Mindreårige – Børns rettigheder ved salg og udveksling af lejligheder

Indholdet af artiklen

• “Horror story” for køberen
• “Hovedpine” for sælgeren
• Et par flere nuancer
• Dokumenter

Salg eller udveksling af en lejlighed såvel som andre fast ejendomstransaktioner generelt er et af de emner, der medfører det største antal spørgsmål. Derudover kan begge sælgere selv og naturligvis købere bekymre sig om den korrekte udførelse af alle dokumenter, der ledsager transaktionen. Og jo højere transaktionsbeløbet er, jo mere frygter parterne for at blive ofre for svindlere eller blot står over for behovet for korrekt udgivelse af papirer, indsamling af yderligere certifikater og tilladelser.

I denne artikel vil vi ikke tale detaljeret om hvert trin i at afslutte en transaktion til salg og køb af fast ejendom, men vil kun berøre et vigtigt punkt – rettighederne for børn, der er registreret i denne bolig, eller som ejer en andel i en lejlighed eller hus.

Emnet for mindreåriges deltagelse i forskellige ejendomstransaktioner i vores land blev akut i begyndelsen af ​​90’erne og har ikke mistet sin relevans siden da, hvilket ikke er overraskende – ifølge statistikker er næsten 60% af transaktionerne på ejendomsmarkedet en af ​​deltagerne et barn – enten side af køberen eller sælgeren.

“Horror story” for køberen

En høj og allerede hakket frase – “Børn er vores alt!” – når den registrerer køb eller bytte af en lejlighed, får den særlig betydning og betydning. Mindreårige er den mest ubeskyttede kategori, derfor er det netop for overholdelsen af ​​deres rettigheder, at statslige myndigheder er særlig opmærksomme. Bemærk, at russisk lovgivning er ekstremt hård for beskyttelsen af ​​mindreåriges rettigheder. Deres interesser og rettigheder er praktisk taget forhøjet til det absolutte prioritetsniveau og reguleres af adskillige lovgivningsmæssige retsakter: Den Russiske Føderations familiekode, borgerloven, loven om privatisering af boligmassen, forfatningen, boligkoden og andre dokumenter.

Imidlertid har den samme situation udviklet sig i nabolandet Ukraine – der er børns rettigheder beskyttet af familiekoden, love “På grundlæggende om social beskyttelse af hjemløse borgere og gadebørn” og “Om børns beskyttelse”, som strengt regulerer salgsprocessen og andre transaktioner med fast ejendom, som mindreårige.

I henhold til loven har et barn på lige fod med voksne alle rettigheder, både boliger og ejendom – han kan arve eller donere fast ejendom eller en del af det, deltage i privatiseringen af ​​boliger og så videre. I overensstemmelse med russisk lovgivning kan selv forældre samt andre juridiske repræsentanter for mindreårige værger eller adoptivforældre ikke bortskaffe hans ejendom uden at have fået det forudgående samtykke fra det officielle værge- og værgemyndighed.

I lyset af denne holdning i lovgivningen til beskyttelse af børns rettigheder, er potentielle købere af fast ejendom, hvor mindreårige er registreret, mest bange for det følgende øjeblik: hvis retten finder, at rettighederne til de unge beboere, der officielt er registreret på det solgte eller udvekslede område, blev krænket , kan han erklære transaktionen ugyldig.

Kuzma Petrov-Vodkin. I børnehaven. 1925

Desuden gælder denne regel ikke kun for de lejligheder, hvor mindreårige er ejere, men også for de fast ejendom, hvor børnene simpelthen er registreret. Det vigtigste punkt er, at når man afslutter transaktioner med ejendomsgenstande, som børnene er registreret i, kræves det ikke tilladelse fra værgemyndigheden og værgemyndigheden i henhold til den nuværende lovgivning.

Samtidig anerkender resolutionen fra Forfatningsdomstolen i Rusland, den 8. juni 2010 nr. 13-P “Ved kontrol af forfatningsmæssigheden af ​​artikel 292, stk. 4, i den russiske civile Code”, at hvis betingelserne i transaktionen krænker et barns boligret under forældreomsorg, er dette inkluderet direkte modsigelse med Den Russiske Føderations forfatning. En sådan modsigelse – hvis barnet er hjemløst eller modtaget boliger, der ikke opfylder sanitære eller andre standarder – kan blive årsagen til ugyldigheden af ​​transaktionen.

For at undgå en sådan ubehagelig situation i alle henseender er det kun muligt ved at opnå det forudgående skriftlige samtykke fra værgemyndighedens og værgemyndighedens hjemsted til decharge for en mindreårig samt salg eller udveksling af boliger. Sælgeren, det vil sige ejeren af ​​huset eller lejligheden i øjeblikket, vil håndtere dette problem under forberedelsen af ​​dokumenter til implementering. Og køberen er nødt til at huske, at når man studerer dokumenterne for den lejlighed, de kan lide, er det værd at straks afklare, om der er registreret mindreårige på dette opholdsrum, der nøjagtigt er ejer af hver andel af boligerne, og også kræver tilladelse fra bestyrelsen. Ellers er det, i fravær af dette dokument, transaktionen bliver for risikabel..

“Hovedpine” for sælgeren

Lad os forestille os, at du ikke er en køber, der bare skal kontrollere tilgængeligheden af ​​alle de nødvendige papirer, nemlig en sælger, der ønsker at sælge en lejlighed, der tilhører dig personligt eller til din familie.

Hvilke skridt skal du tage for at få penge rentabelt og helst hurtigt? Du vil sige – for at evaluere lejligheden, det vil sige for at overvåge markedet for sådanne ejendomsgenstande, indsamle certifikater fra BTI, passkontoret, administrationsselskabet, betale regningsregninger osv. Hvis en del af lejligheden dog tilhører barnet ved arv, gave eller deltagelse i privatisering, bør det første skridt hen imod salg af lejligheden være et besøg hos værgemyndigheden og kautionsmyndighederne..

Sælgeren bliver nødt til at overbevise embedsmændene om, at som et resultat af salget af lejligheden, vil barnets interesser ikke lide, det vil sige, at han ikke forbliver på gaden, men til gengæld får en tilsvarende beboelsesareal. Derudover bliver forældre (værger, adoptivforældre) nødt til at bevise, at værdien af ​​ejendommen til en mindreårig, der ejer en andel i en lejlighed eller et hus, ikke efter salget af denne bolig falder..

Boris Kustodiev. Kunstnerens børn. 1913

I denne forbindelse kan der opstå problemer, for eksempel i tilfælde af at sælge en lejlighed i Moskva til det efterfølgende køb af et landsted i Moskva-regionen eller i en anden region. Omkostningerne ved en almindelig lejlighed i centrum af hovedstaden er uforholdsmæssige med fast ejendom priser i byer nær Moskva og endnu mere i andre regioner. Så selvom salget af en trang to-værelses lejlighed giver dig mulighed for at købe et rummeligt hus, hvor barnet får sit eget værelse, kan værgemål og kautionsmyndighederne muligvis ikke udstede en tilladelse på grund af det faktum, at prisen på ny fast ejendom er meget lavere. I dette tilfælde kan forældre forsøge at give andre argumenter – den økologiske situation i centrum af metropolen, nærhed til pårørende, et passende klima, forbedrede levevilkår, tilstedeværelsen af ​​et bedre betalt job for forældre, en skole og en børnehave på et nyt sted, et stort område med ny fast ejendom og så videre. Regeringsorganer tager imidlertid sjældent deres ord for det, og det bedste argument ville være at åbne en løbende konto i mindreåriges navn, hvorpå en del af udgifterne til den solgte lejlighed på grund af barnet, som en af ​​parterne i transaktionen, vil blive lagt. Et sådant argument kan overbevise embedsmænd bedre end nogen ubegrundede forsikringer.

Et vigtigt punkt – i lyset af ovenstående krav kan det se ud til, at forældre bliver nødt til at købe nye boliger, og ikke værre end den gamle, allerede før salget af lejligheden. I praksis er en sådan begivenhed ofte simpelthen urealistisk – det er med provenuet fra salget, der normalt købes et nyt hus eller lejlighed. Derfor kræver værgemyndigheder oftest samtidig erhvervelse af nye boliger med det samme eller større område..

Hvis barnet ikke var ejer af hjemmet, men simpelthen var registreret i det område, der blev solgt og udvekslet, vil forældremyndighederne straks kræve, at han registrerer sig i et nyt opholdsrum – købt eller allerede ejet af en af ​​forældrene (værger, adoptivforældre). I dette tilfælde vil passkontoret ikke blot skrive den mindreårige ud af lejligheden uden tilladelse fra værgemål og kautionsmyndigheder.

Et par flere nuancer

Et vigtigt punkt vedrører privatisering af boliger, hvor barnet er registreret – forældre kan ikke skrive et afslag på at deltage i privatisering for en mindreårig, så under alle omstændigheder bør den tilsvarende andel i en lejlighed eller hus blive ejendom for et barn registreret i det privatiserede boligområde.

Værgemyndigheder kræver normalt, at begge forældre møder tilladelse til at decharge eller sælge “hjem med et barn”. Hvis en af ​​dem er beliggende i udlandet eller i en anden region, skal du give hans skriftlige tilladelse til at gennemføre en ejendomstransaktion, certificeret af en notar eller konsulat. Det samme gælder for en forælder, der ikke personligt kan komme til værgemyndigheden på grund af en alvorlig sygdom. Hvis det “fortabte” forældres opholdssted er ukendt på tidspunktet for at få tilladelse, bliver du nødt til at erklære en ønsket liste og vente til “tabet” findes. Den anden forældres tilladelse kræves ikke kun i tilfælde af berøvelse af hans forældres rettigheder, anerkendelse af retten som savnet, død, eller hvis faren kun blev registreret fra moderen.

Hvis en af ​​forældrene bevidst ignorerer invitationen til at optræde i værgemyndighederne for at få tilladelse til at sælge lejligheden og decharge barnet, kræve penge til hans underskrift, kan den anden bevise det ondsindede formål med hans handlinger ved at give vidner og ærligt informere alle omstændighederne i hans familieliv til repræsentanter for bestyrelsen. Afgørelsen i denne sag træffes individuelt – hvis værgemyndighederne anerkender, at transaktionen er i barnets interesse, og som følge heraf bliver hans levevilkår forbedret, eller værdien af ​​ejendommen øges, kan tilladelsen udstedes uden samtykke fra den anden forælder, som hindrer af personlige grunde..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Børn i vinduet

Det er nødvendigt at få tilladelse fra værgemyndighederne til salg eller udveksling af boliger, hvis andel tilhører barnet, selvom den mindreårige i øjeblikket ikke bor i denne lejlighed, men er registreret i et andet område og endda i en anden region eller stat.

Registrering af et barn under 10 år er kun muligt på det sted, hvor en af ​​forældrene er registreret, så det vil ikke være muligt at registrere en baby hos venner og bekendte for at få tilladelse til at fjerne ham fra den lejlighed, der sælges..

Hvis forældrenes økonomiske kapacitet tillader dem først at købe nye boliger og derefter sælge den gamle lejlighed, er det mere hensigtsmæssigt at straks registrere ejendommen for sig selv og først derefter tildele den tilsvarende andel til den mindreårige. Ellers opstår der en situation, når barnet ejer to andele i forskellige lejligheder, og det vil være vanskeligt at få tilladelse fra værgemyndighederne til at fratage en mindreårig en af ​​dem – der er intet at give til gengæld.

For at registrere et barn i en lejlighed, hvor en af ​​aktierne tilhører hans mor eller far, kræves det ikke samtykke fra de andre aktionærer.

En lejlighed eller et hus, der hører til ved arv eller som et resultat af privatisering af forældreløse eller børn, der er tilbage uden forældrepleje og sendt til internatskoler og børnehjem for fuld statsstøtte, er tildelt mindre ejere, og dets sikkerhed overvåges af værgemål og kautionsmyndigheder. Eventuelle transaktioner med sådanne boliger udføres udelukkende med deres samtykke. Den tilsvarende ordre underskrives af de lokale myndigheder og sendes til HOA på boligerne, administrationsselskabet, BTI og den føderale registreringstjeneste.

Dokumenter

For at få tilladelse fra værgemyndigheden og forvaltningsmyndighederne til salg eller udveksling af boliger, den andel, der tilhører en mindreårig, skal følgende dokumenter forelægges Kommissionen:

• en erklæring underskrevet af begge forældre;
• barnets samtykke (hvis han allerede er 14 år);
• et uddrag fra husbogen og personlig konto – skal være originaler;
• en kopi af den mindre ejers fødselsattest. Det er også nødvendigt at demonstrere originalen til dette dokument;
• dokumenter, der bekræfter ejerskabet af alle boliger, der deltager i transaktionen. De kan være et certifikat om ejerskab af en bolig, en kontrakt om salg eller bytte, et certifikat om arverettighed og så videre;
• BTI-certifikater, hvor udgifterne til boligareal vil blive angivet;
• matrikelplan (gulv) af boliger;
• hvis en af ​​forældrene ikke kan være til stede personligt, kræves dokumenter, der bekræfter hans samtykke – notarized tilladelse eller attester for hans død, erklæring om savnede personer, og så videre;
• et certifikat fra skattekontoret om fraværet af restancer på boligskat.

Ofte kan værgemyndighederne kræve yderligere dokumenter, for eksempel et certifikat fra EIRTS om gælden for en lejlighed, et certifikat for den tekniske tilstand af boliger og dokumenter for det købte hus eller lejlighed.

Alle ovenstående dokumenter skal udføres korrekt og er ikke udløbet på efterspørgselsstedet.

Værnemyndighedens kommission overvejer hvert enkelt tilfælde individuelt og kan ofte indrømme, hvis den finder, at transaktionen er i barnets interesse (for eksempel i stedet for en bylejlighed købes et hus i et landdistrikt, da barnet har astma og har behov for frisk luft). Eller tværtimod, still yderligere krav i tvivl om forældrenes ærlighed og tilstrækkelighed.

Balthus. Børn. 1937

Som du kan se, forekommer tilstedeværelsen af ​​en mindre ejer i en lejlighed eller et hus, såvel som hans registrering, markant processen med at afslutte købs- og salgstransaktioner. På den ene side kan det se ud til, at sådanne strenge krav er unødvendige – så mange problemer på grund af en baby! Men hvis du husker, hvor mange ret ansvarlige forældre, der blev offer for svindlere, når de indgik ejendomshandel, hvor mange forældre simpelthen forsøgte at løse deres økonomiske problemer ved at sælge en lejlighed uden at tænke over, hvad barnet ville have tilbage med i fremtiden, hvis vi tæller antallet af dysfunktionelle familier, hvor en af ​​forældrene lider af afhængighed og kan beslutte at sælge boliger for at imødekomme hans behov – deltagelse af værgemål og kautionsmyndigheder ligner overhovedet ikke som en unødvendig foranstaltning til at beskytte børns rettigheder og interesser.