...

Udveksling af lejligheder i henhold til “trade-in” -ordningen: fordele og ulemper

Udveksling af lejligheder er en nem og fleksibel ordning, der giver mulighed for at ændre bolig uden tab af penge. Det er en god løsning for dem, der ønsker at udvide boligområdet, og har en række fordele, så som lavere transaktionsomkostninger, fælles faciliteter, gensidig marked og en større udvalg af lejeboliger. Desværre har den også en række ulemper – som måske endda kan overstige de mulige fordele – så som manglende kontrol over boligens stand og kvalitet, og manglende sikkerhed i forhold til både køb og lease.

Indholdet af artiklen



Ordningen med at afslutte transaktioner, kaldet “trade-in” (trade-in), kan ikke længere kaldes nyt for det russiske marked, men inden for handel med fast ejendom er det endnu ikke blevet udbredt. Du kan ganske enkelt beskrive princippet for denne ordning i handling – “den gamle overgiver sig på bekostning af at købe en ny ting”.

For ejendomsmarkedet er transaktioner under ordningen “handel” sjældne, i Moskva og Skt. Petersborg i dag er det kun et par ejendomsmæglere, der opererer med princippet “din lejlighed i bytte for en ny bygning.” En sådan udvekslingsordning har vundet meget mere popularitet på bilmarkedet – mange bilforhandlere tilbyder en meget populær service – “du giver os en gammel bil, vi giver dig en ny, selvfølgelig mod et tillæg.”.

Denne form for udveksling forkorter naturligvis transaktionens betingelser og giver køberen mulighed for hurtigt at få en ny ting, uden at spilde tid på at se efter købere, der stadig ikke har brug for gammel ejendom. Men hvis alt med bilmarkedet er mere eller mindre klart og ganske enkelt, så har “indbytning” -ordningen på det russiske ejendomsmarked fået en række funktioner og bliver ikke altid den bedste mulighed for køberen..

I denne artikel vil vi forsøge at overveje alle funktionerne ved udveksling af lejligheder med princippet om “handel”, fordele og ulemper.

Særegenheder ved udveksling af lejligheder “handel”

Det er tydeligt, at en lejlighed er en meget dyrere og nødvendig ting end en bil. Selv en almindelig “odnushka” i en gammel bygning i Moskva kan koste flere millioner rubler, så både købere og sælgere nærmer sig ejendomstransaktioner med særlig forsigtighed og opmærksomhed..

I tilfælde af en indbytningstransaktion køber mægleren øjeblikkeligt ejerens gamle lejlighed og leverer boliger i den nye bygning til gengæld, det vil sige ved modregning. Dette er den største forskel mellem denne type transaktion og det alternative salg og køb med indløsning af gamle boligerum, når et ejendomsmæglerfirma blot sætter det foreslåede parti til gratis salg gennem dets kanaler og venter på, indtil en køber bliver fundet.

Den kortest mulige tidsramme kan kaldes hovedfunktionen i “handel” -transaktionen – ved at give den gamle lejlighed til at betale en del af udgifterne til den nye, kan købere straks flytte til et nyt opholdssted, transaktionen tager normalt bogstaveligt talt to til tre dage, hvilket tager at kontrollere titeldokumenterne og udførelse af kontrakter.

Som specialist i sådanne udvekslingsordninger, bemærker advokat Oleg Sukhov, bruges “trade-in” -ordningen både på det primære og sekundære ejendomsmarked. Som et eksempel giver vi en udvekslingsordning for lejligheder, for eksempel nær Skhodnenskaya metrostation, som har to stuer til en mere rummelig tre-værelses lejlighed i Khimki. Markedsprisen for en to-værelses lejlighed i dette område er omkring 6 millioner rubler, da ejendomsmæglerfirmaet køber boliger til en rabat – i gennemsnit 25% vil dens omkostninger blive sat til 4,5 millioner rubler. Det er dette beløb, der går mod erhvervelse af nyt boligareal. Gennemsnitsprisen på en tre-rubelseddel i Khimki er 6,7 millioner rubler, så de nye ejere bliver nødt til at betale yderligere 2,2 millioner rubler.

For lejligheder, der deltager i handel med transaktioner, stiller specialiserede ejendomsmæglere en række krav:

  • boligareal skal være placeret udelukkende på hovedstadens område. Lejligheder i forstæderne eller for eksempel i Leningrad-regionen deltager i øjeblikket ikke i sådanne transaktioner. Dette skyldes den relativt lave efterspørgsel efter sådanne transaktioner i andre byer, og med en stor forskel i husomkostningerne – vil mængden af ​​ekstra betaling for en lejlighed i en ny bygning i Moskva, modtaget i bytte for boliger et sted i Elektrostal eller Dolgoprudny, være for stor. På samme tid, til gengæld for en lejlighed med en “Moskva-opholdstilladelse”, kan udviklere og ejendomsmæglere tilbyde ikke kun boliger i en af ​​de mange nye bygninger i hovedstaden, men et landsted eller rækkehus i en af ​​landsbyerne i nærheden af ​​Moskva. Det hele afhænger af, hvilken type objekter udvikleren bygger og det valg, der er tilgængeligt i dag;
  • lejligheden skal ejes af sælgeren og ikke lejes, om end på lang sigt, titeldokumenterne kontrolleres nøje og nøje af specialister;
  • ejendomsmægler tager kun højde for lejligheder, et værelse i en familie sovesal, en fælles lejlighed eller andelen af ​​en person i det samlede opholdsrum i transaktioner i henhold til “trade-in” -ordningen kan ikke deltage;
  • særlige krav stilles til “renligheden” af lejligheden, det er meget uønsket, hvis en af ​​husejere er mindreårig, og tilladelse fra værge og tillidsråd kræves for at afslutte en transaktion. I dette tilfælde vil ejendomsmægler sandsynligvis nægte sælgeren..

Fordele ved at udveksle en lejlighed i henhold til indbytteordningen

Den største fordel ved at udveksle gamle boliger til en ny i henhold til denne ordning er uopsættelighed og effektivitet. Dette er den hurtigste måde at flytte til din foretrukne, meget mere komfortable lejlighed eller landsted uden at vente på salg af den gamle boligareal, få et realkreditlån osv..

I tilfælde af en indbytningstransaktion sørger ejendomsmægleren for alle de bekymringer og besvær, der er forbundet med papirarbejdet og juridisk støtte til udveksling af boligareal. Sælgeren af ​​en lejlighed behøver ikke at bruge penge på reklame, offentliggøre meddelelser, indsamle dokumenter, bruge penge på en ekspertvurdering osv..

Ulemper ved “trade-in” -byttet

På trods af de uomtvistelige fordele har “kredit” -byttesystemet også en række ulemper, hvilket førte til dets lave popularitet på ejendomsmarkedet. De største ulemper ved en sådan udveksling inkluderer:

  • mangel på mange valg. Som regel tilbyder et bestemt ejendomsmægler eller en bestemt udvikler kun lejligheder i deres eget boligkompleks til handel med transaktioner, derfor er muligheden for at vælge bopæl eller placering af bygningen ikke altid til rådighed;
  • prisen på en gammel lejlighed, der deltager i udvekslingen, vil under alle omstændigheder være lavere end i tilfælde af dens salg på det frie marked. Alle udviklere og udviklingsbureauer køber lejligheder til en rabat, der kan nå 20-25% af markedsprisen, hvilket under hensyntagen til kapitalpriserne er fyldt med et tab på 1-1,5 millioner rubler fra husomkostningerne. Midlerne udbetales ikke til sælgeren, men krediteres øjeblikkeligt på udviklerens konto som hovedbetalingen for den nye bolig;
  • Det er ikke altid, at husejere, der har deltaget i en transaktion i henhold til en “kredit” -ordning, straks kan flytte til en ny, komfortabel lejlighed. Ofte tilbyder udviklere boligareal i huse, der stadig er under opførelse, så du bliver nødt til at vente på afslutningen af ​​arbejdet og sætte huset i drift. Derudover kan det være nødvendigt at reparere den nye lejlighed, hvilket også vil udsætte øjeblikket med en lykkelig husopvarmning i lang tid. Hele denne periode – inden du flytter til en ny lejlighed og afslutter reparations- og efterbehandlingsarbejde i den, bliver du enten nødt til at trække sig sammen med slægtninge eller leje et hus, da den gamle lejlighed allerede er blevet ejendom for et ejendomsmægler eller udvikler, og ofte allerede har formået at finde nye ejere. Sådanne ekstraomkostninger og ulemper fratager en handelstransaktion den største fordel – hastigheden ved at flytte til et nyt hjem;
  • sandsynligheden for at støde på skrupelløse agenturer, der tilbyder en ordning, som Oleg Samoilov, generaldirektør for Relight-Real Estate, kalder “falsk handel”. I dette tilfælde booker bygherren kun en ny lejlighed i en bestemt periode og påtager sig ansvaret for denne periode for at sælge de gamle boliger. Hvis det ikke er muligt at sælge lejligheden inden den aftalte tid, udøves sælgeren pres, hvilket tvinger til at reducere prisen. Den eneste fordel ved en sådan ordning er således den garanterede reservation af en nybygget lejlighed, men at sætte en frist for salg af en sekundær lejlighed annullerer også denne fordel, så eksperter ikke ser noget punkt i en sådan service af ejendomsmæglere.

For første gang optrådte handel med transaktioner på det russiske ejendomsmarked i 2009, hvor krisen førte til et betydeligt fald i efterspørgslen efter lejligheder og landejendomme på det primære marked. Ved hjælp af en sådan “netting” -udvekslingsordning forsøgte udviklere at tiltrække potentielle købere opmærksomhed på nye bygninger og øge salget.

Og som praksis viser, er en sådan ordning ikke blevet efterspurgt i løbet af de sidste tre år, og hvis sælgeren har til hensigt at kompensere for en del af omkostningerne ved en ny lejlighed ved at sælge den gamle, bruges i 90% af tilfældene en alternativ ordning med dobbelt køb og salg, når sekundærboliger udsættes til salg af ejendomsmægler.

Eksperter rådgiver enstemmigt kun at bruge udvekslingsordninger, hvis risikoen for at gå glip af en lejlighed i en ny bygning er for stor, og selve boligkomplekset allerede er sat i drift.

I alle andre muligheder er det bedre at tænke flere gange – er det værd at miste en betydelig del af udgifterne til din egen lejlighed og i en fart. Ifølge nogle eksperter er det bedste alternativ til handel med ordningen et realkreditlån med evnen til at tilbagebetale det i fremtiden på bekostning af midler, der modtages fra salg af boligarealer. I dette tilfælde kan sælgeren langsomt indsamle dokumenter og søge efter købere, ikke reducere prisen for hurtigt at sælge lejligheden og på samme tid, på grund af hastigheden i tilbagebetaling af pantet, vil ikke betaler for meget for renter..

Naturligvis har pantelånssystemet i vores land også en række mangler og kan ikke kaldes perfekt, men ulemperne ved at udveksle en lejlighed i henhold til train-in-ordningen er mere end fordele, derfor er det i den nærmeste fremtid usandsynligt at blive mere populær på ejendomsmarkedet i vores land … Ud over de iøjnefaldende ulemper, der reducerer tiltrækningen af ​​en sådan ordning for sælgere, har udviklerne i dag heller ikke behov for at tiltrække købere ved hjælp af en “kredit” -ordning – efterspørgslen efter nye bygninger i Moskva er stabil og falder ikke i den nærmeste fremtid.

Bedøm denne artikel
( Ingen vurderinger endnu )
Hagen Laerer
Anbefalinger og rådgivning på alle livsområder
Comments: 3
  1. Jonathan

    Hvordan fungerer udvekslingen af lejligheder i henhold til “trade-in” ordningen? Er det en god mulighed for at flytte til en ny lejlighed og undgå besværet med at sælge den gamle? Er der nogen ulemper ved denne ordning, som man skal være opmærksom på? Tak for svar!

    Svar
  2. Christian

    Er der nogen, der har erfaring med udveksling af lejligheder gennem “trade-in” ordningen? Jeg er nysgerrig efter at kende fordelene og ulemperne ved denne metode. Er det en problemfri proces, eller er der nogle udfordringer, der skal håndteres? Jeg vil meget gerne høre jeres tanker og erfaringer!

    Svar
  3. Christensen Nielsen

    Hvad er de specifikke fordele og ulemper ved udveksling af lejligheder i henhold til “trade-in” ordningen? Er det en let og hurtig proces? Er der nogen risici eller besvær forbundet med det? Jeg vil gerne vide mere om dette, før jeg beslutter mig for at deltage i en lejlighedsudveksling.

    Svar
Tilføj kommentarer