Delt konstruktion: risici og garantier

Indholdet af artiklen

• Hvad er aktiekonstruktion
• Hvorfor er aktieopbygning rentabel?
• Risikoer for konstruktion af aktier
• Garantier leveret af en aftale om deltagelse i delt konstruktion
• Sådan beskytter du dig mod forskellige risici, når du deltager i delt konstruktion

Hvad er aktiekonstruktion

Den 30. december 2004 trådte den føderale lov om deltagelse i den fælles opførelse af boligbygninger og andre ejendomsmægler og om ændringer af visse lovgivningsmæssige retsakter fra Den Russiske Føderation i kraft. Afviklingen af ​​public relations, der opstod i processen med at tiltrække midler fra enkeltpersoner til delt byggeri, var en udfordring for tiden og måtte først og fremmest beskytte rettigheder, interesser og ejendom for dem, der investerer i delt byggeri, dvs..

Baseret på normerne i ovennævnte lov er delt byggeri en type konstruktion baseret på en aftale om deltagelse i delt konstruktion. En aftale om deltagelse i delt byggeri er en aftale, hvor den ene part (bygherren) forpligter sig til at bygge en lejlighedsbygning inden for en bestemt periode og overføre den til en deltager i delt byggeri efter at have modtaget tilladelse til idriftsættelse, og den anden part (en deltager i delt byggeri) forpligter sig til at betale som omhandlet i kontrakten pris og accepter det konstruerede objekt.

Som du kan se, definerer loven to parter i aftalen om deltagelse i delt byggeri: bygherren og deltageren i delt konstruktion.

En bygherre er en juridisk enhed, der er ejer eller lejer af en grundgrund og tiltrækker midler fra deltagere i delt byggeri til opførelse af boligblokke eller anden ejendom, der ikke er produceret på denne grund. En deltager i delt byggeri (populært – en aktionær) er en individuel eller juridisk enhed, der har leveret midler til bygherren til opførelse af en lejlighedsbygning for at få ejerskab til det konstruerede objekt efter dets idriftsættelse.

Faktisk er en deltager i delt byggeri en investor, og aftalen om deltagelse i delt byggeri er en investeringsaftale, men for at beskytte deltagernes rettigheder i en sådan aftale reguleres den af ​​en separat lov og ikke af de almindelige regler i Civil Code om en investeringsaftale. De væsentlige betingelser i kapitalandelsaftalen er:

1. Kontraktens genstand (et specifikt objekt skal bestemmes i henhold til projektdokumentationen, som, efter at have modtaget tilladelse til at gå ind i en lejlighedsbygning, vil blive overført til en deltager i delt byggeri).
2. Frist for overførsel af et objekt til en deltager i delt konstruktion.
3. Kontraktspris og procedure for betaling.

En aftale om deltagelse i delt byggeri indgås skriftligt og er underlagt obligatorisk statsregistrering. I praksis udføres delt byggeri som følger: en bygherre (byggefirma) køber eller lejer en jordgrund til opførelse af en lejlighedsbygning, indgår aftaler om deltagelse i delt byggeri med aktiehavere; Aktionærer betaler ofte i rater omkostningerne til lejligheden, der er fastlagt i kontrakten, og efter at de har taget huset i drift, modtager de det.

Hvorfor er aktieopbygning rentabel?

For mange beboere i Rusland er delt byggeri næsten den eneste rigtige måde at få deres egen lejlighed på, da markedsprisen for fast ejendom er uoverkommelig for de fleste russere, og bankudlån involverer en betydelig overbetaling for en lejlighed på grund af for høje renter foruden efter den globale finanskrise, at tilliden til banker og lån er tæt på nul. Delt byggeri giver dig mulighed for at købe en lejlighed til en relativt lav pris, for efter idriftsættelsen af ​​en lejlighedsbygning stiger omkostningerne til lejligheder i den markant, og i de fleste tilfælde udsættes betalingerne indtil byggeriets færdiggørelse.

Ulempen ved delt byggeri er, at en deltager i delt byggeri kun kan modtage sin lejlighed efter færdiggørelsen af ​​byggeriet, mens du køber en lejlighed på kredit, kan du straks flytte ind i den, men de endelige omkostninger for en lejlighed i første og andet tilfælde er simpelthen uforlignelige.

Risikoer for konstruktion af aktier

Før vedtagelsen af ​​den føderale lov ”Om deltagelse i delt opførelse af boligbygninger og andre ejendomsgenstande og om ændringer af visse lovgivningsmæssige retsakter i Den Russiske Føderation”, havde fælles konstruktion som et fænomen i Rusland eksisteret i lang tid. Det blev hovedsageligt udført på grundlag af investeringsaftaler eller aftaler om fælles aktiviteter. Mekanismerne for samarbejde mellem aktionæren og udvikleren, der er omhandlet i disse aftaler, kunne ikke fuldt ud dække alle aspekter af sådanne juridiske forbindelser, hvorfor grunden til rettighederne for investorer (det vil sige aktionærerne) ikke var tilstrækkeligt beskyttet, og dette blev en fremragende grund til de skrupelløse udviklernes aktiviteter. Loven om deltagelse i delt konstruktion gav passende garantier til deltagerne i delt byggeri og beskyttede dem mod vilkårlighed for udviklere, derfor måtte udviklere, der ville have flere rettigheder og færre ansvarsområder, se efter måder at omgå den nye lov. Som du ved, vil den, der kigger, altid finde, fordi der regelmæssigt dukkede nyheder om de næste svindler i medierne. I de fleste tilfælde forsøger udviklere tydeligt ikke at overskride lovens bogstav, men blot ligge med borgere, der ønsker at købe boliger, ikke aftaler om deltagelse i delt byggeri, men andre civilretlige aftaler, der ikke garanterer aktiehavere den samme grad af beskyttelse. De mest udbredte er foreløbige salgs- og købsaftaler og regningsordninger. Det er bemærkelsesværdigt, at indtil for nylig arbejdede de fleste byggevirksomheder, selv den største og modtager statsstøtte, nøjagtigt i henhold til sådanne ordninger..

Lad os kort beskrive mekanismerne til implementering af de såkaldte “grå ordninger” ved delt konstruktion:

1. Indgåelse af en foreløbig aftale om køb og salg af en lejlighed.I stedet for en kapitalandelsaftale indgås en foreløbig købs- og salgsaftale, hvorefter bygherren forpligter sig til efter opførelsen af ​​en lejlighedsbygning at indgå en hovedaftale om salg og køb af en lejlighed med en aktionær. Samtidig ejes ejeren af ​​hele lejlighedsbygningen og dens individuelle lejligheder af bygherren og overføres til aktionæren efter indgåelsen af ​​hovedaftale om køb og salg. Lovgivningen giver ikke mulighed for at betale for en sådan kontrakt, derfor accepterer udviklere ofte penge og “reserverer” dem som betaling for hovedkontrakten. Derudover bestemmer den foreløbige kontrakt om køb og salg af en lejlighed ikke datoen for idriftsættelse af anlægget under opførelse. En anden sårbarhed ved den foreløbige salgs- og købsaftale er, at den ikke er underlagt statsregistrering, hvilket betyder, at bygherren har mulighed for at indgå flere aftaler om en lejlighed, og der har været masser af sådanne tilfælde i historien om russisk delt byggeri.
2. Låne midler mod en regning.For at gennemføre et sådant lån kræves det også en foreløbig købs- og salgsaftale, hvortil der tilføjes en aftale om køb af en veksling, hvis værdi er lig med lejligheden. Det vil sige, at køberen under en foreløbig kontrakt om salg og køb modtager en forpligtelse fra bygherren til at sælge ham lejligheden, efter at huset er taget i drift og ser ud til at betale for dette køb på forhånd med en veksel. Imidlertid er der faktisk ingen juridisk forbindelse mellem den foreløbige salgs- og købsaftale og købet af regningen. Derfor kan bygherren ved bygningens afslutning betale regningen ikke med en lejlighed, men med penge, og den foreløbige salgs- og købsaftale forbliver i kraft, men der blev ikke krediteret nogen midler til den, som giver bygherren mulighed for at indstille en højere pris i hovedaftalen om køb og salg (markedsprisen på en lejlighed på det primære marked). Som et resultat viser det sig, at aktionæren simpelthen gav pengene til udvikleren på et lån i flere år, fordi du kan købe en lejlighed til en markedspris i ethvert andet hus..

Ud over ovenstående ordninger inkluderer risikoen ved delt byggeri inkonsekvensen i kvaliteten af ​​det konstruerede objekt med aftalevilkårene og almindeligt accepterede normer, udviklerens konkurs og direkte svig (for eksempel at tiltrække penge fra befolkningen med efterfølgende “gemmer” i en ukendt retning), dog med et omhyggeligt valg af udvikleren, disse risici kan reduceres, hvis ikke til nul, så til en meget lav sandsynlighed.

Garantier leveret af en aftale om deltagelse i delt konstruktion

En aftale om kapitalandele i byggeri giver utvivlsomt aktionæren flere garantier for beskyttelsen af ​​sine rettigheder end de ovennævnte aftaler. Lad os beskrive det vigtigste af disse garantier:

1. De væsentlige betingelser i aftalen om deltagelse i delt byggeri er objektet, prisen og sigt. Dette betyder, at udvikleren forpligter sig til at overføre et specifikt objekt til dig til tiden og til en specificeret pris. Hvis aftalen ikke indeholder disse betingelser, kan den blive ugyldig ved retten. Disse betingelser kan kun ændres efter aftale mellem parterne..
2. En delt deltagelsesaftale er underlagt statsregistrering. Dette betyder, at udvikleren ikke vil være i stand til at indgå flere kontrakter på samme tid for en lejlighed..
3. Reglerne for indsendelse af kvartalsrapporter fra udviklere om implementering af aktiviteter i forbindelse med tiltrækning af midler fra deltagere i delt byggeri, godkendt ved dekret fra regeringen for Den Russiske Føderation af 27. oktober 2005 N 645, garanterer statskontrol med anlæggets konstruktion.
4. Retten til at tiltrække midler fra befolkningen (aktieholdere) fra en bygherre opstår først efter statens registrering af ejerskab eller leasing af en grund, opnåelse af en byggetilladelse og udarbejdelse og offentliggørelse af en projekterklæring.
5. Udvikleren bærer risikoen for utilsigtet tab af det delte byggeobjekt inden det overføres til aktionærens ejerskab.
6. I tilfælde af en deltagers død i delt konstruktion, overgår hans rettigheder og pligter til arvingerne.
7. Når man køber fast ejendom gennem en aftale om deltagelse i delt byggeri udelukkende til personlige og familiemæssige behov og ikke til iværksætteraktiviteter, reguleres forholdene, der følger af aftalen og ikke reguleres af loven om deltagelse i delt byggeri, af forbrugerbeskyttelseslovgivning.
8. Garantierne for kvaliteten af ​​genstanden for kontrakten om delt deltagelse i byggeri er beskrevet i artikel 7 i loven “Om deltagelse i delt byggeri af boligblokke og andre ejendomsgenstande”. I henhold til bestemmelserne i denne artikel kan garantiperioden for en færdig ejendom ikke være mindre end fem år. I tilfælde af afvigelser fra kontraktbetingelserne, der har forværret kvaliteten af ​​objektet, såvel som andre mangler, har deltageren i delt konstruktion ret til at kræve af bygherren at eliminere manglerne inden for en rimelig tid (gratis) eller reducere prisen på kontrakten, eller tilbagebetale omkostningerne ved at eliminere manglerne.

Som du kan se, giver loven “om deltagelse i delt opførelse af boligbyggeri og andre ejendomsgenstande” brede garantier for rettighedshaverne, men for at drage fordel af disse garantier skal du kende dine rettigheder og være behørig opmærksom på de forskellige betingelser i aftalen om deltagelse i delt byggeri.

Sådan beskytter du dig mod forskellige risici, når du deltager i delt konstruktion

Lovgivningen såvel som livet generelt giver ikke fulde garantier for økonomisk sikkerhed ved indgåelse af civilretlige aftaler, især ikke investeringsaftaler. Det er dog muligt og endda nødvendigt at beskytte dig selv og dit velbefindende så meget som muligt mod ubehagelig force majeure. Hvordan kan dette gøres?

1. Først og fremmest er det nødvendigt at studere loven “Om deltagelse i den fælles opførelse af boligblokke og andre ejendomsgenstande”. Selv hvis du beder om hjælp fra professionelle advokater, tilrådes det at kende de grundlæggende normer for lovgivning inden for delt byggeri.
2. Samarbejd med et firma, der har bevist sig på byggemarkedet, med store aktiver, ingen betydelig gæld og et rent omdømme. Loven “om deltagelse i delt opførelse af boligbyggerier og andre ejendomsgenstande” indeholder en forpligtelse for bygherren til at fremlægge indgående dokumenter, et certifikat for statsregistrering, et certifikat for skatteregistrering, økonomiske og økonomiske oversigter, årsrapporter for de sidste tre år til enhver, der ansøger, og også en revisionsberetning for det sidste år. Hvis der i din region findes en borgerlig sammenslutning til beskyttelse af rettighedshaverne for aktiehavere, kan der fås en betydelig mængde information om aktiviteterne hos byggefirmaer, der beskæftiger sig med kapitalbyggeri der..
3. At indgå en aftale om deltagelse i delt byggeri og ikke andre aftaler, der gør det muligt for bygherren at omgå loven “Om deltagelse i delt bygning af boligblokke og andre ejendomsgenstande”.
4. Kontroller udviklerens titeldokumenter for det jordgrund, som byggeriet er eller vil blive udført (ejerskabsaftale eller leasingaftale); Sørg for, at bygherren har en tilladelse til opførelse af en lejlighedsbygning, samt at projekterklæringen er behørigt offentliggjort og (eller) bogført.
5. Når du indgår en kontrakt, skal du være særlig opmærksom på kontraktens genstand, sigt og pris. Husk, at i mangel af nogen af ​​disse betingelser i kontrakten, kan det erklæres ugyldigt af retten. Bemærk, at aftalen først træder i kraft efter statsregistrering.