Delt og fælles ejerskab af fast ejendom – problemer og løsninger

Indholdet af artiklen

• Fælles ejerskab af fast ejendom
• Fraktioneret ejerskab af fast ejendom
• Betaling af værkeregninger, skatter og lån i tilfælde af fælles og delt ejerskab af en lejlighed eller hus
• Bortskaffelse af fælles og delt fast ejendom: køb, salg, bytte, registrering

Egen bolig er drømmen og målet for livet for mange russere, men selv dem, der allerede ejer fast ejendom, kan sjældent sige med fuld tillid: “Denne lejlighed er bare min.”.

Ofte er ejendomme til fast ejendom i fællesskab eller opdelt i bestemte aktier, det vil sige, at de hører til flere ejere på én gang, som i fællesskab skal løse alle de problemer, der opstår, for eksempel blive enige om, hvorvidt der skal udføres reparationer nu, eller hvis det er okay, betale regninger og så videre. Og når man sælger eller køber sådanne lejligheder eller huse, opstår der en række problemer og nuancer på en gang, der kræver omhyggelig opmærksomhed og viden om den nuværende lovgivning..

Hvad er forskellen mellem sameje og delvis ejerskab af en boligejendom? Hvordan kan sådan fælles ejendom sælges eller byttes? Hvad medejere har brug for at vide for ikke at komme i en vanskelig situation og ikke blive trukket ind i en lang retssag?

Fælles ejerskab af fast ejendom

Specifikationerne om fælles og delt ejerskab af fast ejendom er reguleret af dele af artikel 244 i Russlands civillov. I henhold til bestemmelserne er det fælles ejerskab af fast ejendom muligt for forskellige typer boliger, især:

• privat hus eller en del af det;
• lejlighed eller del af en lejlighed;
• et separat rum.

Medejerskab af fast ejendom kan være resultatet af:

• arv af en lejlighed eller et hus, hvis flere arvinger i henhold til loven eller betingelserne i testamentet kan kræve ejendommen på en gang;
• fælles køb eller udveksling af boligareal;
• privatisering af fast ejendom;
• at tildele en del af en lejlighed eller hus til en borger i henhold til en retsafgørelse.

For eksempel, hvis en statslejlighed blev privatiseret af en af ​​ægtefællerne, bliver boligerne fælles ejendom på grundlag af bestemmelserne i Russlands familiekode, som anerkender ejendom erhvervet under ægteskabet som ægtefælles fælles ejendom.

Vasily Maximov. Familiesektion. 1876

Den største forskel mellem fælles ejerskab og delt ejerskab er, at det i dette tilfælde ikke er specificeret, hvilken del af beboelsesområdet ejeren ejer. Så hvis vi taler om ægtefæller, anses boligerne for at tilhøre dem på lige grundlag, det vil sige, i tilfælde af skilsmisse, er ejendommen simpelthen delt i halvdelen. Hvis der er tre eller flere arvinger, overvejes det automatisk, at de ejer lige store dele – en tredjedel, en fjerdedel osv..

Fraktioneret ejerskab af fast ejendom

I tilfælde af delvis ejerskab af en boligsejendom, bestemmes de dele, der tilhører ejerne, nøjagtigt. Så under privatisering, på anmodning af deltagerne, kan deres andele øjeblikkeligt angives, normalt lige, i henhold til antallet af borgere, der er registreret i et givet boligområde, og som ikke skrev et afslag på at privatisere borgerne.

En sådan opdeling skal registreres i attesten til registrering af ejendom til fast ejendom. Hvis det er skrevet i dette dokument, at samejerne ejer halvdelen, en tredjedel, og så på en del af lejligheden, deles et sådant ejerskab. Hvis størrelsen på den del af hver ejer ikke er specificeret, er et sådant ejerskab fælles.

En vigtig nuance – fælles ejerskab kan deles, hvis medejerne ønsker at afklare hvilke aktier hver af dem ejer og udarbejde de nødvendige dokumenter.

Desuden er andelen for en lejlighed eller hus ofte en meget abstrakt værdi, det er bare en specificeret procentdel eller brøkdel af det samlede areal af boliger og ikke specifik kvadratmeter boligareal. Så i tilfælde af uenighed mellem medejerne, kan der ikke tale om dette eller det andet rum, for eksempel – “Jeg ejer stuen, og du ejer soveværelset.” For at få ejerskab af specifikke kvadratmeter skal du gå til domstol eller blive enige med resten af ​​ejere om proceduren for brug af en lejlighed eller hus.

Det er værd at huske, at køkken, korridor, bad og badeværelse under alle omstændigheder betragtes som fælles ejendom, medejere kan bruge disse lokaler på lige fod, og disse værelser kan ikke opdeles. Retten kan kun fordele i en bestemt andel kun kvadratmeter i separate stuer. Hvis der er behov for ombygning for at opdele boliger i separate dele, og samtidig kan andre ejeres situation forværres, f.eks. På grund af den nye mur, vil deres del af boliger blive mindre, kan retten endda forbyde tildeling af et bestemt rum som en andel.

Betaling af værkeregninger, skatter og lån i tilfælde af fælles og delt ejerskab af en lejlighed eller hus

I tilfælde af fælles ejerskab af fast ejendom, når ejernes andele ikke er bestemt, udskriver boliger og kommunale virksomheder en betaling for en lejlighed eller et hus. Hvordan medejerne skal betale regninger for elektricitet, vand og gas er op til dem.

Hvis boligerne er i delt ejerskab, kan alle medejere angives i betalingsordren, der kan også udstedes flere betalingsdokumenter – for hver ejer af en andel i lejligheden. Hvis der kun er udstedt en betaling, kan medejerne dele det samlede beløb, der skyldes boliger og kommunale servicevirksomheder for de leverede forsyningsselskaber i henhold til deres andele, det vil sige opdele i tre, fire eller flere dele.

Samtidig, hvis en af ​​ejerne nægter at betale for forsyningsselskaber, vil resten stadig skulle betale for det, da ansvaret falder på skuldrene for alle medejere, og hvis vandforsyningen beslutter at slukke vandet for manglende betaling eller lukke afløbssystemet, vil alle beboere i lejligheden lide undtagelse – forsyningsselskaber netværkene er et, almindeligt, som et badeværelse med et badeværelse.

Anna Shchegoleva. Naboer. 2010

Et pantelån til en lejlighed i tilfælde af fælles ejendom betales også af alle ejere samlet. Er enig i, at hver af dem kun betaler deres del, de bliver nødt til at være hinanden, banken er ofte ikke interesseret i sådanne detaljer, og hvis for eksempel ægtefællerne, der ejer fælles ejendom på lige vilkår, holder op med at yde bidrag til lånet, har den finansielle institution retten til at sælge hele lejligheden.

Men i tilfælde af delvis ejerskab betaler hver ejer lånet kun for sin del af hjemmet. I dette tilfælde, hvis låntager viser sig at være en ondsindet misligholdelse, erhverver banken retten til kun at pålægge sin andel en sanktion uden at påvirke ejendommen til andre ejere, der regelmæssigt har betalt. En bankinstitution kan sælge en andel i en lejlighed, der ejes af en defaulter på betingelserne for frit salg, men den skal dog først tilbyde at købe denne del af huset til andre ejere i overensstemmelse med den nuværende købsret, som vi vil drøfte nedenfor.

Bortskaffelse af fælles og delt fast ejendom: køb, salg, bytte, registrering

Vi vil med det samme præcisere, at medejere ikke frit kan disponere over deres del i fælles ejerskab af fast ejendom. For eksempel, hvis to arvinger modtog en lejlighed, og hver enkelt af dem ikke er bestemt præcist, dvs. arven er blevet fælles ejendom, bliver de simpelthen tvunget til at forhandle med hinanden. Det er umuligt at sælge din del af fast ejendom uden samtykke fra den anden arvtager. Det er enten gennem domstolen at bestemme din andel og dermed omdanne den fælles ejendom til en fælles ejendom eller at blive enig med den anden arvtager om salgsbetingelserne eller udvekslingen af ​​boliger.

I en lejlighed, der er en fælles ejendom, kan du heller ikke registrere nogen uden samtykke fra den anden ejer, det vil heller ikke arbejde for at sælge eller bytte sådanne boliger uden skriftligt samtykke fra de andre medejere. Det vil sige, vi kan sige, at en fælles lejlighed er virkelig almindelig, og at alle ejere kun skal beslutte dens skæbne sammen. Eller fordel specifikke andele fra den samlede bolig, der kan bortskaffes uafhængigt.

Du kan disponere over din andel i en lejlighed eller et hus næsten frit – bytte den til en anden bolig, registrere nogen fra din side, leje den ud, bruge den som sikkerhed, sælge den, lade den være en arv eller donere. Det er værd at præcisere, at medejere af aktier i fast ejendom kan ændre størrelsen på deres aktier ved gensidig aftale.

Næsten den eneste begrænsning af den frie afhændelse af ens aktier er den undtagelsesret til køb. Essensen ligger i det faktum, at ejeren af ​​en af ​​aktierne, inden han sætter sin del af huset til fri salg, skal underrette ejerne af de andre aktier om sine planer. Og efter at de har besluttet, om de vil købe den anden del af huset til den angivne pris eller at opgive deres ret til et førsteprioritets køb, kan ejeren tilbyde sin andel til tredjepart.

Således ser handlingsalgoritmen ved salg af en andel i et hus eller lejlighed sådan ud:

1. Ejeren af ​​aktien, der besluttede at sælge sin del af ejendommen, underretter de øvrige medejere skriftligt. En sådan anmeldelse skal sendes i form af et brev, selvom ejere af andre aktier bor i det næste rum. Brevet indeholder ikke kun oplysninger om salget af aktien, men angiver også dens værdi, så medejerne kan beslutte, om denne mulighed passer dem eller ej. Det er bedre og mere pålideligt at sende et sådant brev som et registreret brev med en meddelelse om modtagelse, i hvilket tilfælde medejerne, der forhindrer salg af en af ​​aktierne, ikke vil kunne erklære, at de ikke modtog brevene og ikke vidste om salg af en del af boligerne.
2. Ejeren venter nøjagtigt en måned fra det øjeblik, ejere af de andre aktier modtager en skriftlig varsel. Derefter får han retten til frit at disponere over sin del af ejendommen, selvom der ikke fulgte nogen handling fra andre ejere – samtykke til køb eller en skriftlig undtagelse fra den præemptive ret -. Det anses for, at de uden at have givet skriftlig meddelelse til ejeren af ​​den del, der er udbudt til salg om deres samtykke til at købe den til den angivne pris, automatisk frafaldt deres ret til første køb. En vigtig nuance – ejeren er forpligtet til at sælge sin andel til tredjepart til den pris, der er angivet i den skriftlige meddelelse sendt til resten af ​​ejere. Ellers kan ejere af andre aktier appellere til transaktionen i den tro at de blev vildledt og ikke leverede komplette og nøjagtige oplysninger..
3. Hvis der ikke blev fundet købere af andelen i lejligheden til den tilbudte pris, og ejeren besluttede at sænke omkostningerne, er han igen forpligtet til først og fremmest at underrette ejere om andre aktier. Måske denne gang vil de beslutte at udøve deres undtagelsesret. Det vil sige, at der sendes et brev igen, og der ventes en måned, som gives til medejerne for at træffe en beslutning..

En anden begrænsning gælder i tilfælde af udlejning af en andel i en lejlighed. I dette tilfælde skal ejeren, der ønsker at leje sit værelse til lejere, indhente det skriftlige samtykke fra de andre ejere. De kan skrives i fri form, det vigtigste er at bevare betydningen af ​​et sådant samtykke – “Jeg har ikke noget imod at leje boliger.” En lignende indikation med underskrifter fra alle medejere kan også sættes på leasingaftalen i form af et mærke på aftalens aftale med andre ejere af aktier i en lejlighed eller hus.

Før han så frit har til at afhænde sin andel, skal ejeren imidlertid gå til retten for at specificere den. Uden en sådan ”allokering af en andel in natur”, det vil sige en dokumentarisk instruktion, er det meget problematisk at sælge en virtuel ”en tredjedel del” i en to-værelses lejlighed. Selvfølgelig kan der være købere til sådanne tilbud, men prisen på den andel, der ikke er tildelt i natur, vil være flere gange lavere end markedsværdien på kvadratmeter, da køberen normalt er klar over, hvilken slags “slag” han vil møde med andre medejere.

Det er muligt at tildele en bestemt andel i en lejlighed uden at gå til domstolene, hvis medejerne frivilligt indgår aftaler om den reelle tildeling af en andel. For øvrig træffer retten normalt en beslutning om fælles brug af en lejlighed, især fællesarealer – en korridor, et badeværelse og så videre, og fastlægger proceduren for sådan brug. Hvis medejerne ofte ikke kan blive enige med fred, kan retten endda bestemme tidspunktet for brug af badeværelset og køkkenet for hver ejer af en separat andel.

Vasily Maximov. Alt i fortiden. 1889

I tilfælde af tildeling af en andel in natur i et privat hus eller hytte, kan problemet lettere løses – der oprettes en separat udgang, og et hus bliver til en dublet eller et rækkehus, det vil sige to huse med deres egne udgange og tilstødende territorier, der har en fælles sidevæg. I dette tilfælde er der også nogle begrænsninger – når man deler huset, skal det ikke forårsages uoprettelig skade, og alle lokaler skal forblive boliger, dvs. ejeren af ​​andelen vil ikke være i stand til at åbne en butik i sin del af hytten, hvis han ikke har koordineret sine handlinger med de andre ejere.

Som du kan se giver fraktioneret ejerskab meget bredere rettigheder end fælles ejerskab. Det er muligt på et hvilket som helst tidspunkt at overføre en delt lejlighed til den delvise ejerskabskategori, men selv da bliver den virtuelle andel ikke altid til ægte kvadratmeter, der kun tilhører ejeren. Og du kan gå til at købe en andel i en lejlighed eller et hus, der kun klart indser, hvor problematisk det vil være at dele dit køkken og badeværelse med helt fremmede. Visse købere går selvfølgelig til en sådan erhvervelse for at indløse alle andele i en given lejlighed eller hus, men det er imidlertid heller ikke muligt at blive enige med alle medejere i alle tilfælde, fordi det normalt ikke er urealistisk at købe en fuldt udstyret bolig til de midler, der er modtaget ved salg af en andel, selvfølgelig, hvis dette ikke er andel af en lejlighed i centrum af Moskva.