et ejendomsattest. “Hvis ægtefællerne skiller sig før ejerskabsregistreringen, er det umuligt at opdele selve lejligheden, da den endnu ikke hører til ægtefællerne,” siger Khaya Pleshitskaya. “Følgelig er de penge, der betales for købet af lejligheden, delt.” Lejligheden kan ikke pantsættes mod et lån, da der ikke er nogen ejendom som sådan.

En betydelig ulempe ved “overgangsperioden” – og høje bruksregninger på grund af, at bytilskud ikke fungerer i denne periode.

Køberen betaler for alt?

Med de eksisterende vilkår for registrering af ejendomsrettigheder tager en sjælden køber af fast ejendom i nye bygninger ikke skridt for at indgå deres rettigheder.

Processen med at tage besiddelse af ejendom kan fremskyndes, hvis ikke lovligt, så i det mindste faktisk. Og her er hvordan. “Efter at huset er overdraget til statskommissionen, ved afgørelse fra præfekten for det administrative distrikt, skal huset overføres til saldoen for den driftsorganisation. Køberen af ​​en lejlighed, der ikke ønsker at vente flere år på at få ejendomsrettigheder, kan indgå en aftale med organisationen, der driver hans hus og fortsætte med reparation og delvis registrering af dokumenter til godkendelse ombygning fungerer, – rådgiver Viktor Kozlov. – Men i denne situation skal det huskes, at fra det øjeblik vil alle udgifter til vedligeholdelse af genstanden, der tidligere er overdraget til den generelle entreprenør, og fra det øjeblik, staten accepterer af Kommissionen, til investoren, nu blive debiteret fra lejere, indgik en aftale med den driftsorganisation “.

Et andet meget vanskeligt spørgsmål vedrører omkostningerne ved tjenester til den lovlige registrering af ejerskab af en lejlighed. Alle, der nogensinde har været nødt til at registrere ejerskab af fast ejendom i Moskva ved, hvilke kredser af helvede fremtidige ejere vil skulle gennem. Indsamlingen af ​​adskillige dokumenter, langsigtede køer, afslag – alle disse omkostninger forklares af medarbejderne i Moskva-registreringsudvalget ved den utilstrækkelige uddybning af lovgivningsmæssige rammer og det faktum, at strukturen i øjeblikket simpelthen ikke kan klare den konstant stigende strøm af kunder i denne organisation. Hvad er køberens omkostninger i en sådan situation? Eksperters udtalelser om denne sag er meget tvetydige..

Khaya Pleshitskaya mener, at udgifterne til registrering af transaktionen ikke er obligatoriske: ”Pengene til registrering ved køb af en lejlighed tages ikke altid. ), men dokumenterne (kontrakter, yderligere aftaler) skal allerede være udført. For disse typer arbejde opkræves der penge “.

Vyacheslav Timerbulatov beskriver situationen lidt anderledes: “Omkostningerne ved tjenesten til registrering af en lejlighed i ejerskab bestemmes normalt som en procentdel af prisen for en lejlighed til fordel for klienter og agenturet. Derudover bestemmes det under hensyntagen til husets placering, stadiet med forberedelse af dokumenter til registrering og en række andre faktorer. For eksempel i vores virksomhed er registreringsomkostningerne inkluderet i købsprisen for et hjem. Andre udviklere til denne service tager et beløb, der ikke overstiger $ 1000, kun for juridisk support. I en ejendomsmægler ligger omkostningerne ved registrering på investeringstrinnet fra en til 1,5% af udgifterne til en lejlighed i Moskva, i regionen – ca. 2-2,5%. Nogle virksomheder, der er formidlere og har købt lejligheder i henhold til en agenturaftale fra en investor, tager op til 3% af kontraktbeløbet. Til dette beløb skal du også tilføje omkostningerne ved statsafgifter og betaling af forskellige certifikater. hvilket koster klienten i gennemsnit $ 500 “.

I øjeblikket kan du finde en masse annoncer, hvor repræsentanter for forskellige virksomheder tilbyder at registrere ejerskab af nye bygninger. Som regel er omkostningerne ved en sådan service omtrent de samme $ 1000. Sådanne meddelelser er mere triste end behagelige. Når alt kommer til alt viser det sig, at bureaukratiske forsinkelser kan elimineres, men hvad der syntes at være en vanskelig og trukket affære, viser det sig, kan udføres i løbet af en måned eller to. Hvis der er en væsentlig interesse.