Indholdet af artiklen
Moskva-regeringens program til nedrivning af bygninger med fem etager kan stå over for en række problemer. Som en del af programmet for genopbygning af den fem-etagers fond, beregnet indtil 2010, har Moskva-myndighederne til hensigt at nedrivne ca. 6 millioner kvadratmeter. m nedfaldt hus. På trods af interessen fra et antal store udviklere til store investeringskontrakter, er udviklerne mere og mere opmærksomme på placeringen af grunde til efterfølgende udvikling og den klasse af huse, der bygges. Ifølge eksperter kan problemer med gennemførelsen af programmet opstå i en række objekter, især i de “ikke-prestigefyldte” østlige og sydøstlige distrikter.
Fem-etagers historie
Begyndelsen på den massive genopbygning af panelet med fem etagers boligmasse i Moskva blev lagt tilbage i 1995 ved en tilsvarende dekret fra Moskva-regeringen. Imidlertid blev dekretet fra Moskva-regeringen dateret 20. januar 1998 “Om fremskridt med genopbygningen af byens fem-etagers og faldfærdige boligmasse indtil 2000” blev det grundlæggende dokument, der bestemte strategien og taktikken for arbejdet med genopbygningen af bygninger med fem etager. Som et resultat blev allerede i 1998 335,7 tusind kvadratmeter revet. m af fem-etagers panelhuse og bestilte 933,5 tusind kvadratmeter. m af nyt boligområde.
I 1998 blev mere end 6 tusind familier flyttet fra de nedrivne bygninger. Samtidig steg for perioden 1997-98 byens andel af investeringskontrakter fra 29% til 32%.
Siden da har Moskva-regeringen inden for rammerne af programmet vedtaget en række ordrer om at øge genopbygningsvolumen, og sommeren sidste år dukkede et program til genopbygning af den fem-etagers fond indtil 2010 op. Ifølge firmaet Novaya Ploshchad er der fra 2000 til 2010 planlagt nedrivning af et fem-etagers panelhusmængde på 6 millioner kvadratmeter. m.
Ifølge Erast Zhiryakov, leder af byggeprojekter for ZAO MIAN-Development, skal først panelet “Khrushchevs” nedrives, hvis 25-årige levetid for længe er udløbet.
På grund af den tvungne genbosættelse blev de “yngre” fem-etagers bygninger også revet. En sådan situation udviklede sig for eksempel på byggepladserne til den tredje transportring og i områder, hvor byens strategiske opgaver blev løst. “De bygninger, der er til hinder for udviklingen af byen, reves,” siger Zhiryakov.
Ifølge Dmitry Popov, leder af den analytiske afdeling i Novaya Ploschad, udvikler programmet i øjeblikket mest aktivt i områder, hvor bygherren i stedet for fem-etagers bygninger har mulighed for at bygge eliteboliger og huse i erhvervsklasse. “Det lyseste eksempel er” Kvartal på Leninsky “, der er solgt af” Kvartal “i mange år.
Men i afsidesliggende boligområder, især i de mindst prestigefyldte sydøstlige og østlige distrikter, hvor rentabiliteten ved genopbygning er meget lavere, er problemer med gennemførelsen af nedrivningen af bygninger med fem etager meget sandsynlige, “- Dmitry Popov forudsiger.
Udviklernes luner
For udviklere kan deltagelse i genopbygningsprojekter være økonomisk ulønnsom, også på grund af omkostningerne ved at udvikle nye territorier, bygge veje og ny kommunikation. “Hvert specifikt eksempel skal overvejes separat, men ud fra et kommercielt synspunkt bringer investeringskontrakter til genopbygning af en fem-etagers fond stadig ikke superprofitorer til udvikleren. Det er snarere en mulighed for et lille firma at komme ind på markedet og” lyse op “dets navn,” siger Penny, lederen af luksus ejendomsafdelingen Lane Realty Alexander Ziminsky.
Ikke desto mindre implementeres de fleste af projekterne til genopbygning af den fem-etagers fond af store udviklere: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 og SU-155 med deltagelse af virksomheder som MFS-6 og MSM-5, som ikke har deres egne panelproduktionsfaciliteter. Genbosættelse og nedrivning udføres af “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” og andre..
“Renoveringsprojekter tiltrækker primært seriøse investorer med deres egne byggeressourcer. Kun store nok virksomheder kan håndtere sådanne mængder, da vi taler om betydelige investeringer. Det drejer sig jo ikke kun om at bygge et hus, men et projekt, der involverer nedrivning, konstruktion og organisering af genbosættelse af beboere,” – siger Erast Zhiryakov. “For en udvikler er gennemførelsen af sådanne projekter en mulighed for at” arbejde for budgettet “, det vil sige for” korte “penge, der altid kommer til tiden. Derudover er dette ekstra mængder, som ingen nægter nu,” er enig i vicegeneraldirektøren for gruppen af virksomheder SU-155, direktør for byggeafdelingen Valery Grachev.
Ifølge ham er der dog ofte tilfælde, hvor investeringskontrakter til udviklere simpelthen er ulønnsomme, “for eksempel er placeringen af objekter upraktisk for fremtidige lejere eller kræver en dyre oplægning af kompleks teknik.”.
Hovedmotiver
Generelt for udvikleren er den vigtigste afgørende faktor for beregning af projektets omkostninger og rentabilitet dets volumen: med stigningen i de okkuperede områder vokser også projektets samlede rentabilitet. Af denne grund tiltrækkes udviklere af store projekter med genopbygning af blokke af snesevis af huse. “Dette forklares også af det faktum, at omkostningerne ved heftelser til genopbygning af en fem-etagers fond som regel udgør 50-60% af det samlede investeringsvolumen, således at selskabets fortjeneste vokser i forhold til stigningen i genopbygningsvolumen,” tilføjer Dmitry Popov.
Således er de mest interessante i dag investeringskontrakter for lokaliteter i det centrale administrative distrikt (CAD) og i områder, hvor der er mulighed for at opføre højhuse i forretningsklasse. Udviklerens fordel i arealforholdet afhænger af kapaciteten på det fraflyttede sted: fra 1: 3 for boligområder, hvor der ikke er nogen begrænsninger på antallet af etager, til 1: 1 eller mindre for det centrale administrative distrikt, med den efterfølgende opførelse af eliteboliger. Derudover er der store efterspørgsel efter investeringskontrakter med en mindsteandel af byen blandt udviklere, hvis volumen i hvert af projekterne bestemmes af forskriftsdokumenter. “For eksempel tildelte byen i nogle tilfælde 25 m af det samlede areal af sin andel til investoren for hver genbosat beboer. I andre dækkede gennemførelsen af genbosættelsen, der blev udført af bygherren, byens andel.
Men der er også kendte tilfælde, hvor byen efter genbosættelse forblev skyldig til bygherren, hvilket har ført til, at sidstnævnte modtog bygningsarealer i andre områder, “- siger Erast Zhiryakov. Nu viser praksis imidlertid, at byens andel spænder fra 30% for soveværelsesforstæder til 50% i det centrale administrative distrikt med den efterfølgende opførelse af luksusboliger.
Genbosættelsesproblem
Normalt udføres genbosættelse af lejere ved hjælp af “bølge” -metoden: først bygges et “start” -hus på et gratis sted, hvor den første fem-etagers bygning genbosættes, derefter rives den genbosatte bygning og et andet hus bygges på sin plads. Hvis der er planlagt flere fem-etagers bygninger til nedrivning, kan det også blive et udgangspunkt, men hvis genopbygningen er i sidste fase, kan det allerede være en kommerciel bygning. ”Før der genbosættes lejere til et ‘startende’ hus i det samme område, forsøges der som regel at flytte til fjerntliggende områder – nu bruges Kozhukhovo aktivt til sådanne formål. Som et resultat, jo flere beboere det er muligt at fjerne mere væk, desto mere effektivt vil projektet være. hvordan vil et større antal nye områder i det genbosatte område blive kommercielt “, – bemærker Dmitry Popov.
Problemet med genbosættelse har dog altid en individuel løsning. Hvis vi taler om projekter, som byen deltager i, er det meget lettere at genindbygge beboere, da den administrative ressource giver udvikleren mulighed for at løse dette problem så effektivt som muligt. I tilfælde, hvor genbosættelse udelukkende udføres af bygherren, skal afviklingsproblemer ikke kun afvikles med beboere, men også med byen. “Normalt indgås kontrakter med statslige enheder (f.eks.” Mospereselenie “), dvs. at byen er involveret i genbosættelsen.
En sådan løsning er effektiv, forudsat at lejere genbosættes. Situationen med husejere er meget mere kompliceret, da administrative metoder ikke kan anvendes på dem, ”siger Erast Zhiryakov.
Ifølge lederen af den juridiske sektor for MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya har beboere i huse beregnet til nedrivning mulighed for ikke at modtage en lejlighed, men monetær kompensation. ”Denne praksis er ikke særlig populær, men i henhold til artikel 32 i boligkoden bestemmes indløsningsprisen for en bolig, vilkårene og andre indløsningsbetingelser ved en aftale med ejeren af boligen. og alle yderligere kompensationer vurderet. Hvis der ikke opnås enighed, behandles spørgsmålet i retten.
Men under hensyntagen til den mulige varighed af processen er retssagen ikke rentabel for udvikleren, derfor er parterne i de fleste tilfælde simpelthen enige mellem hinanden, ”opsummerer Pleshitskaya.
Er der specifikke nedrivningsprogrammer tilgængelige til nedrivning af bygninger med fem etager? Er der nogen særlige udfordringer eller sikkerhedsforanstaltninger, der skal tages i betragtning? Hvordan kan man sikre, at nedrivningen foregår effektivt og sikkert? Jeg er interesseret i at vide mere om nedrivningsprocessen og hvilke metoder der anvendes i denne specifikke situation.