Bygningssparebanker – et alternativ til realkreditlån?

Indholdet af artiklen

• Historien om de første bygningssparebanker
• Verdenserfaring med anvendelse af boligbesparelsessystemer
• Udsigter til dannelse af byggesparebanker i Rusland
• Funktioner i lovudkastet “Om bygningssparebanker” forelagt den russiske duma
• Hvordan vil dannelsen af ​​SSK påvirke det indenlandske ejendomsmarked

Cirka en tredjedel af befolkningen i Rusland har et gennemsnit på højst 9 kvadratmeter. m boligareal pr. person. Mere end 5 millioner mennesker har ikke midlerne til at købe nye boliger og står i kø for en lejlighed, hvor de ønsker at få nye boliger til offentlig regning. Ikke desto mindre er staten ikke i stand til at stille boliger til rådighed for alle de nødlidende. Derfor er løsningen på boligproblemet for de fleste borgere i et ekstremt langsomt tempo..

Desværre er pantelån heller ikke tilgængeligt for alle borgere af en eller anden grund. Derfor er myndighederne nødt til at lede efter forskellige alternativer for at gøre det muligt for folk at købe en ny lejlighed. En af de foreslåede muligheder er lovforslaget “Om bygningssparebanker”, som er baseret på erfaringerne fra SSC i en række europæiske lande.

Historien om de første bygningssparebanker

Moderne teknologier til investering i fast ejendom overalt i verden er baseret på tre hovedprincipper:

• statsstøtte;
• realkreditudlån;
• kontraktbesparelser.

I forskellige lande kan metoderne til implementering af visse områder naturligvis afvige væsentligt, men principperne er de samme. Med hensyn til opbygning af sparebanker hører alle sådanne organisationer til den tredje gruppe, der er baseret på princippet om kontraktbesparelser..

De første systemer med kontraktbesparelser optrådte i Preussen i 1783. Senere i begyndelsen af ​​det 19. århundrede begyndte lignende systemer for bygningsbesparelser at vises i andre lande og regioner (i Østrig siden 1811, i Sachsen siden 1843).

De første foreninger, der fungerede som prototype af sparebanker, begyndte at dukke op i små minedriftlandsbyer i Tyskland, og de arbejdede efter et simpelt princip: hvis der f.eks. Skulle bygges et hus, var der behov for 100 tusind monetære enheder, og hver af dem, der ville bygge et hus om året, kunne udsætte kun 10 tusind er det åbenlyst, at han først kunne bygge et hus efter 10 år. Når 10 sådanne ansøgere blev samlet på samme tid, kunne en af ​​dem få et nyt hus om et år, det andet på 2 år, det tredje på 3 år osv. Derfor vinder alle deltagere, undtagen den sidste.

Pastor von Bodelschwing

Pastor von Bodelschwings første bygningssparebank blev åbnet i 1885. Denne retning begyndte at udvikle sig aktivt efter Anden verdenskrig i 1948. Drivkraft for deres udvikling var manglen på økonomiske ressourcer i det efterkrigstidende Tyskland, da de begyndte at løse befolkningens boligproblemer ved hjælp af sparekasser..

På Tysklands område opererer stadig et af de mest berømte og største systemer til opbygning af sparebanker..

?I andre europæiske lande blev fordelen ved bygningsbesparelsessystemet vurderet meget senere – i begyndelsen af ​​markedsreformer. Loven om bygningssparebanker vedtages i øjeblikket i Den Tjekkiske Republik, Storbritannien, Slovakiet, Ungarn, Frankrig, Kroatien osv. Ud over de nationale er der også tyske bygningssparebanker, der opererer i disse lande. Det skal også bemærkes, at moderne bygningssparebanker adskiller sig markant fra de første forsøg på at organisere kollektiv opsparing til boligbyggeri. Og det er byggeriets sparebanker, der nu er det vigtigste instrument til investering i fast ejendom i Tyskland. Så bygningen af ​​3 ud af 4 huse i dette land er finansieret med deltagelse af kollektiv kontraktmæssig opsparing.

I sin moderne form bruger SSC’er borgernes indskud, låntagernes gebyrer for brug af lånet og den etablerede statspræmie, der betales i henhold til den indgåede kontrakt om bygningsbesparelser, som en kilde til ressourcer til finansiering af boliglån, forudsat at indskyderen i løbet af året har bidraget til hans konto specificeret i kontrakt sum af penge.

Samtidig kan et boliglån i en bygningssparebank kun opnås af dets indskyder og først efter udløbet af den tid, kontrakten har fastlagt (ca. 5-6 år), hvis han månedligt indbetalte kontoen i SSC for det beløb, der er angivet i kontrakten. Det skal her bemærkes, at renter (både på indlån og lån) er faste i hele kontraktens varighed.

Efter modtagelse af et lån fra SSC gennemføres dets tilbagebetaling inden for den periode, der er fastlagt i kontrakten. Typisk er den maksimale lånetid i dette tilfælde 12 år. Samtidig er renterne lavere end i tilfælde af realkreditudlån.

Verdenserfaring med anvendelse af boligbesparelsessystemer

Selvfølgelig er der gået meget tid, siden de første bygningssparebanker optrådte i Tyskland. I dag findes lignende bygningsbesparelsessystemer i mange lande. Ifølge statistikker bruger næsten halvdelen af ​​europæere bygningssparebanker til at spare penge til køb af boliger. Som vi allerede har undersøgt med eksemplet fra Tyskland, indgår alle indskydere en aftale med sparebanken, der indeholder alle betingelser: bidragets størrelse, renter på indskud og lån, aftalens løb, osv. Kontrakten implementeres i tre faser.

Akkumulering.Før hvert medlem modtager et lån til at købe en lejlighed, skal hvert medlem akkumulere et bestemt beløb (en andel af det samlede lånebeløb, der er fastlagt ved aftalen).

Få penge og købe en lejlighed.På dette tidspunkt modtager SSC-medlemmet sine akkumulerede penge sammen med renter samt et bestemt beløb på lånet, der er bestemt af aftalen. Ved hjælp af disse penge køber indskyderen boliger.

Tilbagebetaling af lån.I henhold til aftalevilkårene returneres de lånte midler til bygningssparebanken sammen med renterne på lånet i den specificerede periode..

Antallet af deltagere i byggesparebanken er ikke begrænset. Det er klart, at den samlede finansielle stabilitet i hele systemet afhænger af antallet og regelmæssigheden af ​​at tiltrække nye indskydere..

Masseaktion. Ivan Pols. 2009

Det ser ud til, at SSC’er er som pyramideskemaer. Men det er ikke sådan. Det særlige ved de eksisterende bygningssparebanker, der sikrer deres stabile drift, er, at de er helt uafhængige af kapitalmarkedet: alle fonde, der cirkulerer inden for systemet, danner en ond cirkel.

Det viser sig en slags cirkulation af penge. På bekostning af de tiltrækkede indskud udsteder kontantkontoret lån, som derefter returneres og igen sendes til udlån til andre medlemmer af systemet.

Og denne strøm stopper aldrig ved at tiltrække nye indskydere, da den nye generation aktivt bruger de muligheder, som byggesparebanker tilbyder. Det skal også bemærkes, at CCM’er i de fleste europæiske lande aktivt støttes af staten, som giver indskyderne yderligere boligstøtte (de kaldes også præmier). For eksempel blev der i Tjekkiet i 2000 0,26% af BNP tildelt fra budgettet til betaling af statspræmier på husholdningsindskud i SSK.

Ud over SSC, der fungerer efter det ovenfor beskrevne princip, er der i Europa flere forskellige sorter af sådanne systemer. For eksempel er der i Frankrig 2 typer boligopsparingskonti:

1. Sparebog A), hvor du oprindeligt kan spare op til 20 tusind euro og derefter modtage et blødt lån til køb af en lejlighed på op til 30 tusind euro til 3,75% pr. År. Derudover tilføjes en statsbonus på 1,5 tusind euro til dette målrettede bidrag årligt..
2. PEL (hjemmebesparelsesplan) sparekonti. På en sådan konto kan en person spare op til 80 tusind euro og derefter modtage et præferentielt boliglån på op til 120 tusind euro til 4,8% om året.

I Storbritannien findes der et system med byggesamfund, hvis mekanisme svarer til princippet om det tyske SSC-arbejde, men her er det ikke nødvendigt at bidrage til et byggesamfund for at få et boliglån. I de senere år begyndte alle byggevirksomheders aktiviteter at overlappe mere med forretningsbankernes aktiviteter på grund af liberaliseringen af ​​den britiske banklovgivning..

Bygningssparebanker findes i mange lande og er sammen med realkreditudlån et værktøj til at løse boligproblemer i befolkningen..

Der er også eksempler på negativ erfaring med opbygning af sparebanker. For eksempel i Argentina var et lignende system ret aktivt og med succes fungeret indtil 70’erne af XX århundrede. På grund af den høje inflation er husholdningenes opsparing i byggesparebanker imidlertid kraftigt og kraftigt afskrevet..

I Indien styrtede også bygningssparringssystemet. Ifølge eksperter er den vigtigste årsag til denne udvikling af begivenheder manglen på effektiv kapitalforvaltning. I den indledende fase skabte SSC ikke kontante reserver. På grund af analfabet forvaltning opstod der desuden ubalance mellem mængden af ​​akkumuleret opsparing og mængden af ​​udstedte lån. Som et resultat af disse ineffektive handlinger gik indiske opsparingsbanker hurtigt konkurs. På trods af nogle eksempler på negativ oplevelse af SSC-arbejde lykkedes det i flere hundrede år af deres eksistens at bevise deres effektivitet og pålidelighed. Bygningssparebanker findes i mange lande og er sammen med realkreditudlån et værktøj til at løse boligproblemer i befolkningen..

Udsigter til dannelse af byggesparebanker i Rusland

Først og fremmest skal det siges, at en form for bygningssparebanker i Rusland har arbejdet i lang tid. Sikkert mange mennesker kender et sådant koncept som boliger og boligkooperativer. I alt opererer i øjeblikket ca. 30 ordener i Rusland i forskellige regioner og forener disse kooperativer..

Andrey Gorodnichev. Tømrere (detaljer)

Desværre har boligkooperativer i den form, som de nu findes i, ikke været i stand til at opnå betydelig succes. Selv på trods af det faktum, at det samlede antal indskydere for sådanne organisationer overstiger titusinder af mennesker.

Hovedproblemet er, at disse kooperativer fungerer uden statlig støtte. Og befolkningen har ikke meget tillid til sådanne organisationer, fordi der ikke er nogen pålidelig lovgivningsbase, der strengt vil regulere deres arbejde, og derfor bruger svindlere ofte dette.

Derfor forelagde repræsentanter for Fair Rusland-partiet tilbage i 2006 til behandlingen af ​​Dumaen deres udkast til lov “Om byggeri og sparebanker”. Det antages, at SSK’er vil adskille sig markant fra boligkooperativer både med hensyn til status og kontrolniveau hos offentlige myndigheder.

Funktioner i lovudkastet “Om bygningssparebanker” forelagt den russiske duma

Det skal bemærkes, at dette lovforslag allerede er blevet forelagt Den Russiske Føderations statsduma to gange. Den blev imidlertid afvist og sendt til revision. I løbet af de sidste flere år har en hel gruppe specialister arbejdet med dokumentet, inklusive repræsentanter for Bank of Russia, Finansministeriet, Ministeriet for Økonomisk Udvikling og Ministeriet for Regionaludvikling.

Ifølge projektudviklerne kan byggesparebanker i Rusland være et godt alternativ til prioritetslån og skulle øge tilgængeligheden af ​​nye boliger til en bredere befolkning.

Lovforslaget indeholder bestemmelser om oprettelse af specialiserede banker, der vil være i stand til at gennemføre en begrænset liste over bankaktiviteter. Hver indskyder i bygningssparebanken bliver nødt til at indgå en spareakkumuleringsaftale med banken, der giver mulighed for betaling af faste bidrag til deres sparekonto i banken inden for en bestemt periode.

Når indskyderen har akkumuleret ca. 30-50% af udgifterne til lejligheden, har han ret til at modtage et lån i det beløb, der er nødvendigt for at købe en ny lejlighed. Lånetiden og renterne på det fastlægges på forhånd i aftalen.

Derudover bestemmer lovforslaget, at rentesatserne på et lån ikke skal overstige satsen for et opsparing med mere end 3% om året..

Faktisk er dette lovforslag rettet mod at oprette en ny finansiel institution i landet. Da det tydeligt fastslås, at bygningssparebanker vil modtage status som en bank (finansiel og kreditorganisation), som udelukkende er specialiseret i at tiltrække penge fra befolkningen til bygningssparepositioner og give deres indskydere målrettede lån til køb af boliger.

Det foreslås at oprette en speciel forsikringsfond, der vil blive brugt i tilfælde af et kraftigt fald i mængden af ​​tiltrækkede bygningsbesparelsesindskud.

SSC vil ifølge den udviklede regning være i stand til at gennemføre en meget begrænset række bankoperationer. Så de har adgang til: tiltrækning af indskud fra enkeltpersoner og juridiske enheder, placering af tiltrækkede indskud i aktiver med lav risiko (for eksempel statsobligationer), betjening af individuelle konti, afvikling af borgere på deres bankkonti, salg og køb af udenlandsk valuta (kun i ikke-kontant form), samt udstedelse af bankgarantier. Sådanne begrænsninger for tilgængelige transaktioner er designet til at minimere risikoen for SSC.

Udkastet til lov indeholder også separate normer for at sikre bygningens sparebankers økonomiske bæredygtighed. F.eks. Foreslås det at oprette en speciel forsikringsfond, der vil blive brugt i tilfælde af et kraftigt fald i mængden af ​​tiltrækkede bygningsbesparelsesindskud..

Standarderne for økonomisk stabilitet skal ifølge udviklerne af dokumentet være baseret på beregningen af ​​individuelle kumulative indikatorer for hver enkelt indskyder og bestemmelsen af ​​indskydernes rækkefølge. Yderligere bør yderligere restriktioner for brugen af ​​akkumulerede midler etableres, når de fordeles blandt medlemmerne af SSC..

Lovforslaget indeholder også bestemmelser om statlig støtte til bygningsbesparelsessystemet. Udviklerne har sørget for periodisering af en præmie på opsparingen i størrelsesordenen 20% af dens årlige vækst, der betales fra det føderale budget. På samme tid for en russisk statsborger bør det maksimale beløb for statslige priser pr. År ikke overstige 26 tusind rubler..

Overvågning af aktiviteterne i byggesparebanker vil blive overdraget til Bank of Russia, der vil etablere særlige standarder for SSC, der adskiller sig fra standarderne for andre forretningsbanker. Desuden, så bygningssparebanker er fuldstændigt isoleret fra bank- og aktiemarkederne, vil renterne på både indskud og indlån bestemmes ved aftalens indgåelse. I dette tilfælde har bygningssparebanken ikke ret til at ændre aftalevilkårene i hele aftalens løbetid. Den maksimalt tilladte forskel mellem indskud og kreditrenter fastsættes af Bank of Russia.

Hvordan vil dannelsen af ​​SSK påvirke det indenlandske ejendomsmarked

I slutningen af ​​februar 2012 bebudede taleren for Federation Council, Sergei Mironov, at den nye version af lovforslaget igen blev forelagt Dumaen til behandling. Han bemærkede også, at loven “On Construction Savings Banks” muligvis træder i kraft i 2013.

Hvordan vil vedtagelsen af ​​denne lov påvirke det indenlandske ejendomsmarked for boliger??

Denne lov vil gøre det muligt klart at regulere aktiviteterne i bygning af sparebanker i Rusland. Dette vil hjælpe os med at få et arbejdsredskab, der gør det muligt for befolkningen at spare op til nye boliger. Vedtagelsen af ​​loven er et ansvarligt og nødvendigt skridt, da der fremkommer en lovgivningsbase, der kan beskytte folks rettigheder og gøre bygningsbesparelsessystemet helt gennemsigtigt.

Fordelen ved SSC er, at det på grund af det faktum, at alle finansielle strømme cirkulerer inden for systemet, bliver det muligt at indstille lave renter (mærkbart lavere end på prioritetslån). Samtidig afhænger satserne ikke af udsving i det finansielle marked og kan ikke ændres i hele kontraktperioden med byggesparebanken.

Det er åbenlyst, at oprettelsen af ​​en SSK i Rusland vil blive et alternativ til realkreditudlån og vil gøre det muligt for borgere, der ikke har penge til en udbetaling på et prioritetslån, at akkumulere det nødvendige beløb i en bygningssparebank og derefter købe nye boliger på kredit.

Derudover bør oprettelsen af ​​dem have en gunstig indflydelse på den samlede udvikling af boligmarkedet for fast ejendom: Penge indsamlet af SSC vil blive brugt til at finansiere nybyggeri. Følgelig vil mængderne af nye boliger, der skal tages i brug, vokse, og priserne på markedet vil stabilisere sig..

Princippet for drift af realkreditlån og SSC’er er helt anderledes, derfor vil deres klienter være forskellige. Derfor er det usandsynligt, at disse institutioner bliver seriøse konkurrenter..

Hvad angår prioritetsbanker, skulle de ikke være bange for alvorlig konkurrence fra opbygning af sparekasser. De kan fredeligt sameksistere og arbejde sammen. I de lande, hvor SSC’er har eksisteret i lang tid og har arbejdet effektivt, udgør befolkningen som personlige boligbesparelser som regel ca. 30%, yderligere 30% af borgerne investerer i SSC, og de resterende 40% falder på realkreditudlån.

Princippet for drift af realkreditlån og SSC’er er helt anderledes, derfor vil deres klienter være forskellige. Derfor er det usandsynligt, at disse institutioner bliver seriøse konkurrenter. Det er bare, at systemet med opbygning af sparebanker vil udvide borgernes muligheder og give en mulighed for at købe boliger til dem, for hvilke et pant i øjeblikket ikke er til rådighed.

Afslutningsvis vil jeg gerne sige, at konstruktionsbesparelsesbankers effektivitet og stabilitet under alle omstændigheder vil afhænge af nøjagtigheden af ​​overholdelsen af ​​loven og statens støtte. Som verdenserfaringen bekræfter, kan SQC-systemet simpelthen ikke opnå en massekarakter uden seriøs støtte fra myndighederne..