Moskva fast ejendom – 2012 – opsummerer årets resultater

Indholdet af artiklen

• Pris dynamik
• De mest interessante nye bygninger – 2012
• Pant
• “Nyt” Moskva
• konklusioner
• Prognoser for fremtiden

At opsummere årets resultater er allerede en reel, man kan sige en urimelig tradition og ikke kun i vores land. Det er på tærsklen til det nye år, at meddelelser “dette år blev bygget, afsluttet, minet, solgt, modtaget …” begynder at vises. Men hvad kan jeg sige, vi alle på en eller anden måde siger farvel til det udgående år begynder at tage status – hvad vi formåede at gøre, hvad der skete og hvad vi skal gøre næste år.

Ejendomsmarkedet er naturligvis ingen undtagelse fra denne tradition. Efter afslutningen af ​​en så betydelig periode kan du sammenligne mængden af ​​byggeri dette og sidste år, priser på bolig- og erhvervsejendomme og forsøge at vurdere udsigterne. Så hvad interessant og markant skete der på ejendomsmarkedet i Moskva i 2012, som forlader os? Hvad er prognoserne for eksperter for det næste år?

Pris dynamik

Selvom der ikke var nogen skarpe spring i værdien af ​​fast ejendom i Moskva i hele 2012, viser priserne stadig en stabil opadgående tendens. Det mest levende eksempel – hvis i begyndelsen af ​​året blev de gennemsnitlige omkostninger til fast ejendom i hovedstaden sat til 162 tusind rubler pr. Kvadratmeter, steg dette tal i slutningen af ​​december til 186 tusind rubler per “kvadrat”. Forskellen overstiger 20 tusind rubler og er meget betydelig. I dollar er forskellen mellem gennemsnitsprisen for Moskva kvadratmeter i begyndelsen og slutningen af ​​året endnu mere tydelig – 5,29 tusind dollars i januar og 6,07 tusind dollars i december. Så den milepæl milepæl på seks tusind, den “gennemsnitlige” kvadratmeter boliger i hovedstaden i år, alligevel overvundet.

Med hensyn til Moskva-distrikter ser situationen sådan ud: Arbat har fast position som leder, men kandidaterne til anden og tredje placering er ændret i løbet af året næsten hver måned. Fra begyndelsen af ​​december 2012 nåede omkostningerne til en kvadratmeter på Arbat 9.382 tusind dollars. For kun 11 måneder siden bad de for et “firkant” af en lejlighed i centrum af hovedstaden i gennemsnit 9.033 tusind dollars, så prisen steg med 1,1%.

I 2012 var Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka og Tverskaya blandt de fem øverste ledere, der skiftede på anden og tredje plads i rangeringen af ​​de dyreste distrikter i Moskva.

Og hvis i januar i år de gennemsnitlige omkostninger på en kvadratmeter i ingen af ​​disse distrikter nåede $ 9 tusind, da i december prisen på en kvadratmeter i Tverskoy-distriktet oversteg $ 9,09 tusind, og på Ostozhenka kom det tæt på dette tal og udgjorde 8,97 tusind dollars.

Vurderingsdataene indikerer således, at prisen for Moskva kvadratmeter langsomt og støt vokser. Desuden steg omkostningerne ved de billigste tilbud på “økonomiklasse” og “elite” – de dyreste kvadratmeter mest..

Således steg omkostningerne til eliteboliger i hovedstaden for året med 3,7% og gennemsnitligt 16,4 tusind dollars ifølge forskningsdata fra ContactRealEstate. I alt blev der afsluttet mere end 800 transaktioner på elitemarkedet i 2012 (resultater af 2011 – 657 købs- og salgstransaktioner).

Det er interessant, at hvis sidste år blandt købere af eliteboliger i centrum af Moskva, mere end 60% var embedsmænd, faldt antallet af embedsmænd blandt sådanne købere i år kraftigt til 5%, sagde Anastasia Mogilatova, administrerende direktør for Welhome. Eksperter bemærker imidlertid, at dette ikke betyder et fald i indkomstniveauet for embedsmænd, sandsynligvis i lyset af styrkelsen af ​​kampen mod korruption, besluttede de simpelthen at skjule deres erhvervelser mere pålideligt. Dette bekræftes af det faktum, at blandt køberne af “elite” i 2012 er næsten 10% ikke-arbejdslige pensionister. Den største efterspørgsel var efter eliteejendomme i Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy og Presnensky distrikter i hovedstaden.

Sviblovo, Shchukino og Pokrovskoe-Streshnevo blev anerkendt som de billigste områder i Moskva i december 2012, prisen på en kvadratmeter her blev sat til 5,1 tusind dollars. Til sammenligning: I januar det udgående år var hovedstadens billigste område Strogino – 4,9 tusind dollars pr. “Firkant”. I løbet af året steg omkostningen pr. Kvadratmeter i dette område imidlertid til 5,3 tusind dollars, hvilket gjorde det muligt for Strogino at stige kraftigt i rangeringen af ​​Moskva-distrikter.

De mest interessante nye bygninger – 2012

I alt blev der bygget mere end 1,1 millioner kvadratmeter boliger i hovedstaden i løbet af det indeværende år. Dette er næsten 20% mindre end i 2011.

I vurderingen af ​​de mest billige nye bygninger i hovedstaden i det udgående år var ZhKK “Vanil” beliggende i det sydlige administrative distrikt, i Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Residential House MPI” – Babushkinsky District, “Zeleny Bereg” – Chertanovo Central samt “Zagorie” – også Biryulevo Vostochnoye.

Boligkomplekset “Tsaritsyno” blev også den største nye bygning i Moskva, de gennemsnitlige udgifter til lejligheder her blev sat til 98 tusind rubler (ca. 3,2 tusind dollars) pr. “Firkant”.

Vi har allerede skrevet om de mest fremragende og interessante nye bygninger i hovedstaden, så jeg vil kun gerne bemærke, at i løbet af 2012 blev 71 boligbygninger sat i drift i “Gamle” Moskva. Gennemsnitsprisen på en kvadratmeter i nye bygninger i Moskva for året steg med 9% og faldt til 171 tusind rubler (ca. 5,6 tusind dollars). Den gennemsnitlige pris, der var noget overpris i forhold til de mest overkommelige tilbud, blev dannet på grund af de høje priser for nye bygninger i Ostozhenka og Khamovniki. Her, for en kvadratmeter, beder de ofte om mindst 20 tusind dollars, og i nogle huse af elite klubtype – mere end 30-40 tusind dollars.

Pant

Det udgående år slutter med en markant stigning i mængden af ​​udstedte realkreditlån, som i sammenligning med 2011 steg med 30%. Imidlertid er realkreditlån for 2012 blevet dyrere. Hvis bankerne i det foregående år i gennemsnit udstedte realkreditlån til 12,5-13% om året, steg dette tal til 2012 til 13,5-14%.

Og i slutningen af ​​året annoncerede allerede mange bankinstitutioner, især Sberbank, at renten i næste år vil stige igen og kan ifølge eksperter nå op på 15% om året.

Bankerne var mere villige til at udstede realkreditlån til færdige lejligheder på det sekundære marked, det er vanskeligere at få et pantelån til boliger i et ufærdigt boligkompleks. Og satserne i dette tilfælde er højere med 1-3%, og kravene til låntagere er strengere. Blandt de mange tilbud kan du dog finde meget rentable tilbud. Hvis banken aktivt samarbejder med udvikleren, som for boligkomplekset “Gorki-8”, kan realkreditrenten reduceres til 9-10% om året. Sådanne tilbud er naturligvis sjældne, valget af objekter i dette tilfælde er begrænset, men satserne er meget mere attraktive end gennemsnittet på realkreditmarkedet.

“Nyt” Moskva

Den vigtigste begivenhed i det udgående år var naturligvis annekseringen af ​​territorierne i det såkaldte ”Nye” Moskva til hovedstaden. To nye distrikter dukkede op i byen – Novomoskovsky og Troitsky, og brede udsigter til udvikling af temmelig store territorier åbnede for udviklerne.

Ifølge virksomheden “Azbuka Housing” steg de gennemsnitlige omkostninger pr. Kvadratmeter i “Nyt” Moskva i 2012 med 6,3% og ligger i øjeblikket på 83 tusind rubler (ca. 2,7 tusind dollars). Stigningen i priser viste sig at være mindre end dem, der er forudsagt af ejendomsmæglere i begyndelsen af ​​året, hvilket forudsagde en kraftig stigning i efterspørgslen efter lejligheder i de nyoprettede administrative distrikter.

Hvis man i den historiske del af byen, jo tættere den nye bygning er på Moskva-ringvejen, jo billigere er prisen per kvadratmeter, så i “Nyt” Moskva er situationen det modsatte – de er på ”modsatte sider af barrikaderne”, og værdien af ​​fast ejendom her stiger kraftigt, når det nærmer sig Moskva-ringvejen.

Eksperter kalder boligkomplekset ”Moskva A101”, hvor en en-værelses lejlighed kan købes til tre millioner rubler, boligkomplekset ”Nye Vatutinki” og boligkomplekset ”Prestige” som de mest overkommelige nybygninger i ”Nye” Moskva. Boligkompleks “Vatutinki” kaldes også det mest ambitiøse projekt i de nyligt annekterede territorier – her præsenteres mere end 1,6 tusinde lejligheder for købere. “Vatutinki” er en hel mikrodistrikt kun 14 kilometer fra Moskva-ringvejen med to skoler og tre børnehaver.

De gennemsnitlige omkostninger på en kvadratmeter på det sekundære marked i “Nye” Moskva når i dag 96 tusind rubler, hvilket i gennemsnit er 17,4% mere end i Moskva-regionen, ifølge en undersøgelse foretaget af Peresvet-Invest-selskabet. Så tiltrædelsen af ​​kapitalen på ejendomsmarkedet i disse territorier havde naturligvis.

konklusioner

Så 2012 for Moskva fast ejendom viste sig at være i det hele taget ganske stabil og rolig, uden udsving og skarpe prisstig. Efterspørgslen er vokset, antallet af tilbud på både det primære og det sekundære marked er steget, omkostningerne til alle kategorier af fast ejendom er lidt steget. I gennemsnit steg prisen for Moskva kvadratmeter med 1,5-2% månedligt. Det mest markante prisstigning blev registreret i oktober, men om sommeren oplevede markedet som sæsonåbne.

Af de mest interessante øjeblikke vil jeg igen bemærke en stigning i salg og køb af luksuslejligheder, en øget interesse for flerværelseslejligheder samt en konkret stigning i mængden af ​​udstedte realkreditlån.

Ifølge ejendomsmæglerne er købere i stigende grad interesseret i tre-værelseslejligheder, som sidste år tydeligt tabte for mere kompakte boligområder med hensyn til antallet af transaktioner. Men interessen for studiolejligheder og lille “odnushki” er tværtimod faldet.

Købere foretrækker i stigende grad at købe lejligheder i monolitiske bygninger eller panelbygninger, og for dyre “stalinkas” i dag kan kaldes outsiders af markedet – interessen for dem er mærkbart faldet.

I 2012 mislykkedes myndighederne problemet med svigagtige aktionærer – situationen på dette område udvikler sig stadig ikke bedst for medinvestorer, og de nuværende love kan ikke beskytte deres interesser. Mange eksperter kalder forslaget om at indføre obligatorisk forsikring af præmier på boliger som et forsøg på at “skifte budgetomkostninger på skuldrene af forsikringsselskaber” og forudsige, at den nye lov vil føre til en stigning i udgifterne til lejligheder i nye bygninger.

Prognoser for fremtiden

Eksperter lover enstemmigt, at der næste år ikke vil ske nogen skarpe ændringer i situationen på hovedstadens ejendomsmarked..

Til trods for de seneste klager fra præsidenten, der bemærkede, at realkreditlån ikke er tilgængelig for de fleste russere, vil pantelånsrenterne fortsætte med at stige, sagde Andrei Vladykin, leder af afdelingen for realkredit og lån hos NDV Real Estate. Der er ingen forudsætninger for et fald i realkreditrenter, så man bør ikke forvente mere gunstige tilbud fra banker.

En stigning i satserne til 15% vil helt sikkert føre til et fald i efterspørgslen efter fast ejendom – ikke alle købere er klar til at få et realkreditlån på sådanne betingelser. Hvis realkreditrenterne når 19% (og der er sådanne pessimistiske prognoser), foretrækker de fleste af de potentielle købere af fast ejendom at få lån i fremmed valuta. Renten på realkreditlån i dollars vil sandsynligvis forblive på niveauet 9-10% om året. Imidlertid udstedes pantelånet i dollars for det første for en periode på op til 15 år, og for det andet – næsten altid kun til sekundærboliger.

“Nyt” Moskva vil begynde at blive aktivt udviklet af udviklere. Ifølge Sergei Sobyanin, hovedstadens borgmester, forventes områderne i umiddelbar nærhed af Moskva-ringvejen at blive massivt opbygget. Generelt har myndighederne allerede udstedt tilladelser til opførelse af mindst 30 millioner kvadratmeter boliger i “Nye” Moskva, så distriktene Novomoskovsk og Troitsky definitivt venter på en konstruktionsbom. Som Sergei Sobyanin lovede, vises der imidlertid en zone med lave bygninger omkring Troitsk, og områder fjernt fra byen vil blive naturlige zoner, pladser og parker.

Det forventes, at i 2013 vil boliger i hovedstaden stige i pris med den samme inflation, dvs. tilføje 0,5-1-2% månedligt, hvilket i sidste ende vil føre til en stigning i priserne med 7-10% om året.

I modsætning til, hvad nogle analytikere forudsiger, brød der ikke en ny finanskrise ud i 2012, og der forventes ikke skarpe chok i 2013. Ejendomspriser i dollar kan endda falde, hvilket også vil blive lettet ved et fald i efterspørgslen. I den nærmeste fremtid forudsiger eksperter et overskud på udbuddet på markedet over efterspørgsel – der er ingen forudsætninger for en stigning i husholdningernes indkomst, og i lyset af stigningen i realkreditrenter har langt de fleste russere ingen steder at låne midler til at købe lejligheder i hovedstaden. Så man skal ikke forvente megen aktivitet fra købere, sommeren 2013 kan blive en helt ‘død’ sæson, og i perioder med ventetid på ændringer i økonomien eller efter negative nyheder fra den politiske arena kan efterspørgslen falde til nul, forudsiger Oleg Repchenko, leder af analysecentret “ IRN.RU Indikatorer for fast ejendom.

Blandt andre innovationer, der vil have indflydelse på ejendomsmarkedet i 2013, kan vi nævne indførelsen af ​​en skat på luksus lovet af Vladimir Putin, herunder på luksuslejligheder. Det vides endnu ikke, hvilken sats denne skat vil være, men det ser ud til, at efterspørgslen efter dyre lejligheder i centrum af hovedstaden ikke vil falde alligevel..

Derudover vil omvurderingen af ​​matrikelværdien af ​​jord i Moskva utvivlsomt føre til en stigning i værdien af ​​fast ejendom – udviklere betaler nu i gennemsnit 1,5 gange mere for grunde..

Myndighederne vil fortsætte med at nedrivne faldfaldige fem-etagers bygninger: I 2012 blev kun 30 sådanne huse revet, og i fremtiden planlægges det at flytte og nedlægge mindst 88 fem-etagers bygninger i forskellige distrikter i hovedstaden.

Prisen på fast ejendom i “Nyt” Moskva vil fortsætte med at vokse, og kløften fra resten af ​​Moskva-regionen bliver mere og mere håndgribelig. På det sekundære marked for nye storbyområder vil omkostningerne på en kvadratmeter overstige 100 tusind rubler, på det primære marked kommer det tæt på dette mærke..

Borgmesterens kontor vil også fortsætte med at reparere udgående motorveje og bygge nye transportudvekslinger, vil fortsat aktivt bekæmpe trafikpropper, og nye metrostationer åbner i Moskva. Hvordan dette vil påvirke ejendomsmarkedet for hovedstaden – det allerede så tæt 2013 viser, hvis resultater vi også opsummerer om 12 måneder. Feriehilsener!