Sådan udveksles en lejlighed

Indholdet af artiklen

• Hvad har du
• Udveksling af privatiserede lejligheder
• Dokumenter
• Hvor meget er
• Alternativ aftale
• Vær forsigtig
• Kommunal boligbytte
• Og igen om dokumenterne

Udveksling af en lejlighed er en af ​​de mest vanskelige ejendomstransaktioner, fordi den faktisk indeholder elementerne i en meget tidskrævende transaktion med at købe og sælge en lejlighed. For at forberede dig til denne transaktion ordentligt, er det nyttigt at gøre dig bekendt med indholdet af artiklerne om køb og salg af lejligheder, som du finder på dette websted..

Når man udveksler, handler en person, der ønsker at skifte hjem til et andet, ækvivalent, bedre eller mere økonomisk uundgåeligt både som en ”slags sælger” og i rollen som ”slags køber”. Han bliver tvunget til at forberede sin lejlighed til udveksling og give den en præsentation. Han skal indsamle og gendanne mange dokumenter på sin ejendom. Og på samme tid skal han tjekke lejligheden hos sin modpart, der tilbydes ham til udveksling for både renhed i bogstavelig forstand og ordets renhed i dens juridiske forstand.

Naturligvis kan han leje et ejendomsselskab, der tager sig af alle de spørgsmål, der er forbundet med kontrol af dokumentationen for lejligheden, som er tilgængelig for hans modpart. Ejendomsselskabet vil kontrollere ægtheden af ​​titeldokumenterne, afgøre, om det beboelsesareal, der tilbydes til udveksling, har nogen hænder, og om denne mulighed er fyldt med ubehagelige overraskelser, såsom en ubarberet kant, der kom fra indeslutningssteder og hævder “sit eget hjørne”.

Lad os dog forlade ejendomsmæglere doven.

Her vil vi tale om, hvordan man udveksler en lejlighed på egen hånd. Vi afslører “spillereglerne” og instruerer dig, hvordan du følger dem for at få det ønskede opholdsrum som et resultat af transaktionen, og derudover være i stand til med glæde at beregne, hvor meget du har sparet på ejendomsservices, og hvad du kan købe med disse penge til møbler til en ny lejlighed.

Hvad har du

Tænk først på hvad du selv tilbyder i bytte. Er dit hjem privatiseret, eller er det kommunal ejendom? I så fald skal du huske at privatisere det. Faktum er, at det er meget vanskeligere og undertiden endda umuligt at udveksle en bolig, der ejes i henhold til en social lejeaftale, og dens pris på ejendomsmarkedet i tilfælde af køb og salgstransaktioner er markant lavere. Derfor vil en ikke-privatiseret lejlighed med samme kvalitetsegenskaber af lejligheder sandsynligvis udveksles med en ekstra betaling.

Men selv når man bytter en privatiseret lejlighed, er der mange nuancer, der skal tages i betragtning. Situationen med at udveksle en privatiseret lejlighed med en privatiseret lejlighed er som et spejlbillede. Fordi det, der vil blive diskuteret nu, gælder lige så meget for din lejlighed og for lejligheden til den person, som du har til hensigt at bytte til.

Udveksling af privatiserede lejligheder

Hvis du ikke bor alene, eller hvis andre menneskers ophold er registreret i lejligheden, bliver du nødt til at vedlægge et skriftligt samtykke fra alle disse mennesker til den generelle pakke af dokumenter, der er nødvendige for at registrere transaktionen. Dette dokument skal udarbejdes og underskrives i nærvær af en notar, der attesterer deres underskrifter.

Samtykke til udvekslingen skal indhentes fra alle personer, der er registreret på denne bolig, det betyder overhovedet ikke noget om de er dine pårørende eller ej. Der skal også indhentes samtykke fra personer, der ikke bor i denne lejlighed, men ved lov har jeg nogen rettigheder til den. Især er dette en fraskilt ægtefælle eller ægtefælle, enhver anden medejer, der er på akut militærtjeneste eller på en lang forretningsrejse.

Fra værgemyndighed og værgemål skal myndighederne få udvekslet tilladelse, hvis opholdet for uarbejdsdygtige eller delvist dygtige personer såvel som mindreårige er registreret i lejligheden. Samtidig har vogter- og tillidsmyndighederne ret til ikke at udstede en sådan tilladelse, hvis mindreårige og andre under værgemåls levevilkår forværres efter en lejlighed.

Dokumenter

Og nu vil vi liste de dokumenter, der skal leveres til udveksling af en privatiseret lejlighed, og hvis din modpart også har en privatiseret lejlighed, skal du kræve dem fra ham.

Vi gør endnu en gang opmærksom på, at udvekslingen af ​​privatiserede lejligheder indebærer spejlehandlinger fra parterne. Der kan naturligvis være nogle nuancer og detaljer, men det generelle princip forbliver uændret..

Så dokumenterne …

Først og fremmest er dette en ansøgning fra ejeren til den lokale myndighed om registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den i den form, som denne myndighed foreslår. De fremlægger også ejendomsdokumenter til lejligheden, et uddrag fra husbogen, et certifikat for fravær af restancer ved betaling af husleje og regningskonti, et certifikat fra skattemyndighederne om fravær af restancer på ejendomsskatter, dokumenter indsendes fra BTI, især et teknisk pas, en plantegning og en forklaring.

Før du indsender dokumenter, skal du betale et statligt gebyr for at registrere transaktionen. Det er bedst at finde ud af betalingsoplysningerne og størrelsen af ​​betalingen direkte på det lokale myndigheds kontor, når du registrerer rettigheder til fast ejendom og handler med den. Vedhæft den originale modtagelse af betaling af statsafgiften til det sæt dokumenter.

Registreringsmyndigheden registrerer på grundlag af de indsendte dokumenter udvekslingsaftalen, som parterne i lejlighedskontrakten underskriver i nærvær af en notar.

En eksempler på byttehandel er let at finde på Internettet. Derudover leverer næsten alle notarkontorer en service til udarbejdelse af en sådan aftale..

Udvekslingsaftalen skal angive prisen for begge lejligheder. Der er dog en subtilitet her..

Hvor meget er

Og virkelig, hvor meget er lejlighederne?

Faktum er, at når folk skifter lejligheder, ser de ud til at indrømme, at disse lejligheder har samme værdi. De er sådanne for dem, set ud fra forbrugernes egenskaber, ellers ville udvekslingen ikke give mening.

De udvekslede lejligheder har dog meget sjældent den samme markedsværdi..

En professionel og licenseret takstmann kan inviteres til at bestemme lejernes markedsværdi. Således kan du finde ud af forskellen i lejepriserne og beslutte den ekstra betaling..

Men oftest er udvekslingsdeltagerne enige om tillægget på egen hånd og definerer det som om “ved øje”. Dette er nøjagtigt tilfældet, når “samtykke er et produkt med gensidig modstand fra parterne”.

I kontrakten angives dog lejernes omkostninger som de samme. Dette er for nemheds skyld, og således at den part, der modtager den ekstra betaling, ikke betaler skat af dette beløb. Det er et helt normalt og uskyldigt trick, når der foretages en ekstra betaling efter transaktionen fra hånd til hånd, men som regel i nærvær af en notar.

I denne situation kan du imidlertid utilsigtet overspille. Faktum er, at den registrerende myndighed, der analyserer dokumenterne, kan komme til den konklusion, at markedsværdien af ​​de udvekslede lejligheder adskiller sig markant, og på dette grundlag anerkender udvekslingsaftalen som ugyldig.

Fra det øjeblik, hvor kontrakten er registreret, opstår ejerskabet af lejlighederne for begge parter i transaktionen.

Alternativ aftale

Nogle gange har en af ​​parterne i en lejlighedskontakt ikke en lejlighed til at bytte på tidspunktet for forberedelsen af ​​transaktionen.

Hvad betyder det?

Det betyder, at nogen er meget interesseret i at købe en lejlighed som din. Han er tilfreds med selve lejligheden og det område, hvor den ligger, og prisen. Men han har intet at tilbyde til gengæld. Det vil sige, han har ikke en tilsvarende lejlighed. Derfor erhverver han for egen regning en lejlighed, der svarer til den, du har. I dette tilfælde er området med dets placering og nogle andre betingelser aftalt med dig..

Denne operation kaldes en alternativ aftale eller skjult udveksling..

Det må indrømmes, at denne udvekslingsmetode er meget praktisk, fordi den reducerer den tid, det tager at vælge den ønskede mulighed, skaber optimale betingelser for at gennemføre udvekslingstransaktioner i flere trin.

En alternativ transaktion formaliseres ved indgåelse af en købs- og salgsaftale. Ligesom en byttehandelsaftale registreres en salgs- og købsaftale hos den lokale myndighed for registrering af ejendomsrettigheder til fast ejendom og transaktioner med den..

Vær forsigtig

Både ved indgåelse af en byttehandel og ved indgåelse af en salgs- og købsaftale skal du nøje undersøge dokumenterne for lejligheden og dokumenterne fra dens ejer. “Overdreven” omhyggelighed og pickiness i sådanne spørgsmål vil ikke skade. Hvis din modpart er en samvittighedsfuld person, vil han forstå alt korrekt, og selvfølgelig vil han vise lignende opmærksomhed til de dokumenter, du har indsendt..

Hvis parterne er i tvivl, skal du kontakte professionelle ejendomsmæglere eller advokater, der er specialiserede i ejendomstransaktioner. Derudover er den notar, der attesterer dine underskrifter i henhold til aftalen, forpligtet til at kontrollere de dokumenter, på grundlag af hvilke denne transaktion foretages. Dette tjener som en yderligere garanti for transaktionens “renhed”.

Kommunal boligbytte

Handlen om udveksling af kommunale boliger gøres noget anderledes.

Der bør straks tages forbehold om, at det praktisk taget er umuligt at udveksle privatiserede boliger direkte til kommunale boliger. Først skal den kommunale lejlighed privatiseres.

Men det er muligt at udveksle en kommunal lejlighed til en anden kommunal lejlighed, men kun med tilladelse fra udlejere af disse boliger til aftalen. På samme tid er der mange grunde til, at gennemførelsen af ​​denne transaktion bliver umulig..

En kommunal lejlighed kan ikke byttes til en lignende lejlighed, hvis der anlægges krav mod lejeren om at opsige eller ændre den sociale lejeaftale i lejligheden.

En sådan transaktion vil også være ugyldig i tilfælde, hvor en arrestation pålægges lejligheden, hvis den er genstand for pantsætning, hvis retten til at bruge den bliver anfægtet for retten.

En lejlighed, der hører til en særlig afdelingskasse eller er en lejlighed i et hostel, kan ikke udveksles.

Kan ikke deltage i en udvekslingstransaktion til en forudsætning, der er erklæret uegnet til beboelse, eller hvis huset, hvor det ligger, er underlagt nedrivning, renovering eller bestemt til andre formål.

Den registrerende myndighed vil ikke udstede en aftale, hvis dens betingelser indebærer en betydelig forringelse af levevilkårene for en af ​​parterne, eller en af ​​parterne, efter at den er afsluttet, bliver nødt til at forbedre sine levevilkår.

Og igen om dokumenterne

Hvis der ikke er sådanne hindringer for udveksling af to kommunale lejligheder, skal følgende dokumenter forelægges den registrerende myndighed:

• En erklæring fra lejeren af ​​kommunale boliger (den ansvarlige lejer), som skal underskrives af alle familiemedlemmer, der har nået majoritetsalderen, inklusive dem, der ikke i øjeblikket bor i denne lejlighed, for at underskrive deres samtykke til transaktionen.
• Originaler og kopier af ordren og kontrakten om social leje af den kommunale lejlighed.
• Et uddrag fra husbogen med information om alle personer, der i øjeblikket bor i denne lejlighed.
• Et certifikat fra ZhEK eller dets tilsvarende om fraværet af restancer i betalinger for boliger og kommunale tjenester.

Ligesom i tilfælde af udveksling af privatiserede boliger, skal forpligtelse og fortrolighedsmyndigheder give tilladelse til at gennemføre transaktionen, hvis uarbejdsdygtige personer, personer med begrænset juridisk kapacitet og mindreårige bor i den udvekslede kommunale lejlighed.

Når man udveksler, kan levevilkårene for disse kategorier af borgere ikke forværres.

Når alle ovennævnte dokumenter er samlet og underlagt ovennævnte betingelser, underskriver de udvekslende parter (arbejdsgivere) en udvekslingsaftale. Denne aftale forelægges af hver lejer til deres udlejer for at få godkendelse til udvekslingen.

Udlejer accepterer eller nægter skriftligt at godkende ansøgningens ansøgning. I henhold til loven har udlejer ti dage til at behandle en sådan ansøgning. Tøv derfor ikke med og forhast dig med de klodsede embedsmænd, hvis tiden begynder at “rulle over” ud over anstændighedens grænser.

Når en sådan godkendelse opnås, indgår hver af de personer, der udveksler kommunale lejligheder, en social lejeaftale med deres nye udlejer, hvorefter udvekslingen betragtes som fuldstændig.

Efter udvekslingen skal børsaftalen registreres hos den lokale myndighed for registrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med den.

På dette tidspunkt betragtes udvekslingsproceduren for lejligheder som komplet, og i tilfælde af privatiserede lejligheder bliver parterne ejere af den nye bolig, og de personer, der bruger deres lejligheder i henhold til aftalen om social lejemål, bliver lejere af den nye bolig..