Sådan disponerer du din andel i en lejlighed uden konflikt og med profit

Indholdet af artiklen

• Sælger en aktie korrekt
• Tre gange under markedet
• Check ind ved retsafgørelse
• Uautoriseret indtjekning
• Del salg
• Hvem køber aktier

I vores land er praksis med fælles aktiebesiddelse af boliger en almindelig og meget udbredt praksis. Siden privatiseringstidspunktet er de fleste af ejendomsobjekterne overgået til privat ejerskab nøjagtigt af aktier.

I dag købes der også fast ejendom til delvis ejerskab. Endelig er det umuligt at undgå forekomsten af ​​delt ejerskab i opdelingen af ​​fælles ejendom mellem tidligere ægtefæller, det kan opstå under donation, arv af boliger osv. Det er juridisk korrekt at kalde sådanne medejere til boligejsejere.

Så længe forholdet mellem medejere ikke er ødelagt af konflikter, føler ingen af ​​dem sig ængstelige over deres status som ejendomsret. Men så snart medejere mister gensidig forståelse, opstår uundgåeligt problemet med at dele denne specifikke ejendom. Og løsningen på dette problem er langt fra enkel.

Et typisk eksempel: en ægtefælle ejer en lejlighed i lige store andele. Efter mandens død deles hans andel (halvdelen af ​​lejligheden) mellem enken og den afdødes søn. Så har hustruen tre fjerdedele af huset, og sønnen har et kvarter. Hvis den anden ønsker at tage sin andel, vil den enkleste mulighed være at sælge lejligheden og opdele provenuet proportionalt med aktierne. Dog kan enken modsætte sig en sådan beslutning, og det er her en ekstrem konfliktsituation opstår. Afdødes barn kan simpelthen opgive en juridisk arv, men han kan også forsvare sin ejendomsret. På hans side vil det være lovligt at flytte ind i en lejlighed, overføre sin andel til tillidsstyring eller sælge den. Og i dette tilfælde er meget mere ubehagelige scenarier mulige for enken, op til behovet for en mindstepris for at sælge sin andel af boligerne og forlade den.

Sælger en aktie korrekt

Hvis medejer af lejligheden agter at sælge den i henhold til loven, skal han underrette de andre medejere om dette og invitere dem til at foretage et køb. Normalt foretages en sådan anmeldelse skriftligt med en angivelse af den nøjagtige pris. I tilfælde af et skriftligt afslag fra resten af ​​ejere, eller hvis den foreslåede andel i den næste måned ikke indløses, har medejer den fulde ret til at sælge sin andel til enhver køber.

Bemærk: salgsprisen skal fuldt ud svare til den pris, som sælgeren tilbød sin andel skriftligt til andre medejere. Ellers kan medejerne af lejligheden i retten kræve annullering af transaktionen.

Tre gange under markedet

Ejendomsspecialister understreger, at delvis ejerskab af et hjem overhovedet ikke er ejerskabet af et specifikt rum i en lejlighed. For eksempel kan en medejer ikke engang have ret til at bo i denne lejlighed, og derfor er prisen for hans delte ejerskab overhovedet ikke lig med markedsværdien af ​​ejendommen med hensyn til areal. Ifølge nogle eksperter er en kvadratmeter af andelen af ​​en ejendom normalt billigere end en kvadratmeter i en lejlighed eller hus med en ejer med ca. 15-40%. Andre eksperter taler for 20-30% af udgifterne til almindelig fast ejendom som prisen på en andel i en lejlighed. Desuden bekræfter praksis snarere de nyeste data, hvis vi i det mindste overvejer omkostningerne til hele lejligheder og andele i dem på eksemplet med russiske megaciteter. Andele i små lejligheder (problemaktier) mister mest i pris, hvor samtidige bopæl for alle medejere er fysisk umulig.

Så lad os huske situationen med den afdødes kone og søn, der har ulige andele i den arvede lejlighed. Sønnen har ret til at sælge sin fjerdedel af huset for kun en ottedel af markedsværdien, fordi ingen vil købe til en høj pris. På samme tid kan enken betale den samme pris for den ottende del af lejligheden og faktisk købe et objekt dobbelt så dyrt, fordi hun derefter bliver den eneste og fulde ejer af hele lejligheden.

Nogle husejere, der fuldstændigt har grebet den, opfører sig endnu mere radikalt. Uden deres samtykke kan resten af ​​aktierne faktisk ikke realiseres, hvilket betyder, at det er muligt uden at indløse andres andele at bortskaffe hele lejligheden eller huset med straffrihed..

Når medejere ikke kan løse problemet med at dele deres andele uden konflikt, er nogle af dem nødt til at leve i årevis i belejringen af ​​andre medejere, som ikke har tilladelse til at komme ind i lejligheden. Denne taktik er effektiv, men ikke i tilfælde af, at ejeren af ​​en mindre andel seriøst pålægges at forsvare sin ret til at være medejer. Der er flere juridiske muligheder for ham til at løse problemet:

• bilæggelse gennem retten
• uautoriseret indtjekning;
• salg af din andel til en tredjepartskøber;
• salg af din andel til en medejer, der besatte ejendommen.

Der er også en femte mulighed – at kræve tildeling af din andel i form af en boliggrund. Men dette er snarere en teoretisk måde at løse problemet på, for i almindelige bylejligheder er det næsten umuligt at implementere dette smertefrit for alle medejere..

Check ind ved retsafgørelse

Advokater hævder, at medejere af boliger ideelt set frivilligt bør etablere betingelserne for brug af en delt lejlighed. Men en konstruktiv dialog fungerer ikke altid, og her skal du gå til retten. I dette tilfælde er retsafgørelsen væsentligt afhængig af tilstedeværelsen / fraværet af hver af medejerne af anden fast ejendom, pårørende, sagsøgerens økonomiske situation osv. I en en-værelses lejlighed vil retten til ophold for en stor ejer af en mindre andel næsten helt sikkert blive etableret, hvis han ikke har andre boliger. og ejeren af ​​en større andel bliver “spurgt” fra den anfægtede lejlighed på grund af ejerskabet til andre fast ejendom. Det er ikke ualmindeligt, at domstolen vælger aggressoren fra lejligheden og giver grønt lys til medejeren med de krænkede rettigheder. Men i situationer med flere-værelseslejligheder tillader retten alle ejere at bruge forskellige værelser under hensyntagen til størrelsen på ejerandelene og selve værelserne.

Varigheden af ​​en sådan retssag er normalt fra seks måneder til et år. Og selv efter afslutningen af ​​processen kommer fred normalt ikke i forhold til medejere. Når alt kommer til alt kan retfærdighed ikke fjerne en personlig konflikt, og medejere kan regelmæssigt skifte låse på hoveddøren. Hverken fogderne eller politiet kan hjælpe i sådanne situationer. Den eneste udvej er at gå til retten igen.

Uautoriseret indtjekning

Teoretisk set kan problemet løses uden at tage til retssager. Når en person ikke får adgang til sit eget hjem, har han al ret til at indtaste det på egen hånd og endda bruge magt til dette (kun for at bryde døren, men ikke til at kæmpe eller ødelægge husets vægge). Artikel 12 i Den Russiske Føderations civile kode regulerer denne situation: den undertrykte medejeres adfærd vil blive fortolket ved lov som selvforsvar af rettigheder. Advokater anbefaler kraftigt at fremlægge bevis for, at der har været mislykkede forsøg på at løse problemet fredeligt, før de forsøgte at bryde døren ned. For eksempel vil dette være en kopi af et telegram, der er certificeret af postkontoret med en anmodning til lovovertræderen om at give adgang til hans hjem og give nøglerne til ham eller en foreløbig erklæring til politiet mod usurperen. Sådanne foranstaltninger forhindrer krav til medejeren, der brød ind i huset fra siden af ​​retshåndhævelsesorganer. Men du er nødt til at forstå, at medejernes personlige konflikt først vil intensiveres efter dette.

Del salg

Et vigtigt punkt: en lejlighed med flere ejere, i henhold til loven, kan være i fælles fælles ejerskab eller i fælles ejerskab uden at definere aktier, i overensstemmelse med artikel 224 i den russiske civillovkode. Og i det andet tilfælde har ingen af ​​medejerne ret til at sælge deres del, fordi lovligt og faktisk ikke eksisterer. Men på samme tid kan sådanne boliger, efter aftale med medejere eller i retten, genregistreres til delt ejerskab.

At sælge din andel er den nemmeste mulighed at implementere. Selvfølgelig er det påkrævet at sende medejerne skriftlige meddelelser om salget, for at overholde et par flere formaliteter, men under alle omstændigheder er dette lettere end at afholde retssager eller bruge fysisk magt i forsøg på at bruge din del af hjemmet.

Hvis der er en mundtlig aftale om salg af andelen med medejerne, er der ikke behov for meddelelser. Registrering af køb og salg foregår som standard. Situationen kompliceres af medejers afvisning af at købe deres egne aktier og sælge dem til tredjepart. Derefter er aftalen normalt forsinket ved at undgå salgsmeddelelser. Under alle omstændigheder er det nødvendigt at sende telegrammer eller registrerede salgsbrev til ejere. I tilfælde af vedvarende tavshed fra de anmeldte medejers side, hvorefter andelen ikke vil blive solgt til dem, vil retten næsten helt sikkert anerkende lovligheden af ​​transaktionen.

Der er en anden radikal løsning på problemet, som ikke kræver kontakt med medejere. Faktum er, at sidstnævnte samtykke ikke kræves, når man donerer en andel af boligerne. Hvis en gave forklarer et salg, kan transaktionen anfægtes i retten, men det er næsten umuligt at bevise salget.

En anden måde at omgå medejere er et løfte. Ejeren af ​​aktien trækker op i overensstemmelse med art. 807 i Den Russiske Føderations civile kode med en tredjepartskøber, en låneaftale med et beløb svarende til de planlagte omkostninger ved den solgte andel. Denne andel er sikkerhed for lånet. Pantregistret er registreret hos Rosreestr, ejeren modtager penge fra långiveren, og derefter udarbejder parterne en erstatningsaftale: den slørede køber tilgiver gælden, og til gengæld modtager pantelånet – faktisk en andel i lejligheden. Ulempen ved en sådan ordning er mulige problemer, når man registrerer et pant i Rosreestr, så det er optimalt i sådanne tilfælde at ty til professionelle ejendomsmægleres eller advokats tjenester. I store russiske byer er der ejendomsmægler, der arbejder med sådanne genstande.

Hvem køber aktier

Mæglere deler normalt boligkøbere i følgende kategorier.

De første erhverver en andel til deres egen bo i lejligheden i håb om at forhandle med resten af ​​medejerne. Naturligvis er denne mulighed meget risikabel.?

Andre køber en andel af fast ejendom for at få permanent registrering. Her kan andelen være latterligt lille – endda en hundrededel, for til registrering på bopæl er medejernes samtykke ikke påkrævet. Du skal bare fremlægge dokumenter på passkontoret, der bekræfter ejerskabet af aktien. Men det vil ikke arbejde for at registrere tredjeparter uden samtykke fra medejerne, siger eksperter. En undtagelse er kun for mindreårige børn, der er tilknyttet deres forældre.

Raiders, der erhverver andele i en lejlighed for at pålægge deres egne betingelser for ejere, overtales normalt til at sælge deres andel. Den sidstnævnte type købere er et stort problem for delejere, der har sparket andre medejere ud af deres hjem. En professionel raider er i stand til at give uudholdelige levevilkår for sine naboer. For eksempel oversvømmede ejeren af ​​den fjerde del af lejligheden bevidst de nederste etager natten, hvor beboerne har sagsøgt alle ejere af lejligheden. Det viser sig, at det er mere rentabelt for ejeren af ​​resten af ​​lejligheden at sælge sin andel til raideren end at betale erstatning til naboerne.

Så, læserne af denne artikel ved nu: Selv den mest aggressive medejer af en lejlighed kan behandles på en absolut lovlig måde. Det er imidlertid også indlysende, at det bedste skridt ikke er at eskalere konflikten, men at prøve at komme til enighed med medejerne, købe de resterende aktier eller sælge boliger sammen. Resultatet bliver mere overskud og kortere tid og nerver..