Sådan tjenes penge på nedrivning af en fem-etagers bygning

Indholdet af artiklen

• Venter på nedrivning
• Udveksling med tillæg
• Risici og beregninger
• Registreringspris

Lejligheder i fem-etagers bygninger — ved første øjekast er produktet grimt: lille, trang med mange fælles problemer (et fælles badeværelse, en elevator og en skraldespand mangler). Men efterspørgslen efter denne bolig har været og forbliver stabil. Desuden købes sådanne lejligheder ikke kun af dem, der ikke har nok penge til noget bedre, men også af private investorer. Vi fandt, at denne sektor af markedet kan sammenlignes med luksusboliger med hensyn til rentabilitet. Det er sandt, at risiciene er meget højere.

Venter på nedrivning

Bymyndighederne lover, at Moskva om få år vil helt slippe af med de fem-etagers bygninger. Allerede nu frigør gamle panelhuse med grønne gårdspladser og gamle kvinder ved indgange området for nye monolitiske bygninger. Ikke desto mindre er Khrushchevs stadig repræsenteret ret bredt på det sekundære boligmarked: mængden af ​​deres udbud på det sekundære marked for lejligheder i hovedstaden overstiger næsten udbuddet af andre typer boliger. Det er klart, at den største fordel ved fem-etagers bygninger i øjnene på potentielle købere altid har været og forbliver deres relative billighed i sammenligning med gode paneler og endnu mere monolitiske huse, for ikke at nævne moderne nye bygninger, der overgår fem-etagers bygninger i deres forbrugerkvaliteter flere gange. Ikke desto mindre lejes, sælges og købes lejligheder i huse, der formelt er beregnet til nedrivning. Er det dog kun billigheden i denne bolig, der tiltrækker køberes opmærksomhed? Måske har private investorer en hemmelig beregning.

Lad os starte med en lille historie – det samme kan fortælles af indbyggerne i bogstaveligt talt ethvert Moskva Khrushchev. Alexandra Nikolaevna Ivanova har boet på 9. parkovaya gade i 30 år, siden hun og hendes mand flyttede ind i en lejlighed på første sal i en splinterny bygning på fem etager ti minutter fra metrostationen Shchelkovskaya. Og de grønne gårdspladser i deres område er ikke en gave fra adelige investorer, men resultatet af beboernes aktiviteter. “Vi var unge, aktive,” husker Alexandra Nikolaevna. “Hos subbotniks var alle gårdene omkring plantet med træer. Nu løber ahorn og birkede med tagene.” Alexandra Nikolaevnas lejlighed har længe været i brug for større reparationer. Rørene tilstoppes uendeligt, gulvene rådne, vinduesrammerne er tørre. Man kunne henvende sig til barnebødre og nieser. Men Alexandra Nikolaevna vil ikke.

”Hvorfor bruge penge på reparationer, hvis huset bliver revet,” argumenterer hun, ”alle beboere taler om nedrivning. Det vides ikke nøjagtigt, hvornår dette vil ske, men alle ved, at der i et år eller to ikke vil være nogen fem etagers bygninger i vores område. I bekræftende fald, hvorfor spilde penge i en lejlighed? ”

Natalia, niese af Alexandra Nikolaevna, er af samme opfattelse. På 11. Parkova Street har hun netop indsat tapetet. Det er en skam at bruge flere penge. Det er sandt alt det samme, fra tid til anden er du nødt til at lappe noget: huset er gammelt – en eller anden ting forværres konstant. Nogle gange tænker Natalya endda: måske sælge? For det beløb, hun vil hjælpe til sin tre-værelses lejlighed, kan du dog kun købe et “kopeck-stykke”, hvis du ikke flytter uden for Moskva-ringvejen. Her venter på den lovede genbosættelse.

De samme tanker efterlader ikke beboere i hundreder af fem-etagers bygninger i hele Moskva. Det største antal af dem i dag er koncentreret i det nordlige (“Rechnoy Vokzal”), sydvest (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) og sydøst for Moskva (“Tekstilshchiki”).

Udveksling med tillæg

Programmet til nedrivning af fem-etagers og faldfaldte boliger blev godkendt ved et dekret fra Moskva-regeringen den 2. juli 2002. Til dato er der næsten ingen fem-etagers bygninger tilbage i de centrale og sydlige distrikter i hovedstaden, Yugo-Vostochny frigøres fra “khrushchebs” i 2008, Vostochny og nordøst – i 2009, og det nordlige, sydvestlige og Zelenogradsky i 2010.

Desuden skal det bemærkes, at programmet til nedrivning af fem-etagers bygninger i Moskva faktisk er under implementering. Og det lovede er meget muligt at tro. Enhver fem-etagers bygning i Moskva er således dømt til at blive revet. Det eneste spørgsmål er timing.

Det er her det sjove begynder. Mærkeligt nok bliver lejligheder i Moskvas fem-etagers bygninger kun dyrere med tiden. Prisen for dem afhænger ikke kun af området, men også af nedrivningsperioden. Jo tættere på den “dødelige linje”, jo dyrere. Ifølge eksperter vokser udgifterne til en lejlighed i en fem-etagers bygning, som datoen for nedrivning er nøjagtigt kendt med mindst 10%. Og i dag er andelen af ​​sådanne lejligheder på det sekundære ejendomsmarked ikke så lille – ca. 18%.

Købere af “dødsdømte” lejligheder kan groft inddeles i to kategorier. Den første gruppe inkluderer mennesker, for hvem den største fordel ved boliger er dens billighed. Fem-etagers bygninger er en ideel mulighed for dem, der ønsker at købe billig bolig i Moskva: for $ 90-120 tusind kan du kigge efter en “et-værelse” eller endda en “to-etagers” lejlighed i en acceptabel afstand fra metroen. Der er mange grunde til så lave priser for det moderne Moskva, vi vil udpege to hovedpriser. Disse lejligheder er meget ubehagelige og små. Men de er billige, hovedsageligt på grund af deres lille område, fordi de absolutte omkostninger ved en lejlighed i hovedstaden i de fleste tilfælde beregnes ved at multiplicere antallet af kvadratmeter med en vis nominel pris.

En anden kategori af købere er private investorer. De har et lang rækkevidde: de ved, at en uprepossessing, billig lejlighed i Khrusjtsjov bliver til nye boliger om et år eller to, hvilket vil koste meget mere. Faktisk kan ejeren af ​​boligarealet i huset, der nedrives, med vilje modtage kompensation for det i penge eller kvadratmeter. I det første tilfælde refunderes han for lejligheden til markedsprisen plus udgifterne til alle omkostninger forbundet med køb af nye boliger og flytting (provision af ejendomsselskabet, som skal betale for søgningen efter en ny lejlighed, løn for flyttemænd osv.).

Hvis en person vælger kompensation “in natur”, får han i henhold til den nye boligkode og loven “Garantier for byen Moskva for personer, der forlader boliger” en lejlighed i samme område som huset beregnet til nedrivning. Undtagelserne er Zelenograd og det centrale administrative distrikt: i dem gives lejligheder i distriktet. Hvilket dog slet ikke er dårligt for beboere i den centrale del af byen: en kvadratmeter med veje i alle dele af det centrale administrative distrikt.

Den bedste del for bosætteren er, at den leverede lejlighed skal have så mange værelser som den, personen har mistet. Desuden afhænger kravet om det tilsvarende antal værelser på ingen måde af den faktiske størrelse af lejligheden og dens indretning. Det er klart, de fleste migranter vinder mærkbart i optagelser. Til sammenligning: standardstørrelsen på en en-værelses lejlighed i gamle huse er 30-32 kvm. m, to-værelse – 45-50 kvm. m. I moderne nye bygninger i økonomiklasse er den gennemsnitlige størrelse på “odnushki” – 40-45 kvadratmeter. m, “kopeck stykke” – 55-70 kvadratmeter. m. Det vil sige, en erfaren investor, med gode færdigheder og besiddelse af den nødvendige insiderinformation, måske købe en lejlighed i en revet fem-etagers bygning til tiden (det vil sige før lukningen af ​​salget i det fordømte hus), vinder blot på antallet af kvadratmeter. De kan køre i forskellige variationer fra 10 til 20. Multipliser med de samme gennemsnit $ 4 tusind pr. Kvadratmeter, og vi får et beløb på omkring $ 50-60 tusind, som investoren får næsten garanteret.

For yderligere optagelser betaler en person enten intet, eller tillægget er minimalt. Byen donerer faktisk dette område til den tidligere ejer for retten til at nedrivne det hus, hvor han boede. Denne gave bliver en nettofortjeneste for købere af gamle lejligheder. Bemærk, at størrelsen på overskuddet ikke på nogen måde afhænger af lejlighedens forbrugerkvaliteter: beboere i de første etager, for eksempel, modtager nye lejligheder på generelt grundlag.

Og fordelen er ikke kun i optagelser. Omkostningerne ved nye boliger er a priori højere end dem, der koster. Prisen for de mest beskedne etværelseslejligheder i nye bygninger starter omkring $ 110 000. Omkostningerne ved nye bygninger vokser foran vores øjne, når nye gulve vises, og på trods af dagens stabilisering forudser eksperter stadig en stigning i udgifterne til nye bygninger med mindst 15% ved udgangen af ​​året. Så med et omhyggeligt valg af muligheder, kan en sådan operation bringe konkrete overskud på kort tid..

I dag kan du købe en to-værelses lejlighed i Khrushchev, fem minutter væk med offentlig transport fra Shchelkovskaya metrostation for $ 122.000. Ti minutter fra den samme station er prisen for et kopeck-stykke i en bygning under opførelse i dag ca. $ 183.000. Området for den første er 42 sq. m, den anden – 72,2 kvadratmeter m.

Risici og beregninger

Trods tiltrækningen af ​​denne type investeringer er der faldgruber undervejs. For det første er det med en sådan transaktion let at gå glip af timingen. Den nye boligkodeks kræver, at beboerne advares om nedrivning mindst et år i forvejen. Dog ved alle, at lovkravene i vores virkelighed undertiden brydes på den mest uforudsigelige måde. Mere end én gang måtte mæglere håndtere det faktum, at folk blev informeret om udkastet bogstaveligt talt en måned før nedrivningen af ​​huset. Det er meget enkelt: Så snart en investor findes, begynder myndighederne at skynde sig. At blive ejer af sådanne oplysninger er imidlertid slet ikke så vanskeligt, som det kan synes ved første øjekast. Specialister på præfekturniveau er stadig involveret i forskellige forberedende foranstaltninger inden underskrivelsen af ​​Moskva-regeringsdekretet om anerkendelse af bygningen som nødsituation eller underlagt nedrivning inden for rammerne af ethvert byprogram. At lære dem at kende vil være nyttigt for enhver nyinvestor. Deres tjenester er billige, nogle gange er det nok fælles ture til restauranten. Og de oplysninger, der modtages fra dem, kan være uvurderlige. Selvom de heller ikke er alvidende: projektet kan bremses, selv i bureaukratiske magters højeste niveau – folk arbejder overalt, der får deres del af processen, og hvis nogen er antallet af, kan udkastet til beslutning gå tabt. Tilfældigt.

Så tidsplanerne overholdes, men fleksible. Nedrivningsdatoen nærmer sig og går tilbage. Det vil sige forventninger om, at du om et år vil flytte til en ny lejlighed muligvis ikke er berettiget, og du bliver nødt til at kæmpe i endnu et par år med lækkende rør og træk..

Selvom dette kan tages i betragtning, selv på købstrinnet. Det skal huskes, at ordren ikke kun afhænger af skemaerne for borgmesterens kontor, men også af områdets popularitet. F.eks. I Cheryomushki er nedrivning meget mere aktiv end overalt i Maryina Roshcha. Hvis området efterspørges af området til nye bygninger, reves fem-etagers bygninger der hurtigt.

Et andet vigtigt punkt: en lejlighed som kompensation ydes kun til en person, hvis han ikke ejer et andet hjem. Ellers vil monetær kompensation blive en “trøstepræmie”. Og som regel er dette beløb uvidenligt lavere end de reelle omkostninger for en lejlighed på markedet. Selvom der faktisk ikke har været tilfælde i Moskvas historie, hvor nogen besluttede at bruge retten til at modtage monetær kompensation for nedrivning af et hus. Under alle omstændigheder kan ejendomsmæglerne og advokaterne, vi har interviewet, ikke huske noget lignende. Og vi kunne ikke finde nogen præcedens med retssager. Årsagen hertil ses i den ekstremt uafgjort procedure til beregning af netop denne kompensation. Der er ingen normer, begrebet “markedsvurdering” er ret løs. For fire år siden besluttede en af ​​nybyggerne at bede om den reelle markedsværdi af hans tre-værelses lejlighed i byens centrum og endda tage hensyn til de gode reparationer, der blev foretaget i den for kun to år siden. Men han blev klart forklaret, at det maksimale, som han kan stole på, er det beløb, der beregnes ved at multiplicere kvadratmeterne af det samlede areal af lejligheden med en bestemt gennemsnitlig pris pr. Kvadratmeter i hovedstaden. Manden forstod alt korrekt og tog skylden ved en ny lejlighed.

Endelig er der en mulighed for, at den lejlighed, der leveres til at erstatte den tabte, stadig ikke vil være i dit område. I 90% af sagerne overholdes loven, men stadig var der præcedens, da en person mod sin vilje fik en lejlighed, ikke hvor han boede før. Og ingen domstole hjalp. Sådanne situationer er en undtagelse, men ingen er immun mod dem..

Registreringspris

Selve proceduren for at købe en lejlighed i et hus, der er underlagt nedrivning, udføres stadig på samme måde som at købe en lejlighed i ethvert andet hus. I dette tilfælde er der ikke fastsat nogen begrænsninger ved lov. Men når der udstedes et dekret om nedrivning af huset, og det genbosættelse begynder, ophører registreringen af ​​transaktioner på dette objekt. Når denne begivenhed kommer, er det vanskeligt at forudsige. Tidspunktet afhænger udelukkende af beslutningen fra det lokale passkontor – på hvilket tidspunkt han holder op med at registrere sig i disse lejligheder. Der er ingen generelle regler for dette. Og passkontorer forsøger at gøre dette i forvejen, ellers er de nødt til at møde det største problem med genbosatte huse – en kraftig stigning i skilsmisser og antallet af registrerede slægtninge. Bemærk, at repræsentanter for bymyndighederne har lært ganske effektivt at bevise, at skilsmissen er fiktiv, og registreringen af ​​en pårørende fandt sted, efter at registreringen i huset blev “lukket”.

Dette skyldes det faktum, at der er en sådan subtilitet i Moskvas boliglovgivning: lejere i bygninger med fem etager kan registrere sig for at forbedre deres levevilkår, hvis hver registreret lejer har mindre end 10 kvadratmeter. m boligareal. For kommunale lejligheder er tallet 15 kvm. m. Det skal bemærkes, at denne kategori af lejere under genbosættelsen modtager nye lejligheder ud af sving. Det er også vigtigt, at borgere, der bor i en lejlighed, forenet med tegn på slægtning eller ejendom, men som har deres egne indkomstkilder, et separat budget og fører en separat økonomi, hvis de har deres vilje, anerkendes som forskellige familier. Og følgelig er de underlagt separat registrering som dem, der har brug for forbedring af boligforholdene. Det vil sige, hvis forældre og deres voksne barn og deres familie bor i samme lejlighed, kan de uafhængigt ansøge om at forbedre deres levevilkår. Derudover er det forbudt at logge voksne borgerne af forskellig køn i et rum uden deres skriftlige samtykke (hvis de ikke er ægtefæller). Det areal, der er afsat til en person, i henhold til loven i Moskva, er 18 kvadratmeter. m. Hvordan fungerer det i virkeligheden? Tag for eksempel den gennemsnitlige familie (mand, kone og deres voksne søn), der bor i en fem-etagers bygning i en et-værelses lejlighed. En sådan familie bør have en to-værelses lejlighed. Lad os komplicere situationen. Sønnen blev gift og registrerede sin kone hos ham. Han og hans forældre søgte hver for sig for at forbedre deres levevilkår. I dette tilfælde kan de stole på to lejligheder. Hvis du også ordinerer en bedstemor, som presserende havde brug for pleje, kan du få tre. Der er sandsynligvis ikke behov for at komplicere yderligere, logikken er allerede klar.

Som det fremgår af eksemplet, der gentagne gange blev citeret af chefen for Moskva-bygningskomplekset Vladimir Resin, var det en gang, at repræsentanter for departementet for kommunale boliger, der beskæftiger sig med genbosættelse af huse, der skal nedrives, skulle stå over for denne mulighed: 14 lejere blev registreret i en etværelseslejlighed. Desuden blev alle registreret på et fuldstændigt juridisk grundlag. Fra hvilken konklusionen følger: der er ingen grænse for menneskelig list, der drager fordel af statslige freebie. Og konklusion nummer to: selv i et stabilt marked, når priserne ikke stiger, men for en række boligkategorier falder de endda, har specialister, der er bekendt med de vanskelige forhold i lovgivningen og nøje undersøgt problemet, altid mulighed for at tjene gode penge. Derfor er de specialister.