Kommercielt ejendomsmarked midt i skiftende grænser for Moskva

Indholdet af artiklen

• Udviklere ved en korsvej
• Generelle markedsforhold
• Udviklere flytter til andre funktionelle segmenter
• Nye projekter kommer ind på markedet

I begyndelsen af ​​juli 2011. Moskvas regionale duma underskrev en aftale om ændring af grænserne i Moskva og Moskva-regionen. Dette dokument er beregnet til at lovgive grænserne, der har ændret sig meget i de sidste par årtier, men ikke er blevet formaliseret før..

Sergei Ivanovich Smirnov. Messe på den skytsdag. 2007

Forbindelsen af ​​nye territorier til Moskva vil uden tvivl have indflydelse på hovedstadens ejendomsmarked. Som mange eksperter bemærker, er udsigterne for udviklingen af ​​det kommercielle ejendomsmarked i hovedstaden ikke så lyse, som de var i begyndelsen af ​​året. Gendannelsen af ​​dette markedssegment, som blev noteret i første halvår, kan aftage efter så alvorlige ændringer. Udviklere er ikke sikre på, hvordan begivenheder vil udvikle sig yderligere, da der ikke er klare planer for udvikling af nye territorier. Omfordeling af grunde vil under alle omstændigheder påvirke markedets struktur, dette gælder for alle typer erhvervsejendomme: kontorer, indkøbscentre, lager og andre objekter.

Udviklere ved en korsvej

Som du ved, er der ifølge den underskrevne aftale 102 nye grunde med et samlet areal på 723 hektar tilslutning til Moskva, inklusive Lyubertsy luftningsfelter (578 ha). Moskva-regionen vil også modtage nyt land – 328 ha, inklusive 216 ha i landsbyen Tolstopaltsevo.

Dette er temmelig store territorier, der kræver, at myndighederne udarbejder en omfattende byplanlægning, der skal sørge for administrative, sociale (uddannelses- og forskningscentre, boliger) samt opførelse af nye forretningscentre. Og løsningen af ​​disse opgaver kan tage mere end et år..

Omfordeling af territorier påvirker direkte opførelsen af ​​erhvervsejendom.

På grund af denne usikkerhed tabte mange udviklere. Dette segment af ejendomsmarkedet er lige begyndt at komme sig efter virkningerne af den globale krise og vinder fart, og her præsenterede bymyndighederne dem for en ny “overraskelse”. Faktum er, at omfordelingen af ​​territorier direkte påvirker opførelsen af ​​erhvervsejendomme. Derudover er indenlandske udviklere meget afhængige af den interne politiske situation i landet, og succes bestemmes ofte af evnen til at gætte retningen for yderligere handlinger fra myndighederne..

For hovedstadens udviklere er naturligvis nye ubebygde territorier udsigten til at starte opførelsen af ​​nye projekter, øge arbejdet og i overensstemmelse hermed indkomst. Dette kræver dog stadig at vinde et byggeudbud, hvilket ikke altid er let og kan medføre nogle nye problemer..

Nu er bygherrerne ved et skillevej, de står over for opgaven med at forsøge at gætte, hvilke nye distrikter der nu vil flytte (hvis de naturligvis gør det) føderale og regionale myndigheder; hvor mange kontorlokaler der kræves for virksomheder, der ønsker at være i nærheden af ​​myndighederne; om International Financial Center vil blive bygget fra bunden af. Udviklere har mange spørgsmål, men der er endnu ingen svar.

Hvad skal man sige om erhvervsejendom, der henviser til social infrastruktur, hvis myndighederne endnu ikke har besluttet et boligprogram i de vedlagte områder.

Generelle markedsforhold

I alt i første halvdel af 2011 trådte ca. 330.000 kvadratmeter ind på markedet. m af nye kontorlokaler (tallet faldt med 15% i forhold til sidste år) og 165.000 kvadratmeter. m. nyt lagerrum (indikatoren voksede med næsten tre sammenlignet med første halvår 2010 på grund af idriftsættelse af tidligere frosne faciliteter).

Mikhalchuk Natalia. Konstruktion. 2008

Det samlede udbud af kontorlokaler af høj kvalitet i hovedstaden ved udgangen af ​​andet kvartal i år beløb sig til ca. 13 millioner kvadratmeter. m.

Afslutningen af ​​opførelsen af ​​nogle store projekter påvirkede en stigning i andelen af ​​ledige kontorlokaler i denne periode med 17%. Gratis lokaler er hovedsageligt repræsenteret af nye projekter, der simpelthen endnu ikke har været i stand til at finde deres lejere, samt bygninger, der ikke er særlig attraktive (med en upraktisk placering, nogle tekniske vanskeligheder og andre funktioner, der reducerer objekternes konkurrenceevne).

Det skal også bemærkes, at der i henhold til resultaterne i første halvår af 2011 var en stigning i efterspørgslen efter lokaler af høj kvalitet på kontor- og lagermarkedet, hvilket påvirkede reduktionen i andelen af ​​ledige lokaler. Mange eksperter påpeger den moderate positive dynamik i markedsindikatorer.

Udviklere flytter til andre funktionelle segmenter

Den ændrede situation i hovedstaden, nye grænser og vedlagte territorier tvinger byggevirksomheder til at se efter nye udviklingsmuligheder. Nogle udviklere, der tidligere kun var koncentreret om det kommercielle ejendomsmarked, fremsætter nu åbne udsagn om ændringen i det funktionelle formål med deres projekter under opførelse..

I stedet for nogle af de planlagte kontorbygninger, bygger Promsvyaznedvizhimost for eksempel boliger. Virksomheden undersøger også i øjeblikket potentialet for konvertering til boligejendomme og nogle af dets andre steder..

Repræsentanter for Coalco Development bebudede en ændring i det funktionelle formål med Crystal Towers-projektet, hvori det var planlagt at bygge omkring 160.000 kvadratmeter. m af kontorlokaler til lejligheder. Mens sådanne eksempler på hovedstadens kommercielle ejendomsmarked er sporadiske, vil det imidlertid være muligt at tale om dannelsen af ​​en ny markedstrend, hvis sådanne udsagn fortsætter med at lyde yderligere. Og dette kan allerede føre til mangel på kontorer.

Nye projekter kommer ind på markedet

På trods af de seneste ændringer tager nogle udviklere stadig risici og erklærer genoptagelse af deres projekter frosne under krisen. Således annoncerede firmaet Sistema-Hals genoptagelse af opførelsen af ​​et forretningscenter SkyLight i klasse A, hvis samlede areal er ca. 111.000 kvadratmeter. m. Virksomheden planlægger at færdiggøre arbejdet i 2. kvartal 2012.

Bemærk også, at nogle virksomheder har udtrykt interesse for opførelsen af ​​kontorcentre til deres egen placering. F.eks. Præsenterede World Wildlife Fund (WWF) for nylig et projekt til sit nye kontor, der vises i Taganskaya metroområde, formodentlig næste år. Det blev også annonceret starten af ​​opførelsen af ​​en kontorbygning til Robert Bosch i Khimki, Moskva-regionen, med et samlet areal på ca. 57.000 kvadratmeter. m. Bygningen forventes at være færdig i slutningen af ​​2013 og vil rumme kontorer, lagerfaciliteter og et træningscenter for virksomheden..

“Hypercube” bliver landets første kontor center-transformer.

For nylig blev der underskrevet en aftale mellem ledelsen af ​​Skolkovo Foundation og byggefirmaet Aurora Group om opførelse af det første anlæg i den russiske innovationsby. “Hypercube” – dette er navnet, der er givet til objektet, vil repræsentere Center for byudvikling af det innovative kompleks “Skolkovo”. Det bliver landets første transformerende kontorcenter.

Det unikke ved projektet er, at bygningen giver mulighed for uafhængig udskiftning af funktioner og vil have mulighed for at øge det samlede areal af lokalerne med 1,5 gange. Udvikleren vil starte byggeriet af innovationscentret i sommer, og idriftsættelsen af ​​”Hypercube” er planlagt til februar næste år..

I det store og hele kan det kommercielle ejendomsmarked i Moskva gennemgå alvorlige ændringer som følge af disse innovationer. Byggefirmaer ønsker ikke at tage risici og har ikke travlt med at gennemføre projekter, hvilket betyder, at der i den nærmeste fremtid kan være en mangel på kommercielle, for det meste kontor, fast ejendom i hovedstaden.

Da myndighederne endnu ikke har besluttet planer om udvikling af nye storbyområder, handler udviklerne på deres egen risiko og forsøger at gætte, hvad der vil være mere rentabelt som et resultat..