Sådan købes en grunde til individuel boligbyggeri

Indholdet af artiklen

• Jordkategorier og deres tilsigtede formål
• Jord til boliger: erhvervelsesmetoder
• Køb af jord til byggeri på det sekundære marked
• Indgåelse af en jordaftale
• Statlig registrering af overførsel af ejerskab af et grunde under en salgs- og købsaftale
• Køb af en grund til byggeri fra statsejet jord

Før man går videre med beskrivelsen af ​​proceduren for erhvervelse af en grund til individuel boligbyggeri, er det værd at finde ud af, hvilke arealer der er egnede til bygning. Dette spørgsmål er især relevant, før man køber jord på det sekundære marked, det vil sige fra enkeltpersoner, for når man møder en ikke alt for ærlig ejendomsmægler og en køber, der ikke er meget bevandret inden for jordlovgivning, er det muligt at købe sådanne grunde, hvis udvikling vil medføre en række kollisioner.

Følgende virkelige tilfælde kan tjene som et levende eksempel: for at bygge et større landsted erhvervede en bestemt borger to tilstødende grunde. Planerne for den nydannede ejer indeholdt yderligere forening af grundene, men efter det første besøg i den lokale administration viste det sig, at foreningen ikke var bestemt til at finde sted. Faktum er, at kun den ene af dem havde et specifikt formål til byggeri, og det andet var beregnet til landbrugsbrug (direkte formål – lastbilbrug). Det er næsten umuligt at ændre formålet med et sådant websted. Som et resultat var ejeren ikke i stand til at bygge et hus i den ønskede størrelse, og han havde overhovedet ikke brug for landbrugsjord. Det er meget problematisk at bevise, at salgs- og købsaftalen i denne sag blev indgået ved svig, og under alle omstændigheder vil retssagen mildt sagt tage meget tid. For at undgå sådanne tilfælde skal du navigere i landekategorierne og dets tilsigtede formål, og glem heller ikke at undersøge de kadastrale pas på de købte grunde.

Jordkategorier og deres tilsigtede formål

Artikel 7 i Russlands Føderationskode definerer syv kategorier af jord: landbrugsjord; bosættelseslande; jord til industri, energi, transport og andre formål uforenelige med individuel boligbyggeri; lande af specielt beskyttede områder og genstande; skovområder; vand fond; reserve lande.

Imidlertid bestemmes den lovlige ordning for brug af dette eller det pågældende websted ikke kun af den kategori, det tilhører, men også af det øjeblikkelige formål. Der er mange af disse aftaler, derfor vil vi fokusere på dem, der tillader opførelse af et hus.

Grunde til individuel boligbyggeri – her taler formålet for sig selv. Sådanne grunde klassificeres som bosættelsesarealer.

Et hus kan også bygges på jord med et andet formål – på sommerhuse eller havepladser, der hører til kategorien landbrugsjord, men et hus bygget på et sommerhus kan ikke registreres, da de jure et sådant hus ikke er beregnet til permanent ophold, men på Derudover skal du dyrke frugttræer og / eller bærbuske (proceduren for planlægning og opførelse af havegrunde bestemmes af SNiP 30-02-97 “Planlægning og udvikling af territorier for gartnerisammenslutninger”).

Når vi har behandlet kategorierne jord og deres formål, går vi videre til en vanskeligere fase – erhvervelse af ejerskab eller leje af en grund til opførelse af en boligbygning.

Jord til boliger: erhvervelsesmetoder

Der er to måder at erhverve en grund, der er beregnet til byggeri: at købe en sådan grund på det sekundære marked, det vil sige fra private, eller erhverve det fra statens eller kommunernes ejendom (udkøb). Du kan få jord gratis, men denne mulighed er kun til rådighed for Heroes of the Sovjetunionen og Den Russiske Føderation, fulde indehavere af Glory Order, Heroes of Socialist Labour, indehavere af Order of Labor Glory i tre grader. Desværre har ikke alle sådanne tjenester til Moderlandet, og derfor er flertallet nødt til at ty til at købe jord enten fra private eller fra staten..

Der er to måder at købe en jordgrund fra statens jordfond: uden forudgående aftale om placering af genstande og vice versa – med en foreløbig aftale om placeringen af ​​genstande. For boligbyggeri leveres imidlertid kun erhvervelsesproceduren uden forudgående aftale om objektets placering. Derfor er det kun den første metode til privatisering af statsarealer, der er forbundet med opførelsen af ​​en enkelt boligbygning..

Generelt kan de forskellige muligheder for at erhverve grunde, som et hus skal bygges i fremtiden, udtrykkes som følger:

Køb en grunde til individuel boligbyggeri:

• Køb på det sekundære marked.
• Køb fra kommunale og statslige lande. ejendom uden forudgående aftale om placering af genstande (køb på auktion).
• Få det gratis (kun visse kategorier af befolkningen).

Køb af jord til byggeri på det sekundære marked

Erhvervelse af en grunde fra private ejere er proceduremæssigt meget lettere og hurtigere end køb af jord fra statslige eller kommunale ejendomme, men i dette tilfælde skal man være forberedt på et højere konkurrenceniveau og følgelig en højere pris for grunden.

Indgåelse af en jordaftale

For at købe en grunde til opførelse af et privat hus er det nødvendigt at indgå en aftale om salg af en grunde med den person, der ejer dette grunde (sælgeren af ​​grunden), som overholder kravene i syvende afsnit i kapitel 30 i Den Russiske Føderings civile kode (artikel 549-552, 554-557 ). Kontrakten indgås skriftligt med den obligatoriske erklæring om følgende betingelser:

• genstand for kontrakten (du skal specificere de data, der giver dig mulighed for helt klart at fastlægge det jordgrund, der skal sælges: placering af jordgrunden, jordkategori, dens formål, samlede areal)
• kontraktpris fastsat efter aftale mellem parterne.

For at ejerskabet af jord skal overgå fra den tidligere ejer til dig, skal denne overførsel registreres efter proceduren med obligatorisk statsregistrering. Derfor er det nødvendigt at gå videre til den anden fase, efter at alle detaljer i aftalen om jordkøb og salg er aftalt, og denne aftale er underskrevet..

Statlig registrering af overførsel af ejerskab af et grunde under en salgs- og købsaftale

Proceduren for statsregistrering er reguleret af den føderale lov “Om statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den.” Proceduren for registrering af overdragelse af rettigheder er også forklaret detaljeret i de metodologiske henstillinger, der er godkendt af Justitsministeriet om proceduren for udførelse af statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det.

Overførslen af ​​rettigheder registreres (bemærk, ikke en aftale, men overførelsen af ​​rettigheder) i retsinstitutionen for registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den. Du skal kontakte myndigheden for placeringen af ​​det jordgrund, som du får ejerskab til. For at registrere overdragelse af ejerskab indsendes dokumenter til den relevante registreringsmyndighed af både køber og sælger..

Nedenfor er liste over krævede dokumenter:

• registreringsansøgning;
• modtagelse af registreringsbetaling;
• dokumenter, der bekræfter personen og bekræfter din autoritet som køber;
• jordaftale;
• land matrikulær plan.

Faktum om accept af dokumenter skal registreres i regnskabsbogen, og du skal have en kvittering for modtagelse af titeldokumenter til statsregistrering. Denne kvittering skal indeholde alle de dokumenter, du har sendt til registrering.

Efter indsendelse af en ansøgning med en pakke med dokumentation overvejer retsinstitutionen den inden for en måned og træffer en beslutning om registrering. Denne procedure inkluderer:

• juridisk undersøgelse og bekræftelse af lovligheden af ​​købs- og salgsaftalen;
• etablering af fravær af heftelser og rettigheder for tredjepart til grundgrunden, som er genstand for aftalen, samt etablering af fravær af andre faktorer, der kan medføre ugyldighed af transaktionen;
• registrering af statlig registrering af ejerskab af en bestemt grundgrund i registeret over enkeltstater over rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det.

Derefter registrerer registreringsmyndigheden indskrifter på titeldokumenterne og udsteder et certifikat for statsregistrering af ejerskab til grundgrunden. Det er dette certifikat, der bekræfter statens anerkendelse af dit ejerskab af en bestemt grund.

Køb af en grund til byggeri fra statsejet jord

Enkeltpersoner (enkeltpersoner og juridiske enheder) kan kun opnå ejerskab af statsejet jord (som i det væsentlige er privatisering) mod et gebyr. Mulighederne for at erhverve grunde gratis af individuelle kategorier af borgere er angivet ovenfor. Landskoden udelukker muligheden for et umotiveret afslag på at give grunde til borgere og juridiske enheder. En udtømmende liste over grunde til afslag er også angivet i denne forordning. Disse grunde er:

• tilbagetrækning af et sted fra omløb;
• et forbud mod privatisering af jord. Et sådant forbud kan fastlægges ved føderal lov;
• jordforbehold for statens eller lokale regerings behov.

Som allerede nævnt ovenfor, for boligbyggeri, er grunde til genløsning uden forudgående godkendelse, og derfor skal opmærksomheden rettes mod netop denne mekanisme til opnåelse af ejerskab eller leasingrettigheder til jord. Tomter til byggeri uden forudgående godkendelse af placering af genstande kan overgå til ejerskab eller langtidsleje til enkeltpersoner kun ved at byde i form af auktioner. En undtagelse er modtagelse af en grunde i ejerskab eller leje inden for det bebyggede områdes grænser af en person, som en aftale om udvikling af det bebyggede område er indgået med..

Det er, i de fleste tilfælde er det muligt at købe en jordgrund til byggeri fra statsejet jord udelukkende på auktion. Inden det eftertragtede komplot sættes på auktion, skal der imidlertid tages en række andre handlinger, der bestemmes af den russiske føderations landekode og den føderale lov “Om statens ejendomskadastre.” plot, angiv følgende procedure for tilvejebringelse af en jordgrund:

• dannelse af en jordgrund i overensstemmelse med kravene i den føderale lov “På statens ejendomskadastre”;
• bestemmelse af den tilladte brug af stedet (i dette tilfælde – til individuel boligbygning);
• dannelse af tekniske betingelser for tilslutning til ingeniørkommunikation i overensstemmelse med reglerne for bestemmelse og tilvejebringelse af tekniske betingelser for tilslutning af et kapitalbygningsobjekt til ingeniørnetværk;
• afholde bud efter at have truffet en relevant beslutning, offentliggøre i medierne om at afholde et bud eller en auktion og modtage relevante ansøgninger fra andre personer.

Dette er handlingsplanen for ejeren af ​​jorden, det vil sige selvstyreorganet (hvis jordgrunden er beliggende inden for afgrænsningen) eller den udøvende myndighed (hvis tomten ikke hører til kategorien jord til bosættelser), når der gives grunde til enkeltpersoner. Dog håber ikke, at hele proceduren vil blive gennemført af embedsmænd, og du behøver kun at vente på auktionen. For at erhverve en grunde fra kommunal eller statsejendom skal du:

1. Ansøg med en ansøgning om levering af et grunde beregnet til individuel boligbyggeri til lokale myndigheder (selvstyre eller udøvende myndigheder).
2. Bestil en kopi, hvorpå der skal præsenteres en topografisk plan for det landgrund, du er interesseret i.
3. Find ud af, om der er nogen hinder for det websted, du er interesseret i (tredjeparts juridiske rettigheder, f.eks. Servitutter osv.). For at gøre dette er det også nødvendigt at indsende en ansøgning og vedhæfte en kopi af grundplanen, hvorpå der i mangel af heftelser anbringes et passende stempel.
4. En lignende procedure tilvejebringes for at finde ud af, om der er nogen konstruktionsforbud på en bestemt jordgrund (“røde linjer”, for eksempel en rørledning, der løber gennem grunden).
5. Alle modtagne dokumenter sammen med en ansøgning om tilvejebringelse af en grund beregnet til individuel boligbyggeri, til ejerskab eller til leje forelægges til endelig behandling og beslutningstagning til den lokale regering eller udøvende myndigheder..

Når du har gennemført alle ovenstående trin, vil de lokale myndigheder acceptere beslutning om at gennemføre en auktionog læg information om dens besiddelse i medierne. Auktionens genstand er, afhængigt af din erklærede ret, enten ejerskab eller leasing rettigheder til en grundgrund under individuel boligbyggeri. Den nominelle værdi af jordgrunden bestemmes i henhold til jordregistrets data, derfor er denne værdi væsentligt lavere end markedsværdien. Hvis ingen inden for en måned efter den officielle offentliggørelse af auktionen har indsendt en ansøgning om deltagelse i den, har du ret til at købe stedet til dets nominelle værdi. Selvfølgelig er der i de fleste tilfælde dem, der ønsker at købe en grund, og derfor skal initiativtageren til auktionen modstå konkurrence, ofte ret hård, fra andre budgivere..

Auktionsresultatprotokol, udleveret til dig, er grundlaget for at indgå en kontrakt om salg og køb af en grunde til boligbyggeri eller indgåelse af en leasingaftale vedrørende dette grund og den efterfølgende statsregistrering af de modtagne rettigheder til jord.

I de fleste tilfælde, efter at auktionen er afholdt, placeres en tre-årig leasingaftale med vinderen. I denne periode er den person, der modtog grunden til brug, forpligtet til at opbygge den i overensstemmelse med det tilsigtede formål. Hvis denne betingelse er opfyldt, overføres webstedet endelig til privat ejerskab.