Dannelsen af det kommercielle ejendomsmarked i Ukraine begyndte umiddelbart efter den hurtige udvikling af privat forretning i 90’erne. Det blev derefter opdaget en akut mangel på detailrum og forretningscentre..
Yakovenko Elena Nikolaevna. Bybillede af Cherkasy.
Det er interessant, at i de fleste store byer i landet blev mange stormagasiner, kulturpalasser og endda børnehavebygninger, der ikke blev hævet og senere blev kontorcentre, supermarkeder, underholdningscentre og restauranter, genopbygget til erhvervsejendom. Imidlertid begyndte opførelsen af nye komplekser, der tilbød lejeboliger til repræsentanter for små og mellemstore virksomheder..
Status for det kommercielle ejendomsmarked i Ukraine i begyndelsen af 2011
Som du ved inkluderer kommercielle ejendomme alle ejendomsgenstande, der ikke bruges til at leve, men i kommercielle aktiviteter, det vil sige med det formål at tjene til fortjeneste.
Der er flere hovedtyper af erhvervsejendom:
- handel – butikker, indkøbscentre, lagre;
- fast ejendom;
- hotel forretningsfaciliteter;
- industrielle og logistikfaciliteter – produktionsbutikker, baser og andre lokaler, der anvendes til produktion og varebevægelse.
Når vi taler om hver kategori af erhvervsejendomme i Ukraine, er det værd at bemærke, at de laveste udviklingsniveauer observeres i opførelsen af industri- og logistikfaciliteter. Dette område er i øjeblikket underudviklet i republikken, og logistikterminaler er lige begyndt at dukke op i nærheden af så store byer som Kiev, Donetsk og Kharkov..
Detailmarkedet for fast ejendom i Ukraine kaldes ofte for “lejermarked”.
Samtidig har indkøbscentre, der hører til så store hypermarkedskæder som Amstor, Metro, Auchan, ATB, Furshet og mange andre, hver især besat deres egen niche i alle ret store byer i landet og med succes klare opgaven med at leje plads til mindre handelsselskaber og private iværksættere.
Eksperter kalder ofte detailmarkedets ejendomsmarked i Ukraine “lejernes marked”, fordi de i de fleste shopping- og forretningscentre foretrækker ikke at købe, men at leje. Måske skyldes dette den temmelig ustabile situation i landets økonomi og de høje omkostninger pr. Kvadratmeter areal, som ofte er for dyrt for små og mellemstore virksomheder. Derudover foretrækker næsten alle ejere af detailejendomme i Ukraine ikke at sælge plads, men at leje den ud.
Prisen på 1 kvadratmeter i et indkøbsanlæg afhænger af lokalets klasse, størrelsen på de lejede lokaler og bygningens placering. Således er den dyreste erhvervsejendom i Ukraine lokalerne i centrum af Kiev, hvor lejeprisen kan nå $ 300 per 1 kvadratmeter, og købsprisen spænder fra 6 til 10 tusind dollars per kvadratmeter. I komplekser beliggende i andre distrikter i hovedstaden er den gennemsnitlige lejepris for lokaler fra 50 til 160 dollars per kvadratmeter, køb – fra 735 til 1300 dollars. I regionerne er udgifterne til leje af detailarealer meget lavere – fra 25 til 55 dollar pr. Kvadratmeter, køb – fra 500 til 3000 dollars.
Generelt steg lejeprisen for detailarealer i Ukraine i løbet af det sidste år med 5-15%. I år forventer analytikere yderligere vækst i værdien med mindst 12%. En sådan stigning i husleje inden for erhvervsejendomme skyldes, at områder i de fleste indkøbscentre er udsolgt, selv på byggefasen, og i fremtiden udlejes de kun, og efterspørgslen har for nylig været større end udbuddet.
Hvad angår fast ejendom i hotelsektoren, var det dette område, der blev stærkt påvirket af Ukraines sejr i konkurrencen om retten til at være vært for det europæiske fodboldmesterskab i 2012. Forventningen om ankomsten af 600.000 til 1 million turister såvel som holdspillere, deres familier og UEFA-medlemmer har intensiveret processen med at bygge nye hotelkomplekser, hvoraf der ikke var så mange i republikken indtil nu..
Udviklingstendenser for det kommercielle ejendomsmarked i Ukraine i den nærmeste fremtid
Efter en betydelig lavkonjunktur, der blev observeret på ejendomsmarkedet i republikken i 2008 på grund af finanskrisen, hvilket betydeligt reducerede efterspørgslen efter leje og køb af detail- og kontorlokaler og også førte til indefrysning af mange faciliteter under opførelse, er der i år en aktivering af markedet.
Revutsky Oleg. Lenin Street. 2010
En sådan stigning i aktiviteten på det kommercielle ejendomsmarked er resultatet af stabiliseringen af den økonomiske situation, en stigning i efterspørgslen efter detailarealer og leje af lokaler i forretningscentre samt forberedelserne til Det europæiske fodboldmesterskab, der afholdes i Ukraine næste år..
Ejendomsspecialister i Ukraine er enige om, at forberedelsen til Euro 2012 havde den største indvirkning på hotelbranchen. Bortset fra opførelsen af sådanne nødvendige faciliteter som stadioner, der allerede er fuldstændigt afsluttet i Donetsk og Kharkiv og er i færd med at blive bygget i Kiev og Lviv, genopbygning af lufthavne i alle fire byer – værter for mesterskabet, samt reparation af eksisterende spor og konstruktion af nye veje.
I øjeblikket er 40 hotelkomplekser under opførelse i Kiev, 24 i Lvov, 18 i Kharkov, og 14 nye hoteller er ved at blive bygget i Donetsk. Republikens hovedproblem er, at de fleste af de nyopførte hotelkomplekser hævder status som 4 og 5 stjerner og følgelig adskiller sig med en forholdsvis høje rumpris. Gennemsnitsprisen for et almindeligt værelse på hoteller i denne klasse i Ukraine er i øjeblikket omkring $ 245 pr. Dag. I nogle hotelkomplekser, især Donbass Palace i Donetsk og Premier Palace i Kiev, er værelsesprisen ca. $ 500 for et mellemkategori værelse.
Ifølge eksperter foretrækker de fleste af fansne billigere boliger, især leje af lejligheder. For at løse dette problem i Donetsk, for eksempel, gennemføres genopbygningen af sovesale for videregående uddannelsesinstitutioner, hvor det er planlagt at genbosætte fodboldfans..
Ifølge eksperter vil der efter en sådan konstruktionsboom i hotelbranchen, efter udgangen af Euro 2012, være en lang pause, da hoteller i Ukraine i øjeblikket kun er 53% fulde..
Sokolovsky Vitaly. Andrew’s Descent. 2010
Den generelle tendens med en sådan genopbygning som helhed har en positiv effekt på udseendet af nye detailarealer i store byer, fordi hver rekonstrueret lufthavn og jernbanestation nødvendigvis vil erhverve sine egne butikker og caféer, og reparation af motorveje kan have en positiv effekt på fremkomsten af nye logistikcentre..
Opførelsen af indkøbscentre, som i øjeblikket er under forberedelse til mesterskabet, kunne dog ikke have haft nogen stor indflydelse – på dette område af erhvervsejendomme er den største stimulans for byggeri væksten i efterspørgsel efter detailarealer og en stigning i husleje.
I år er det planlagt at igangsætte Mega City SEC, den kontinentale SEC, den anden fase af Dream Town SEC i Kiev. Efterspørgslen er ret stor, så i Kiev shopping- og underholdningscenter Ocean Plaza, der først begynder at arbejde næste år, er 70% af pladsen allerede blevet lejet. Nye centre forventes også at optræde i andre byer i Ukraine – Ave Plaza og Magellan indkøbscentre i Kharkov, i Donetsk – anden fase af Donetsk-City shopping- og underholdningscenter og Yuzhnye Slopes indkøbscenter samt Muravei shoppingcenter i Odessa.
Kan du give nogle oplysninger om det aktuelle marked for kommercielle ejendomme i Ukraine? Hvordan er priserne og efterspørgslen i øjeblikket? Er der nogen områder, der er mere attraktive end andre?
Kan du give mere information om det kommercielle ejendomsmarked i Ukraine? Hvordan er priserne og tilgængeligheden af lokaler? Er der nogen specifikke regioner, der er mere attraktive for investorer? Hvordan fungerer lovreguleringen for udenlandske investorer på dette marked? Tak.
Det kommercielle ejendomsmarked i Ukraine er stadig under udvikling, men der er en stigende interesse fra investorer. Priserne på kommercielle lokaler varierer afhængigt af beliggenhed og størrelse. De større byer som Kiev, Lviv og Odessa har generelt højere priser end mindre byer. Tilgængeligheden af lokaler afhænger også af beliggenhed og efterspørgsel.
Når det kommer til attraktive regioner for investorer, er Kiev den mest populære, da det er landets hovedstad og økonomiske centrum. Andre regioner som Lviv og Odessa er også attraktive på grund af deres turisme og økonomiske potentiale.
Lovreguleringen for udenlandske investorer på det ukrainske ejendomsmarked har forbedret sig i de seneste år. Udenlandske investorer har ret til at købe kommercielle ejendomme på lige fod med indenlandske investorer. Der er dog stadig visse begrænsninger og krav, som skal overholdes, herunder registrering af ejendommen og overholdelse af skatteregler.
I alt kan man sige, at det ukrainske kommercielle ejendomsmarked har potentiale for vækst og investeringer, især i større byer som Kiev. Det er vigtigt for udenlandske investorer at forstå lovreguleringen og arbejde sammen med lokale partnere for at navigere i markedet.