Investering i fast ejendom: besværligt, men rentabelt

Det er ingen hemmelighed, at ejendomshandel er en ret rentabel måde at investere penge på. Hvordan kan man rentabelt bruge den ejendom, der ejes? Hvilken skal man foretrække: at sælge bygningen eller leje den ud? Hvad skal man kigge efter, når man udarbejder en salgs- eller leasingaftale? M2 advokat besvarer disse spørgsmål. Lad os først se på måder, hvorpå man kan tjene penge på fast ejendom. Juridisk set er den nemmeste mulighed byggeriet af en bygning med det efterfølgende salg. Enkelt, fordi det ikke er nødvendigt at kontrollere objektets lovlige “renhed”. Derudover foretrækker købere at forholde sig til den første ejer, hvis han viser sig at være en udvikler – endnu bedre. Det er sandt, at der er vanskeligheder. For eksempel skal du først finde et betydeligt beløb, der kræves til byggeri – det kan enten være et banklån eller investorers midler.

Nogle vil have det hele på én gang…

De fleste af dem, der tjener penge på fast ejendom, opererer i henhold til ordningen: bygget – designet – solgt. Hovedpunkterne er, at et byggefirma, der har opført en bygning, sælger det færdiggjort til interesserede parter. Ved indgåelse af en kontrakt om salg af fast ejendom er parterne nødt til at spore, om placeringen af ​​objektet er korrekt angivet, om plantegninger og dokumenter til grundgrunden er knyttet til kontrakten. Det er også nødvendigt at måle rummet omhyggeligt og angive det nøjagtige område. Hvis vi taler om en del af en bygning, skal det bemærkes på plantegningen, hvilken del der vil blive solgt.

Når du har samlet alle de nødvendige dokumenter (med kopier), kan du gå til en notar. Mest sandsynligt vil han kun være interesseret i salgskontrakten. Efter registrering af transaktionen hos en notar, skal dens statsregistrering udføres. Listen over dokumenter, der kræves til dette, kan afklares på registreringsstedet. Under alle omstændigheder skal du opbevare tre eksemplarer af salgskontrakten (en for hver af parterne og for den registrerende myndighed). Notariserede kopier af aftalen og alle sammenhængende dokumenter vil heller ikke være overflødige.

parternes dokumenter. Efter betaling af det statslige gebyr og registrering af kontrakten kan transaktionen betragtes som afsluttet.

Selve genstanden overføres under en overførsel og accept, hvor datoen for bygningens overførsel og dens tilstand skal angives. Hvis parterne har krav til hinanden i forbindelse med kvaliteten af ​​objektet eller dets betaling i henhold til kontrakten, skal dette afspejles i handlingen.

Derudover er der en periode, hvor sælgeren er forpligtet til at garantere kvaliteten af ​​varerne til køberen. Men faktisk, hvis en bygning for eksempel kollapser, og en undersøgelse viser, at designere eller bygherrer har skylden, vil de blive holdt ansvarlige. Hvis der findes skjulte mangler, vil købere også kontakte sælgeren.

-Og nogle – i dele

Ejere, der i stedet for et stort engangsbeløb foretrækker at modtage relativt få penge hver måned (år), lejer den udførte bygning ud. Efterspørgslen efter alle typer erhvervsejendom (kontorer, detaillokaler, lager osv.) Er nu ret stor, derfor er alle lokaler, når objektet sættes i drift, allerede fordelt på lejere.

Når du laver en lejekontrakt, skal du udarbejde en kontrakt korrekt. Hvad skal dette dokument indeholde, og hvilke punkter skal du være opmærksom på, når du underskriver det? Det er bydende nødvendigt at kontrollere, om parternes detaljer er korrekt angivet: navne, adresser, TIN, bankoplysninger, pasoplysninger (hvis parten i kontrakten er en person) osv..

Et vigtigt element i leasingaftalen er handlingen om accept og overførsel af lokalerne, der er knyttet til aftalen. I det skal du angive rummets tilstand på overførselstidspunktet og bemærke, hvilke kommunikationer der er tilsluttet og fungerer (telefonkabel, vandforsyning og kloakering, varmeanlæg osv.).

Det næste vigtige punkt er husleje, hvis størrelse skal forhandles af parterne i kontrakten. Det kan beregnes for 1 kvm. m pr. år eller for hele lokalerne pr. måned. Derudover skal du fastsætte, hvordan betalingen vil finde sted: hvis det er i rubler, angives størrelsen på lejeprisen, hvis i dollars eller euro, skal det bemærkes, at afregninger foretages i rubler til den sats, der er bestemt af parterne. Oftest sidestilles den med Ruslands centralbank. Ved fastlæggelsen af ​​lejebeløbet er det nødvendigt at angive, om det inkluderer regninger for værktøjer. I nogle tilfælde forbeholder udlejeren sig retten til at udstede separate fakturaer til lejeren for basale forsyningsselskaber og yderligere tjenester, som for eksempel inkluderer indsamling af affald, telefonkommunikation, internettet osv. lejekontrakt er ikke en overdragelse af ejerskab af det.

Når en leasingaftale indgås for en periode på mere end et år, er den underlagt statsregistrering. I betragtning af, at efterspørgslen efter erhvervsejendomme i øjeblikket er ret høj, samt det faktum, at et antal lejere indgår en langvarig lejekontrakt, har registreringsmyndighederne i Moskva oprettet et specielt “vindue”, hvor alle kontrakter kan indsendes til registrering. En embedsmand accepterer dog ikke mere end 10 sager (separate aftaler) ad gangen, så det vil være vanskeligt at registrere flere af dem på samme tid. Derfor pålægger mange organisationer ansvaret for at registrere lejere på lang sigt. Hvis parterne ikke ønsker at gennemgå denne procedure, kan de indgå en kontrakt for en kortere periode og give mulighed for forlængelse heraf. Derudover kan du overhovedet ikke specificere udtrykket i leasingaftalen: i dette tilfælde betragtes det som ubestemt og kræver ikke registrering.

Hvis du agter at leje detailarealer og lager på samme tid, tilrådes det at indgå en kontrakt for begge lokaler. Derudover skal kontrakten angive nøjagtigt, hvor pavillonen vil være placeret, og hvor varerne skal opbevares..

Hvad er mere rentabelt?

Så skal du sælge bygningen eller leje den ud? Hver sag har sine egne fordele og ulemper. Salget giver dig mulighed for at få et betydeligt beløb ad gangen, når leje af investeringen gradvist lønner sig, men bygningen giver en stabil indkomst.

Problemer med registrering af dine rettigheder skal under alle omstændigheder løses. Den eneste forskel er, at du skal betale et gebyr, når du registrerer og registrerer en langvarig lejekontrakt (det opkræves også, når du foretager ændringer eller tilføjelser til kontrakten). Glem ikke skat.

Under alle omstændigheder, hvis bygningen ejes, kan den sælges eller pantsættes. Derudover vil pantelånet ikke påvirke forholdet mellem leasinggiver og lejere, for så længe bygningen forbliver i udlejerens ejendom, vil alle huslejeudbetalinger gå til ham, som før.

Det er svært at sige, hvilket er mere rentabelt set fra et forretningsmæssigt synspunkt. Enhver fast ejendom er et altid likvide aktiv, der altid kan sælges.