Faldgruber i leje af boliger med mulighed for efterfølgende køb

Indholdet af artiklen

• Hvad er fordelene for parterne i denne aftale
• Hvad du skal overveje, før du indgår en kontrakt
• 1. Køb af det leasede objekt er en ret, ikke en forpligtelse fra lejeren
• 2. Tilstandsregistrering af sådanne transaktioner er kun påkrævet efter overdragelse af ejerskab af ejendommen til lejer
• 3. Regelmæssig leasing kan konverteres til leasing ved efterfølgende køb
• Under hvilke betingelser vil det være rentabelt for køberen at købe boliger på denne måde
• Tillidsforhold mellem parterne i kontrakten
• “Stående” ejendomsmarked
• Risici, som lejeren kan have
• Udlejers død
• Udlejers beslutning om at deponere lejligheden som sikkerhed for at sikre lånet
• Udsving i ejendomspriser
• Sådan udarbejdes en korrekt lejekontrakt ved efterfølgende køb
• Kontraktens løbetid
• Betaling
• Lejeobjekt
• Forpligtelser for lejer og udlejer
• Parternes ansvar

For at købe fast ejendom vælger folk oftest to muligheder: en almindelig salgskontrakt eller et realkreditlån. Ifølge statistikker indgås kontrakter om udveksling og køb af pantsatte fast ejendom langt sjældnere. Men der er en anden type boligkøb, som næsten aldrig findes i Rusland, men under visse betingelser kan være meget fordelagtig for begge parter i transaktionen – lejekontrakt med mulighed for efterfølgende køb. Lad os se nærmere på denne type transaktioner..

Hvad er fordelene for parterne i denne aftale

Lejer:

1. Giver muligheden for at bruge huset fra det øjeblik, aftalen indgås, på trods af manglen på det fulde beløb, der er nødvendigt for dets køb.
2. Eliminerer behovet for at udstede et prioritetslån for at få det manglende beløb (indsamle alle slags certifikater, betale renter og provisioner til banken osv.).
3. Har ret til på ethvert tidspunkt i kontrakten at nægte at indløse lokalerne.

Udlejer:

1. Angiver værdien af ​​fast ejendom over markedsgennemsnittet for at reducere dens risici ved et afdragssalg.
2. Overdragelse af ejerskab sker først efter at have modtaget det fulde beløb, der er fastlagt i kontrakten, hvilket også er meget fordelagtigt for husejeren.

Hvad du skal overveje, før du indgår en kontrakt

1. Køb af det leasede objekt er en ret, ikke en forpligtelse fra lejeren

Dette er den konklusion, som domstolene oftest kommer til, når de overvejer kravene fra udlejere, hvis ejendom aldrig blev købt ud af lejere..

2. Tilstandsregistrering af sådanne transaktioner er kun påkrævet efter overdragelse af ejerskab af ejendommen til lejer

Det er, så snart det fulde beløb for købet af huset, der er oprettet ved kontrakten, er betalt, betragtes lejeren som ejeren af ​​ejendommen, og hans kontrakt med udlejer er underlagt statslig registrering (som en almindelig køb og salgskontrakt for fast ejendom).

3. Regelmæssig leasing kan konverteres til leasing ved efterfølgende køb

Dette er omhandlet i artikel 624 i Civil Code. Du skal bare indgå en passende supplerende aftale med udlejer. I dette tilfælde krediteres den allerede betalte husleje til indløsningsprisen.

Under hvilke betingelser vil det være rentabelt for køberen at købe boliger på denne måde

Tilfælde af en sådan aftale er ekstremt sjældne, da det er nødvendigt, at to faktorer falder sammen for at det er til gavn for begge parter.

Tillidsforhold mellem parterne i kontrakten

Selvom denne type aftaler er lovlig i Rusland, mangler lovgivningen dens klare regulering. Derfor, når man vælger denne metode til erhvervelse af boliger, er det nødvendigt at nærme sig aftalens tekst ekstremt alvorligt, og man kan ikke gøre det uden at konsultere professionelle advokater..

Den ideelle mulighed ville være tilstedeværelsen af ​​familie eller i det mindste et tillidsforhold mellem lejer og udlejer, hvilket minimerer muligheden for tvist mellem parterne i aftalen.

“Stående” ejendomsmarked

Hvis ejendomsmarkedet fortsætter med at vokse, kan værdien af ​​de lejede købsejendomme stige. I dette tilfælde vil den gamle pris, der er angivet i aftalen, simpelthen ikke være gavnlig for udlejeren, og han kan forsøge at opsige den. Derfor er det rentabelt at beslutte at indgå en sådan aftale kun, hvis du er overbevist om, at priserne på boligmarkedet i de kommende år ikke vil svinge meget..

Risici, som lejeren kan have

Udlejers død

Situationer opstår ofte, når ejeren af ​​en ejendom, der er lejet til at købe, dør, og hans arvinger har andre planer for ejendommen, der er henvist til dem, og de forsøger at opsige aftalen med lejeren på nogen måde.

I dette tilfælde er loven på sidstnævnte side, da overførsel af ejendomsret til den udlejede ejendom til en anden person ifølge lovgivningen ikke er et grundlag for opsigelse af kontrakten.

Udlejers beslutning om at deponere lejligheden som sikkerhed for at sikre lånet

I dette tilfælde, hvis han ikke returnerer lånet, forbliver lejligheden pantsat af banken, og efter at alle de aftalte betalinger er betalt, vil lejeren ikke være i stand til at registrere ejerskab af den lejede ejendom..

Den eneste måde at beskytte dig mod sådanne situationer er at forsøge at forhandle med udlejer om registrering i lejers lejlighed eller, hvilket ville være ideelt, et mindreårigt medlem af hans familie. Det er usandsynligt, at banken vil betragte sådanne fast ejendom som sikkerhed.

Udsving i ejendomspriser

For ikke at komme i en situation, hvor på grund af udsving i ejendomsmarkedet eller høj inflation, størrelsen af ​​betalingerne i henhold til kontrakten bliver ulønnsomme for en af ​​parterne, er det nødvendigt at være særlig opmærksom på reguleringen af ​​denne betingelse.

Du kan specificere, at betalinger på månedsbasis skal indekseres med inflationen eller være bundet til det gennemsnitlige markedspris for lignende ejendomme.

Sådan udarbejdes en korrekt lejekontrakt ved efterfølgende køb

Overvej hovedpunkterne i aftalen, som skal præciseres i hver leasingaftale med efterfølgende indløsning.

Kontraktens løbetid

Den bedste måde er at gøre aftalen på ubestemt tid.

Betaling

Udlejers månedlige betaling skal bestå af to komponenter: husleje og løsepenge. Som allerede beskrevet ovenfor kan du planlægge indekseringen af ​​hver af betalingerne afhængigt af niveauet for inflation og prisudsving på ejendomsmarkedet..

Det er bedst at give mulighed for hurtig indløsning af fast ejendom. Det vil heller ikke være overflødigt at have den betingelse, at betalinger til udlejerens konto skal foretages gennem en bankfilial, hvilket giver begge parter mulighed for at have deres dokumentation i tilfælde af eventuelle tvister.

Lejeobjekt

Det er nødvendigt at afspejle lokalernes adresse, område og layout. Det tilrådes at vedhæfte teknisk dokumentation og kopier af titeldokumenter til kontrakten.

Forpligtelser for lejer og udlejer

For at undgå tvister og uoverensstemmelser i fremtiden er det nødvendigt klart at angive, hvem der skal betale regninger, udføre reparationer af lokalerne osv..

Parternes ansvar

Betydningen af ​​dette afsnit i kontrakten behøver ikke engang en forklaring..