Nedrivningsprogram til bygninger med fem etager

Indholdet af artiklen



Moskva-regeringens program til nedrivning af bygninger med fem etager kan st√• over for en r√¶kke problemer. Som en del af programmet for genopbygning af den fem-etagers fond, beregnet indtil 2010, har Moskva-myndighederne til hensigt at nedrivne ca. 6 millioner kvadratmeter. m nedfaldt hus. P√• trods af interessen fra et antal store udviklere til store investeringskontrakter, er udviklerne mere og mere opm√¶rksomme p√• placeringen af ‚Äč‚Äčgrunde til efterf√łlgende udvikling og den klasse af huse, der bygges. If√łlge eksperter kan problemer med gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčprogrammet opst√• i en r√¶kke objekter, is√¶r i de “ikke-prestigefyldte” √łstlige og syd√łstlige distrikter.

billede

Fem-etagers historie

Begyndelsen p√• den massive genopbygning af panelet med fem etagers boligmasse i Moskva blev lagt tilbage i 1995 ved en tilsvarende dekret fra Moskva-regeringen. Imidlertid blev dekretet fra Moskva-regeringen dateret 20. januar 1998 “Om fremskridt med genopbygningen af ‚Äč‚Äčbyens fem-etagers og faldf√¶rdige boligmasse indtil 2000” blev det grundl√¶ggende dokument, der bestemte strategien og taktikken for arbejdet med genopbygningen af ‚Äč‚Äčbygninger med fem etager. Som et resultat blev allerede i 1998 335,7 tusind kvadratmeter revet. m af fem-etagers panelhuse og bestilte 933,5 tusind kvadratmeter. m af nyt boligomr√•de.

I 1998 blev mere end 6 tusind familier flyttet fra de nedrivne bygninger. Samtidig steg for perioden 1997-98 byens andel af investeringskontrakter fra 29% til 32%.

Siden da har Moskva-regeringen inden for rammerne af programmet vedtaget en r√¶kke ordrer om at √łge genopbygningsvolumen, og sommeren sidste √•r dukkede et program til genopbygning af den fem-etagers fond indtil 2010 op. If√łlge firmaet Novaya Ploshchad er der fra 2000 til 2010 planlagt nedrivning af et fem-etagers panelhusm√¶ngde p√• 6 millioner kvadratmeter. m.

If√łlge Erast Zhiryakov, leder af byggeprojekter for ZAO MIAN-Development, skal f√łrst panelet “Khrushchevs” nedrives, hvis 25-√•rige levetid for l√¶nge er udl√łbet.

P√• grund af den tvungne genbos√¶ttelse blev de “yngre” fem-etagers bygninger ogs√• revet. En s√•dan situation udviklede sig for eksempel p√• byggepladserne til den tredje transportring og i omr√•der, hvor byens strategiske opgaver blev l√łst. “De bygninger, der er til hinder for udviklingen af ‚Äč‚Äčbyen, reves,” siger Zhiryakov.

If√łlge Dmitry Popov, leder af den analytiske afdeling i Novaya Ploschad, udvikler programmet i √łjeblikket mest aktivt i omr√•der, hvor bygherren i stedet for fem-etagers bygninger har mulighed for at bygge eliteboliger og huse i erhvervsklasse. “Det lyseste eksempel er” Kvartal p√• Leninsky “, der er solgt af” Kvartal “i mange √•r.

Men i afsidesliggende boligomr√•der, is√¶r i de mindst prestigefyldte syd√łstlige og √łstlige distrikter, hvor rentabiliteten ved genopbygning er meget lavere, er problemer med gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčnedrivningen af ‚Äč‚Äčbygninger med fem etager meget sandsynlige, “- Dmitry Popov forudsiger.

Udviklernes luner

For udviklere kan deltagelse i genopbygningsprojekter v√¶re √łkonomisk ul√łnnsom, ogs√• p√• grund af omkostningerne ved at udvikle nye territorier, bygge veje og ny kommunikation. “Hvert specifikt eksempel skal overvejes separat, men ud fra et kommercielt synspunkt bringer investeringskontrakter til genopbygning af en fem-etagers fond stadig ikke superprofitorer til udvikleren. Det er snarere en mulighed for et lille firma at komme ind p√• markedet og” lyse op “dets navn,” siger Penny, lederen af ‚Äč‚Äčluksus ejendomsafdelingen Lane Realty Alexander Ziminsky.

Ikke desto mindre implementeres de fleste af projekterne til genopbygning af den fem-etagers fond af store udviklere: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 og SU-155 med deltagelse af virksomheder som MFS-6 og MSM-5, som ikke har deres egne panelproduktionsfaciliteter. Genbos√¶ttelse og nedrivning udf√łres af “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” og andre..

“Renoveringsprojekter tiltr√¶kker prim√¶rt seri√łse investorer med deres egne byggeressourcer. Kun store nok virksomheder kan h√•ndtere s√•danne m√¶ngder, da vi taler om betydelige investeringer. Det drejer sig jo ikke kun om at bygge et hus, men et projekt, der involverer nedrivning, konstruktion og organisering af genbos√¶ttelse af beboere,” – siger Erast Zhiryakov. “For en udvikler er gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčs√•danne projekter en mulighed for at” arbejde for budgettet “, det vil sige for” korte “penge, der altid kommer til tiden. Derudover er dette ekstra m√¶ngder, som ingen n√¶gter nu,” er enig i vicegeneraldirekt√łren for gruppen af ‚Äč‚Äčvirksomheder SU-155, direkt√łr for byggeafdelingen Valery Grachev.

If√łlge ham er der dog ofte tilf√¶lde, hvor investeringskontrakter til udviklere simpelthen er ul√łnnsomme, “for eksempel er placeringen af ‚Äč‚Äčobjekter upraktisk for fremtidige lejere eller kr√¶ver en dyre opl√¶gning af kompleks teknik.”.

Hovedmotiver

Generelt for udvikleren er den vigtigste afg√łrende faktor for beregning af projektets omkostninger og rentabilitet dets volumen: med stigningen i de okkuperede omr√•der vokser ogs√• projektets samlede rentabilitet. Af denne grund tiltr√¶kkes udviklere af store projekter med genopbygning af blokke af snesevis af huse. “Dette forklares ogs√• af det faktum, at omkostningerne ved heftelser til genopbygning af en fem-etagers fond som regel udg√łr 50-60% af det samlede investeringsvolumen, s√•ledes at selskabets fortjeneste vokser i forhold til stigningen i genopbygningsvolumen,” tilf√łjer Dmitry Popov.

S√•ledes er de mest interessante i dag investeringskontrakter for lokaliteter i det centrale administrative distrikt (CAD) og i omr√•der, hvor der er mulighed for at opf√łre h√łjhuse i forretningsklasse. Udviklerens fordel i arealforholdet afh√¶nger af kapaciteten p√• det fraflyttede sted: fra 1: 3 for boligomr√•der, hvor der ikke er nogen begr√¶nsninger p√• antallet af etager, til 1: 1 eller mindre for det centrale administrative distrikt, med den efterf√łlgende opf√łrelse af eliteboliger. Derudover er der store eftersp√łrgsel efter investeringskontrakter med en mindsteandel af byen blandt udviklere, hvis volumen i hvert af projekterne bestemmes af forskriftsdokumenter. “For eksempel tildelte byen i nogle tilf√¶lde 25 m af det samlede areal af sin andel til investoren for hver genbosat beboer. I andre d√¶kkede gennemf√łrelsen af ‚Äč‚Äčgenbos√¶ttelsen, der blev udf√łrt af bygherren, byens andel.

Men der er ogs√• kendte tilf√¶lde, hvor byen efter genbos√¶ttelse forblev skyldig til bygherren, hvilket har f√łrt til, at sidstn√¶vnte modtog bygningsarealer i andre omr√•der, “- siger Erast Zhiryakov. Nu viser praksis imidlertid, at byens andel sp√¶nder fra 30% for sovev√¶relsesforst√¶der til 50% i det centrale administrative distrikt med den efterf√łlgende opf√łrelse af luksusboliger.

Genbosættelsesproblem

Normalt udf√łres genbos√¶ttelse af lejere ved hj√¶lp af “b√łlge” -metoden: f√łrst bygges et “start” -hus p√• et gratis sted, hvor den f√łrste fem-etagers bygning genbos√¶ttes, derefter rives den genbosatte bygning og et andet hus bygges p√• sin plads. Hvis der er planlagt flere fem-etagers bygninger til nedrivning, kan det ogs√• blive et udgangspunkt, men hvis genopbygningen er i sidste fase, kan det allerede v√¶re en kommerciel bygning. ”F√łr der genbos√¶ttes lejere til et ‘startende’ hus i det samme omr√•de, fors√łges der som regel at flytte til fjerntliggende omr√•der – nu bruges Kozhukhovo aktivt til s√•danne form√•l. Som et resultat, jo flere beboere det er muligt at fjerne mere v√¶k, desto mere effektivt vil projektet v√¶re. hvordan vil et st√łrre antal nye omr√•der i det genbosatte omr√•de blive kommercielt “, – bem√¶rker Dmitry Popov.

Problemet med genbos√¶ttelse har dog altid en individuel l√łsning. Hvis vi taler om projekter, som byen deltager i, er det meget lettere at genindbygge beboere, da den administrative ressource giver udvikleren mulighed for at l√łse dette problem s√• effektivt som muligt. I tilf√¶lde, hvor genbos√¶ttelse udelukkende udf√łres af bygherren, skal afviklingsproblemer ikke kun afvikles med beboere, men ogs√• med byen. “Normalt indg√•s kontrakter med statslige enheder (f.eks.” Mospereselenie “), dvs. at byen er involveret i genbos√¶ttelsen.

En s√•dan l√łsning er effektiv, forudsat at lejere genbos√¶ttes. Situationen med husejere er meget mere kompliceret, da administrative metoder ikke kan anvendes p√• dem, ”siger Erast Zhiryakov.

If√łlge lederen af ‚Äč‚Äčden juridiske sektor for MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya har beboere i huse beregnet til nedrivning mulighed for ikke at modtage en lejlighed, men monet√¶r kompensation. ”Denne praksis er ikke s√¶rlig popul√¶r, men i henhold til artikel 32 i boligkoden bestemmes indl√łsningsprisen for en bolig, vilk√•rene og andre indl√łsningsbetingelser ved en aftale med ejeren af ‚Äč‚Äčboligen. og alle yderligere kompensationer vurderet. Hvis der ikke opn√•s enighed, behandles sp√łrgsm√•let i retten.

Men under hensyntagen til den mulige varighed af processen er retssagen ikke rentabel for udvikleren, derfor er parterne i de fleste tilf√¶lde simpelthen enige mellem hinanden, ”opsummerer Pleshitskaya.

Bed√łm denne artikel
( Ingen vurderinger endnu )
Tilf√łj kommentarer

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: