Risici og fordele ved at købe en pantsat lejlighed

Indholdet af artiklen

• Faktorer, der bestemmer prisen på pantsatte lejligheder
• Forholdet mellem låntageren og banken
• Ejendomsmægler færdighed
• Lejlighed egenskaber
• Uudholdelige lånebetalinger
• Simuleret lejlighedssalg
• Købe en “standard” prioritetslejlighed fra en bank
• Afviklingsordninger for pantsatte lejligheder
• Resumé

Lad os først definere terminologien – i denne artikel betyder køb af en realkreditlejlighed erhvervelse af fast ejendom både fra ret “velstående” ejere af pantelejligheder, og fra uheldige pantelånere, der er tvunget til at sælge boliger under livssituationer eller erhvervelse af en allerede konfiskeret lejlighed fra en bank.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

Der er en bred opfattelse i samfundet om den store fordel ved sådanne transaktioner for misligholdede lejligheder – muligheden for at spare næsten to gange det personlige budget sammenlignet med markedspriser. Som kompensation for denne hypotetiske fordel cirkulerer en lige så stabil udtalelse om de store risici ved sådanne transaktioner forbundet med uopfyldte forpligtelser fra den tidligere ejer, utilstrækkelig juridisk pålidelighed osv..

Ejendomsmæglerfirmaer og banker, der yder realkreditlån, fører ikke nogen generelle statistikker over salg af pantsatte lejligheder. Omfanget af denne sektor på ejendomsmarkedet kan estimeres ud fra kommentarer fra flere ansvarlige ejendomsspecialister i Rusland. Hvis lederen for afdelingen for elite-fast ejendom i A-Realty Group A. Ryumin kalder antallet af sådanne transaktioner i sit firma højst 3% af det samlede antal, annoncerer chefen for pantetjenesten for RELIGHT-Realty I. Kazhikina tallet 7% … Ifølge den regionale direktør for INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, antallet af sådanne transaktioner i hans virksomhed sidste år udgjorde 9% af det samlede beløb, vurderede chefen for den sekundære boligafdeling i BEST-Nedvizhimost E. Bulychev andelen af ​​transaktioner med sikrede boliger til 20 %. Y. Lurie siger, at “ejendomsmægler konstant sælger fast ejendom pantsat af banker”, det vil sige, at dens markedsandel kan betragtes som betydelig. Som E. Bulychev forklarer, finder de fleste af sådanne transaktioner “sted på grund af ejernes fri vilje – for eksempel salg af en en-værelses lejlighed til køb af en to-værelses lejlighed efter fødslen af ​​et barn osv.”

Salg under hårdhed, i henhold til enstemmig udtalelse fra alle eksperter, er det mindste segment i transaktioner for pantsatte lejligheder.

De fleste ejere af realkreditlån, som ikke er i stand til at tilbagebetale deres lån, henvender sig til ejendomsselskaber, selv før bankerne i retten tvinger dem til at sælge. M. Markarova, administrerende partner for MAYFAIR Properties, estimerer antallet af sådanne ”virkelig standard” -salg for hendes virksomhed til 20-25% af det samlede antal pantsatte lejligheder, der sælges. Salg under hårdhed, i henhold til enstemmig udtalelse fra alle eksperter, er det mindste segment i transaktioner for pantsatte lejligheder. A. Vladykin, leder af afdelingen for realkreditlån hos NDV-Nedvizhimost, forklarer dette ved, at sådanne tilfælde kun opstår efter en lang betalingsforsinkelse – mindst 6 måneder. “Banker forsøger at løse problemet” fredeligt “og tilbyder udsættelser, reducerer de månedlige betalinger, og de beslutter kun at sagsøge, når grænsen for deres tålmodighed er udtømt”.

Kugach Yuri Petrovich, Fra den nylige fortid

Et meget vigtigt punkt om transaktioner med pantsatte “standard” fast ejendom forklares af I. Kazhikina (“RELIGHT-Nedvizhimost”): “Aggressivt pres på ejeren af ​​en pantelånsrum fra kreditorer, samlere, ejendomsmæglere og andre personer for at tvinge ham til at sælge hans ejendom uden en retsafgørelse falder ind under artikel 179 i Den Russiske Føderations civile kode ”. Lad os forklare vores læsere, at denne artikel i Civil Code omhandler ulovligheden af ​​en transaktion, der er foretaget under påvirkning af trusler og vanskelige omstændigheder på ekstremt ugunstige vilkår. Ifølge I. Kazhikina har sådanne transaktioner således “enhver chance for at blive erklæret ugyldige i retten i fremtiden.” A. Saprykina, stedfortræder for Delta-ejendom, tilføjer, at køb af en prioritetslejlighed gennem en auktion (efter en retsafgørelse) pålægger køberen “behovet for at sikre sig, at der ikke er appel mod retsafgørelsen af ​​den tidligere ejer.” Ellers kan den efterfølgende lange “retssag for de nye ejere blive meget sandsynlig, og resultatet vil ikke være let at beregne på forhånd”.

Faktorer, der bestemmer prisen på pantsatte lejligheder

Forholdet mellem låntageren og banken

Kritikken af ​​det økonomiske forhold i låntager-bankparret. Jo tættere kreditsituationen er på lærebogfrasen “Y – y, hvordan kører alt …”, jo lavere er prisen for “standardlejligheden.” Et stort samlet gældsbeløb sammen med sanktioner og renter kombineret med en lang periode med ignorering af låntagerens betalinger giver banken mulighed for at diktere de væsentlige vilkår for transaktionen. T. Vorobyova, vicechef for Moskva ejendomsmægler, taler om en rekord i hendes praksis “tal på 25% af prisforskellen mellem pantelån og markedsprisen for den.” A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) betragter den lave pris “den vigtigste faktor, der bestemmer potentielle købers interesser i prioritetslejligheden”. A. Bannikov, leder af den sekundære ejendomsafdeling i Azbuka Zhilya, minder imidlertid om, at det meste af salget af pantsatte lejligheder sker efter en “mindelig” aftale mellem banken og låntageren, og “tilfredshed mellem begge parter med denne aftale tillader ikke at regne med en betydelig reduktion i prisen på en pantsat lejlighed i forhold til den gennemsnitlige markedspris. indikator “.

Ejendomsmægler færdighed

En ejendomsmæglers evner kan påvirke prisen på en prioritetslejlighed væsentligt. Denne faktor er godt illustreret ved eksemplet på to specifikke Moskva-tilbud i efteråret 2010, citeret af Yu. Lurie. I det første tilfælde blev køb af en pantelåns-tre-værelseslejlighed nær Polezhaevskaya metrostation udført af en ejendomsmægler til en pris af 800.000 rubler mindre end det næste billigste lignende tilbud på markedet. En anden episode er salget af en erfaren ejendomsmægler af en to-værelses lejlighed i Domodedovo. Efter at have rimeligt interesseret sin agent i maksimalprisen, modtog låntager markedsværdien af ​​lejligheden – det vil sige, den blev solgt endnu dyrere end gennemsnitsprisen!

Lejlighed egenskaber

Forbrugeregenskaberne ved den solgte prioritetslejlighed kan øge dens værdi markant. A. Ryumin (“A-Realty Group”) vidner om den store efterspørgsel efter velplacerede lejligheder med reparationer af høj kvalitet: “for sådanne genstande er nogle frygt for købere for transaktioner med bankens deltagelse mere end kompenseret af deres komfort og komfort”.

Vincent Van Gogh. Vincent van Goghs værelse i Arles. 1888

“Forbrugeregenskabernes høje kvalitet i pantelånet giver låntageren med rimelighed forventning at sælge til en pris, der kan sammenlignes med markedsgennemsnittet,” tilføjer E. Bulychev (BEST-fast ejendom).

Uudholdelige lånebetalinger

Uudholdelige månedlige betalinger til banken kombineret med den begrænsede salgsperiode. En faktor, der er karakteristisk for det mere elitære segment af prioritetslån. Et konkret eksempel er givet af A. Ryumin om salget af en elite Arbat-penthouse i september 2010. “På trods af markedsværdien på 6,2 millioner dollars var det behovet for at betale banken $ 100.000 hver måned, der var den vigtigste årsag til” markdown “af penthouse til $ 5,5 millioner.” Du kan betragte denne post som et specielt tilfælde af post 1, når banken selv er interesseret i at “køre” situationen med pantelejligheden til et “gældsforløb” og uafhængigt indløse den til en nedsat pris.

Simuleret lejlighedssalg

Imitering af et salg hos låntager er en temmelig sjælden faktor, når prisen på en pantsat lejlighed bestemmes af låntageren med et bevidst overskridelse af prisen for at minimere sandsynligheden for salg. Som genet forklarer. Direktør for ”IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, sådanne tilfælde registreres undertiden som ”en metode til en skrupelløs låntager for at undgå pres fra banken, hvis betalinger udsættes i mindre end 6 måneder”. For at undgå psykologisk bankpres “pres” i form af telefonopkald, postbrev osv. med krav om at tilbagebetale gælden giver indehaveren af ​​realkreditlånet banken bevis for sin aktivitet i salget af pantelejligheden, men den pris, han har fastlagt, skaber i bedste fald forvirring hos potentielle købere. Ifølge D. Ovsyannikov er han opmærksom på et tilfælde, hvor prisen er 35% højere end markedsgennemsnittet. En videreudvikling af en sådan situation er mulig enten mod post 1 eller genoptagelse af pantebetalinger. Ifølge S. Ivanova, stedfortræder. Formand for bestyrelsen for CB Agropromcredit: “Sådanne handlinger vil ikke kun ødelægge låntagers kredithistorie, men kan også få banken til at indlede retssager med den største alvorlighed af mulige krav mod sin klient.”

Købe en “standard” prioritetslejlighed fra en bank

Disse ejendomsgenstande, der sælges “med magt” efter en retsafgørelse, sælges på auktioner, og omkostningerne bestemmes udelukkende af banken. Og det er netop for sådanne transaktioner, at prisen virkelig kan være markant lavere end markedsprisen – men kun den kan, hvilket ikke altid sker i praksis. Hvis genet. direktør for virksomheden “Finnesco” N. Mozgalevskaya estimerer prisen på sådanne lejligheder mindst 10% lavere end det gennemsnitlige markedsniveau, mens lederen af ​​”Rusipoteka” A. Ippolitov kalder et meget mere beskedent tal på 5 – 6%. Ifølge direktøren for IPOTEK.RU D. Ovsyannikov er tilbud på pantsatte lejligheder med en salgspris “under 25% af markedsprisen ekstremt sjældne”. Banker, der har fået ret til at disponere over standardlejligheden, har ikke ret til at sælge sådanne fast ejendom alene, og de tiltrækker et ejendomsselskab for dette, hvilket øger omkostningerne og som et resultat den endelige pris på pantelån.

Loven fastlægger, at først og fremmest midler fra salg af auktionslejligheder går til banken, kan låntager kun stole på deres saldo. Som Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya) siger: “Hvis de modtagne auktionsmidler er utilstrækkelige til at dække bankomkostninger, inddrives den resterende del fra den tidligere ejer af lejligheden, og en ny retssag kan anlægges af bankinstitutionen næsten umiddelbart efter auktionen.”.

I en periode med faldende ejendomspriser (sæsonåben eller krise) kan låntageren befinde sig i en situation, hvor den reelle salgsværdi af prioritetslejligheden ikke dækker lånet. Som T. Vorobyova (“Moskva agentur for ejendom”) forklarer, reguleres sådanne situationer normalt af en låneaftale, når den underskrives, og banker inkluderer i standardteksten en klausul om låntagers ansvar med al den ejendom, de har. “En sådan klausul i låneaftalen bliver en meget ubehagelig overraskelse for ejere af pantsatte lejligheder – når alt kommer til alt tror de fleste af dem, at hvis de ikke kan tilbagebetale lånet, risikerer de kun den pantsatte fast ejendom.”.

Afviklingsordninger for pantsatte lejligheder

Den russiske føderations lov “On Mortgage” regulerer transaktioner med pantsatte boliger i tilstrækkelig detaljer. Næsten alle eksperter siger på en konsolideret måde, at den største vanskelighed ved denne type ejendomstransaktioner ikke er forbundet med den tvivlsomme “juridiske renhed” af transaktionen, men med vanskeligheden ved at synkronisere handlingerne fra alle interesserede parter – køberen, sælgeren, banken, notar, registreringskammer osv..

B.M. Kustodiev. Købmand. Gammel mand med penge. 1918

De mest almindelige afviklingsordninger for pantsatte lejligheder inkluderer:

1. Sælgeren modtager fra køberen et forskud svarende til størrelsen af ​​sin gæld til banken – panthaveren (eller mere), og med den obligatoriske gennemførelse af en foreløbig aftale (beløbene er ret store!). Ifølge M. Markarova (MAYFAIR Properties), efter at have modtaget gældsbeløbet fuldt ud, udsteder banken låntageren en meddelelse om sit samtykke til at fremmedgør den pantsatte lejlighed. Med dette dokument i hånden underskriver sælgeren og køberen en regelmæssig salgs- og købsaftale, som skal registreres (og før jo bedre) registreres hos Rossreestr og modtager et uddrag fra Unified State Register of Real Estate Rights (USRR) for at fjerne gældsbyrden fra lejligheden.
2. Brug af bankceller – på transaktionsdagen pantsættes det beløb, som debitor allerede har betalt til banken, i en celle, og sælgeren får adgang til det efter præsentation af en notarized salgs- og købsaftale og et uddrag fra USRR om fjernelse af heftelse fra hans tidligere lejlighed. Som E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) forklarer, ”er den gennemsnitlige betegnelse for fjernelse af heftelser i registreringskammeret tre arbejdsdage, så køberen risikerer ikke noget”. Lånebeløbet placeres i en anden celle, og sælgeren overfører det til banken – panthaveren den dag transaktionen er registreret. Mængden af ​​penge, der overstiger kreditgælden i prioritetslejligheden, overføres af sælgeren til køberen direkte uden banktjenester efter afslutningen af ​​”operation med celler”.
3. Køberen af ​​prioritetslejligheden kan underskrive et tillæg til låneaftalen, hvorefter han bliver sælgers garant. Denne status giver køberen af ​​den pantsatte lejlighed en juridisk lovlig mulighed for at betale låntagers gæld, hvorefter banken udsender en anmeldelse af sit samtykke til den planlagte fremmedgørelse af lejligheden. I Rossreestr finder desuden registrering af ejendomsoverførsel, registrering af købs- og salgsaftale samt fjernelse af heftelser sted på samme tid. Eksperter rådgiver om at beskrive en sådan ordning så klart og detaljeret som muligt i den foreløbige kontrakt..

De juridiske omkostninger ved transaktioner med pantsatte lejligheder er højere end med konventionel fast ejendom og kan variere meget afhængigt af gebyrerne hos autoriserede notar. Næsten alle eksisterende panteaftaler indeholder en klausul om sanktioner for tidlig opsigelse af et lån – disse sanktioner skal betales. I gennemsnit giver firmaet “BEST-Real Estate” E. Bulychev et tal for udgifterne til tilbagetrækning fra kaution på $ 200 – det inkluderer registrering og statslig told.

Specialister på ejendomsmarkedet er tilbøjelige til at betragte risikoen ved at erhverve pantsatte lejligheder som meget overdrevne. T. Vorobyova (“Moskva ejendomsmæglerbureau”) taler om den særlige grundighed i kontrollen af ​​sådanne transaktioner fra alle former for tilsynsmyndigheder (op til anklagemyndigheden og regnskabskammeret): sandsynlig og gentagen kontrol af disse transaktioner på ejendomsmarkedet i fremtiden. ” M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) tilføjer, at kompetent juridisk overholdelse af den føderale lov “om pantelån” og de tilsvarende artikler i Den Russiske Føderations civile kode “reducerer risikoen for at anerkende transaktioner i pantsatte lejligheder som ugyldige praktisk til nul”.

Resumé

Salget af pantsatte lejligheder er et bemærkelsesværdigt segment på boligmarkedet, og på grund af klare tegn på genoplivning af realkreditudlån har det udsigt til vækst. Problemer med denne type transaktion er mere sandsynligt forbundet med høj bureaukratisk kompleksitet end med potentielt høj juridisk risiko. Det overvældende flertal af pantsatte lejligheder sælges til markedspriser. Sandsynligheden for at købe et billigt misligholdt fast ejendom er meget sammenlignelig med sandsynligheden for at købe en ”almindelig” lejlighed med samme rabat, som på ingen måde er involveret i pantelånet. Ejendomseksperter bemærker, at beslutningen om at købe en bestemt prioritetslejlighed normalt tages under hensyntagen til hele sæt parametre – det vil sige pris og placering og kvaliteten af ​​reparationer og tilgængeligheden af ​​infrastrukturmateriale. Denne tilgang bringer yderligere “pant” -sektoren af ​​fast ejendom til de generelle forslag til salg af lejligheder..