Hvad man kan forvente for ejendomsmarkedet i 2015: tendenser, risici og prisprognoser

Indholdet af artiklen

• Risici ved at købe fast ejendom i en krise
• Fald i rentabiliteten af ​​lejeboliger
• Risikoen for at købe lejligheder under delte byggekontrakter
• Vanskeligheder med at erhverve fast ejendom med pantelån
• Hvad vil påvirke prisfastsættelsen
• Forhøjelse af ejendomsskat
• Rubelkursudsving
• Befolkningsindkomstniveau
• Forhøjelse af centralbankens diskonteringsrente til 17%
• Hvilken type boliger er mere rentable at købe i en krise
• Ejendomstype
• Beliggenhed
• Prissegment
• Erhvervelsestid

Risici ved at købe fast ejendom i en krise

Ved første øjekast virker investering i fast ejendom i en krise som en rimelig idé, men russere, der vil ty til denne metode til investering, bør tage hensyn til alle mulige risici.

Fald i rentabiliteten af ​​lejeboliger

I henhold til Rosrielt-portalen faldt alene de gennemsnitlige lejepriser for 2-værelseslejligheder i de fleste store russiske byer i december 2014 markant: i Moskva – med 13,5%, i Vladivostok – med næsten 30%, i Tyumen – med 16% , i Belgorod – med 11%.

I 2015 forudsiger eksperter et endnu større fald i lejepriserne, da russernes solvens vil falde, og antallet af lejede lejligheder vil uundgåeligt stige på grund af fast ejendom erhvervet for at bevare besparelser. De største tab vil blive afholdt af ejere af luksuslejligheder, priser, som ifølge nogle prognoser falder med næsten 40%.

Sammen med et fald i indkomst i 2015 vil udlejers udgifter også stige på grund af den planlagte forhøjelse af ejendomsskat med ca. 3 gange.

Risikoen for at købe lejligheder under delte byggekontrakter

Aktionærer risikerer at blive efterladt uden en lejlighed, hvis bygherren ikke afslutter byggeriet og returnerer pengene til klienterne. I forbindelse med en stigning i Centralbankens diskonteringsrente til 17% øges sandsynligheden for, at sådanne situationer opstår mange gange, fordi et stort antal russiske nybygninger bygges på lånte penge. For eksempel kun et par uger efter stigningen i diskonteringsrenten meddelte det store byggefirma Morton, at produktionen af ​​nye projekter i 2015 vil blive reduceret med 35%.

Vanskeligheder med at erhverve fast ejendom med pantelån

Ifølge nogle rapporter er andelen af ​​lejligheder, der er købt med pantelån på det russiske marked, 30%, for fast ejendom i nye bygninger er dette tal endnu højere – 50%. Dette finansielle instrument var den vigtigste “drivkraft” for væksten i boligbyggeri.

I 2015 vil denne mulighed for at købe fast ejendom for mange russere simpelthen blive uudholdelig, da efter at Centralbanken hæver diskonteringsrenten, vil renterne på realkreditlån i russiske banker være 18-20%. Og det er usandsynligt, at statstilskud, der er fremragende for mange kategorier af realkreditlånere, på en eller anden måde vil påvirke situationen radikalt..

Hvad vil påvirke prisfastsættelsen

Det er meget vanskeligt at lave nøjagtige prognoser for, hvordan ejendomspriserne i Rusland vil opføre sig i 2015, men der er flere faktorer, der vil have indflydelse på dannelsen af ​​boligpriser gennem året..

Forhøjelse af ejendomsskat

Denne faktor vil føre til et fald i efterspørgslen efter storbyboliger, da lejligheder i Moskva som regel har en meget høj matrikelværdi, og det er fra denne indikator, at mængden af ​​ejendomsskat beregnes.

Rubelkursudsving

Lejepriser afhænger direkte af rubelens vekselkurs. Det forventes, at valutakursen i den nærmeste fremtid vil stabilisere sig, da regeringens foranstaltninger allerede er begyndt at handle, som blev truffet for at støtte den nationale valuta. Denne kendsgerning blev anerkendt endda af repræsentanter for IMF i en erklæring for et par dage siden..

Der er en opfattelse af, at rubelens kurs mod dollar vil styrke sig i løbet af 2015, hvilket vil føre til et fald i rubelpriserne på fast ejendom med mere end 10%.

Befolkningsindkomstniveau

Reduktionen i russernes indkomster, som forventes i 2015, vil føre til et betydeligt fald i efterspørgslen efter boliger. Ifølge personalet i analysecentret Est-a-Tet kan efterspørgslen falde med 30%, og hvis den økonomiske situation i landet forbliver ustabil i lang tid – med 40-60%. Derudover vil efterspørgslen efter eliteejendomme falde mest. Andelen af ​​køb af budgetboliger vil synke meget mindre, da mange russere i krisesituationer investerer i fast ejendom, der kan sælges hurtigst.

Forhøjelse af centralbankens diskonteringsrente til 17%

Denne faktor vil påvirke priserne i nye bygninger bygget med kreditpenge. Nu vil betalingerne til udviklere på banklån være meget højere, og det vil naturligvis blive kompenseret ved at hæve udgifterne til boliger. Så ifølge prognoserne fra partneren i udviklingsselskabet “Khimki Group” kan priserne stige med 8-12%.

Hvilken type boliger er mere rentable at købe i en krise

Ejendomstype

De mest lovende boliger i krisetider er lejligheder på det sekundære marked, der blev bygget i 2005-2010. Deres fordele er åbenlyse: sådanne huse adskiller sig ikke meget fra nye bygninger med hensyn til slid, lejligheder i dem kan købes med en stor rabat, og desuden har dette hus en færdiglavet finish, så dens ejere behøver ikke at leve i en tilstand af konstant renovering.

Også i år er det værd at være opmærksom på fast ejendom i nye bygninger. På grund af de faldende indkomster og de høje prioritetsrenter, vil lejligheder i sådanne huse ikke blive udsolgt for hurtigt, og udviklere sandsynligvis sælger dem til store rabatter. Men det er for risikabelt at købe boliger i huse på nulstadiet, den ideelle mulighed er nye bygninger i det sidste byggetrin. I dette tilfælde kan man håbe, at bygherren har nok midler til at færdiggøre byggeriet af huset. Du skal også være opmærksom på deltagelsen i opførelsen af ​​statsejede virksomheder. Dette øger sandsynligheden for, at konstruktionen afsluttes efter planen..

En anden interessant type fast ejendom er duplex og rækkehuse i mellem- og budgetprissegmentet. Sådanne boliger vinder mere og mere popularitet hos beboere i russiske megaciteter hvert år. Derfor vil det sandsynligvis efter et par år sælges til en højere pris..

Beliggenhed

Det er bedst at købe boliger i almindelige sovepladser. Sådanne lejligheder vil være efterspurgte i enhver økonomisk situation og kan let sælges eller udlejes. Det er også nødvendigt at være opmærksom på infrastrukturen i området: metro, butikker, markeder, børnehaver, skoler – alt dette påvirker attraktiviteten af ​​boliger for potentielle købere.

Prissegment

Naturligvis bør du foretrække boligkomplekser i økonomiklasse, som det største antal russere har råd til. Vær kun opmærksom på luksusfast ejendom, hvis lejligheden betragtes som en langsigtet investering. Det kan være vanskeligt at sælge det i løbet af de næste par år, og rentabiliteten ved at leje vil være lav, men den økonomiske krise slutter før eller senere, og derefter vil prisen på sådanne boliger uundgåeligt begynde at stige.

Erhvervelsestid

Du skal ikke skynde dig at købe et hjem. Efterspørgslen på markedet og befolkningens betalingsevne, som prisen på fast ejendom afhænger af, falder gradvist. Derfor er det mest optimale tidspunkt for køb af en lejlighed det andet halvår af året eller endda slutningen af ​​2015..