Tjener penge på videresalg af fast ejendom: hemmelighederne ved vellykket vend

Indholdet af artiklen

• At lave en klar handlingsplan er det første trin for enhver flipper
• 1. Analyse af situationen på ejendomsmarkedet
• 2. En klar plan for at bruge midler
• 3. Muligheder for kompensation for mulige tab
• 4. Analyse af lovgivningen om registrering af transaktioner til køb og salg af fast ejendom
• Hvordan man vælger den rigtige vare, man skal købe
• 1. Undervurderede boliger
• 2. Sikkerhedsejendom
• 3. Tvungen presserende salg af boliger
• 4. Lejligheder uden renovering
• At have et team af fagfolk er nøglen til succes med at vende
• Kompetent reparation med et minimum af omkostninger er nøglen til succes
• Kunsten at sælge et hjem hurtigt
• Valgmulighed 1. En improviseret auktion
• Valgmulighed 2. Telefonauktion
• Valgmulighed 3. Salg til et ejendomsmægler
• Skattspørgsmål
• Metode 1
• Metode 2
• Metode 3

Vend – købe et hjem med det formål at være hurtigt videresalg, en ekstremt populær måde at tjene penge på i Vesten. I Rusland er denne metode til at generere indkomst endnu ikke populær. I denne artikel giver vi tip, der kan hjælpe læsere med succes at tjene penge på at vende..

At lave en klar handlingsplan er det første trin for enhver flipper

Godt planlagt – halvdelen klar. Denne aforisme er især relevant for folk, der vipper. Uden en klar, planlagt handlingsplan er det næsten umuligt at tjene penge på hurtig videresalg af lejligheder. Det er nødvendigt at forstå rækkefølgen af ​​handlinger.

1. Analyse af situationen på ejendomsmarkedet

En nybegynderflipper skal nøje studere og forstå den aktuelle situation på ejendomsmarkedet: den gennemsnitlige markedsværdi af forskellige boligtyper, prognosen for ændringer i deres priser i fremtiden, efterspørgslen efter disse objekter og andre lignende problemer. Dette giver dig mulighed for at vælge den rigtige ejendom til at købe og øge chancerne for dets hurtige og rentable salg..

2. En klar plan for at bruge midler

Det er også vigtigt klart at planlægge, hvor mange penge der skal bruges til hele videresalgstransaktionen under hensyntagen til ejendommens pris, udgifterne til forbedringer, der er foretaget i den, reklame for potentielle købere, juridisk support, betaling af skat.

Da transaktionen skal gennemføres så hurtigt som muligt, skal du ikke involveres i et prioritetslån eller ansøge om et lån for at få de manglende midler, fordi alle papirer vil tage meget tid, og renterne på lånet kan “spise op” en betydelig del af overskuddet.

Når du budgetterer med din økonomiske transaktion, skal du afsætte et lille beløb til eventualiteter. Når alt kommer til alt, i den mest ideelle forstand går der altid noget galt. Det vil være meget skuffende, hvis din nøje planlagte aftale på grund af nogle små ting som en uventet stigning i priserne på byggematerialer er i fare..

3. Muligheder for kompensation for mulige tab

Et andet vigtigt aspekt, der skal tænkes på forhånd, er beregningen af ​​mulighederne for kompensation for tab i tilfælde af, at ejendommen ikke kan sælges i lang tid. Du kan beregne den mulige indkomst fra leje af fast ejendom, som du planlægger at købe til leje.

4. Analyse af lovgivningen om registrering af transaktioner til køb og salg af fast ejendom

Det er vigtigt at analysere lovgivningen om gennemførelse af sådanne transaktioner. Det er vigtigt klart at forstå, hvilke dokumenter der er behov for fra køberen og sælgeren, når man indgår en kontrakt om salg af boliger, hvor man skal henvende sig til at registrere ejerskab og mange andre punkter. Dette giver dig mulighed for ikke at spilde tid, når du køber eller sælger et objekt..

Hvordan man vælger den rigtige vare, man skal købe

Der er flere typer fast ejendom, som flippere kan tjene på.

1. Undervurderede boliger

Lejligheder eller huse, i nærheden af ​​hvilke vigtige infrastrukturfaciliteter snart vil blive bygget, vil helt sikkert stige i værdi, når deres konstruktion er afsluttet. Dette kan være metrostationer, hypermarkeder eller store kontorscentre..

I Rusland blev spekulationer med lejligheder i nye bygninger i Sochi bredt offentliggjort. Initiativrige forretningsfolk, der købte lejligheder i dem på forhånd og solgte dem før krisen, tjente en masse penge på bare et par måneder.

En lignende situation, ifølge eksperters prognoser, bør forekomme før aftenen til FIFA verdensmesterskabet i 2018. Stigningen i huspriser i byerne, der er vært for mesterskabskampene, bør begynde et par måneder før verdensmesterskabet.

2. Sikkerhedsejendom

Banker afholder auktioner for salg af debitors ejendom. Som regel starter udgifterne til sådan en masse på 80% og kan gå ned til 40% af værdien af ​​boligmarkedsvurderingen. Oplysninger om auktioner offentliggøres ofte på bankernes websteder. Sandt nok skal flipperen konstant overvåge dem for at få de nødvendige oplysninger, mens de mest værdifulde genstande købes af interesserede personer ikke på offentlige auktioner, men privat, men alligevel formår nogle russere at få anstændige boliger på auktioner på det billige.

3. Tvungen presserende salg af boliger

Det sker, at ejerne af en lejlighed eller hus har besluttet at flytte til en anden by eller et land, eller de har presserende brug for en stor sum penge på grund af uventede uforudsete omstændigheder. I dette tilfælde vil de ikke forhandle i lang tid, og deres bolig vil sandsynligvis blive købt til en pris, der ligger under markedsværdien. Sådanne muligheder er ikke almindelige, men overskuddet, der opnås mere end kompenserer for alle vanskelighederne med at finde dem.

4. Lejligheder uden renovering

Den nemmeste mulighed for en flipper er at købe en lejlighed uden færdigbehandling eller i en ”død” tilstand. Ifølge nogle rapporter øger gode reparationer husomkostningerne med 5-10%. Og efter høj kvalitet efterbehandling af elite fast ejendom, kan overskuddet være 20-25% af det investerede beløb i lejligheden.

Uanset hvilken type fast ejendom Flipper vælger, skal han huske, at den nemmeste måde er at sælge billige boliger, som en middelindkomstfamilie har råd til. Selvfølgelig ved videresalg af et elit hus eller lejlighed kan du få en meget større fortjeneste, men at finde købere til et sådant objekt er meget vanskeligere.

At have et team af fagfolk er nøglen til succes med at vende

Videresalg af lejligheder er opdelt i mange faser, og hver af dem kræver særlig viden, derfor er det meget vigtigt at vælge et team af fagfolk, hvor alle vil være ansvarlige for deres del af arbejdet for folk, der ønsker at vende..

Det kan ikke undvære:

• en erfaren ejendomsmægler med et godt kendskab til markedsforholdene, som vil være i stand til at vælge en egnet ejendom og derefter finde købere til det;
• folk, der vil gennemføre boligrenovering eller i det mindste (hvis flipperen selv udfører reparationen) en god designer, der vil lave et designprojekt
• en kompetent advokat, der kan overtage juridisk støtte til transaktioner.

Kompetent reparation med et minimum af omkostninger er nøglen til succes

For at det indre af en lejlighed kan imponere købere, er det ikke nødvendigt at investere titusinder af dollars i renoveringer. Når alt kommer til alt betyder dyre ikke stilfuld. Det er meget vigtigere at lave et godt boligdesignprojekt.

Takket være ham kan du rationelt arrangere møbler og ændre belysning, hvilket vil hjælpe med til visuelt at øge pladsen. Og korrekt valgte farvekombinationer af vægge, puder, tæpper, gardiner, møbelpolstring og forskellige tilbehør, såsom malerier på væggene eller figurer i hylderne, kan tilføje individualitet til det indre af en lejlighed og ændre det til genkendelse..

Kunsten at sælge et hjem hurtigt

Der er flere muligheder for hurtig salg af fast ejendom, som med succes er blevet brugt af alle ejendomsmæglere i mange år..

Valgmulighed 1. En improviseret auktion

Flere potentielle købere, der har udtrykt interesse i ejendommen, opfordres til at se ejendommen på samme tid. Dette skaber en illusion for dem, at lejligheden er i efterspørgsel, og at det hurtigt er nødvendigt at “stake den ud for sig selv”, indtil objektet “tages væk” af konkurrenter. Nogle initiativrige ejendomsmæglere inviterer falske købere til et møde, der med deres øgede interesse provokerer virkelige kunder til spontane køb.

Valgmulighed 2. Telefonauktion

Sælgeren skifter skiftevis til flere potentielle købere, der har aftalt at købe. Efter at den første køber accepterer at købe boliger til en forudbestemt pris, ringer han nummeret til en anden, siger, at betingelserne er ændret en smule og kalder et lidt større beløb. Hvis den anden kunde er enig, ringes nummeret på den tredje op, og der kaldes et endnu større beløb. Således kan du få den maksimale salgspris for en lejlighed uden at bruge en masse tid på at forhandle med klienter..

Valgmulighed 3. Salg til et ejendomsmægler

Hvis det i lang tid ikke er muligt at finde en køber til bolig, kan du prøve at sælge lejligheden til et ejendomsmæglerfirma. Denne mulighed er relevant, når køberen i lang tid ikke er på anlægget, eller at flipperen af ​​en eller anden grund er nødt til hurtigt at forlade projektet. En betydelig ulempe ved denne ordning er salgsprisen. Agenturet vil være interesseret i en lejlighed, hvis det ser en mulighed for at tjene penge på dens videresalg. Og for dette skal prisen være under markedsprisen. Med et voksende boligmarked skal forskellen være 70-80%, med et faldende marked – 50-60%.

Skattspørgsmål

Den væsentligste årsag til, at vending ikke er blevet udbredt i Rusland, er de særlige forhold ved skattelovgivningen. Køberen af ​​ejendommen er skattefri, men sælgeren er forpligtet til at betale 13% af dens salgsværdi. Lad os sige, at en flipper købte en lejlighed til 4 millioner rubler, foretog forbedringer i den for 500 tusind rubler og derefter solgte den for 6 millioner rubler. I dette tilfælde er momsbeløbet, han er forpligtet til at betale, 780.000 rubler, hvilket spiser en betydelig del af overskuddet. Men der er en række måder at minimere skatterisici på..

Metode 1

Hvis husets salgsbeløb er mindre end tre millioner rubler, er omsætningsafgiften den samme 13%, men sælgeren har ret til at modtage et skattefradrag fra staten i mængden af ​​260 tusind rubler, og køberen – 130 tusind rubler. Det er nødvendigt, at køb og salg blev foretaget inden for et kalenderår (skatteperiode), ellers har parterne i aftalen ikke ret til skattefradrag.

Metode 2

I nogle tilfælde, når den faktiske værdi af ejendommen overstiger den lovlige grænse, er køber og sælger enige om, at aftalen angiver et beløb på under tre millioner, og resten af ​​pengene overføres kontant. Selvom denne ordning er ulovlig, er der stadig dem, der vil spare på denne måde.

Metode 3

I henhold til Den Russiske Føderations skattekode er sælgeren af ​​fast ejendom ejet den i mere end tre år fra datoen for kontrakten, og han er overhovedet ikke forpligtet til at betale moms.