Sådan udarbejdes en leasingaftale korrekt

Ved at leje lejligheder gennem hæderlige ejendomsmægler mener lejere, at de er garanteret hjælp i tilfælde af konflikter med husejere. Og de er alvorligt skuffede: agenter nægter at deltage i indenlandske showdowns. Undertiden viser det sig, at løfter fra ejendomsmæglere om at vælge en anden bolig, hvis du ikke er enig med ejerne af lejligheden, ikke er værd en pris – som det er tilfældet med læserne af “Penge”, der efterlod beskeder på vores hjemmeside. Faktisk er det kun de ord, der er anført i kontrakten, som er værdifulde. Og ikke med agenturet, men med udlejeren selv.

Pas på, onde elskerinde

Du kan ikke beholde en hund, derefter ryge og derefter køre piger – række af påstande, som ejeren af ​​lejligheden pludselig kan have for lejeren, slår i sin bredde. “Markedet for udlejning af fast ejendom er det mest kontroversielle servicemarked,” siger Veronika Pankova, leder af Udvalget for Beskyttelse af Forbrugerrettigheder inden for Fast ejendomstjenester under Moskva Association of Realtors (IDA), kategorisk. “For nylig havde vi et sådant tilfælde: en ung mand lejede et værelse i et” kopeck stykke “af en gammel kvinde, men var i stand til at bo der i kun en måned. Bedstemor bad hende om at massere hende for derefter at shoppe for mad, men pigerne fik ikke lov til ham af jalousi.” Ofte genererer lejlighedsejere lejere mod de aftaler, der blev indgået mundtligt ved underskrivelsen af ​​lejekontrakten. Familier med børn giver en masse grunde til irriterende ondsindede ejere: de siger, din datter malede et ansigt på tapetet – reparér hele lejligheden. Eller snarere tværtimod, designen af ​​tiderne med moden stagnation er så kær for værtinden, at hun fladt nægter at ændre det lurvede tapet. Årsagen til konflikten mellem læseren af ​​”Penge” Elena Mikheeva, der efterlod en besked på vores hjemmeside, og ejeren af ​​de kvadratmeter, hun lejede, var møbler: lejeren blev forbudt at importere sin egen og beordrede at bo i de lokale ruiner. Endelig sker det, at alt er i orden med dine børn, hunde og kommoder, men ejeren selv viser sig at være en katastrofe, der mener sig selv at have ret til at besøge din lejlighed to gange om ugen ved hjælp af hans nøgle. For ikke at nævne falske ordninger, når det viser sig, at ejeren, som du har lejet en lejlighed fra, faktisk ikke er sådan, og den annoncerede rigtige ejer kræver hurtigt at frigive sine kvadratmeter.

En lignende historie skete med klienten til agenturet “Defekt” Maxim Komov. “Min agent hentede en lejlighed, og sammen gik vi til et møde med ejeren. Han viste et pas med en opholdstilladelse og et dokument, hvori han var opført som køber af denne lejlighed. Agenten kiggede på dokumenterne, for i min kontrakt med” Defact “blev det oplyst, at han skulle kontrollere De underskrev en kontrakt, jeg modtog nøglerne, ejeren blev forudbetalt to måneder i forvejen, agenten blev bestilt med et beløb på 100% af den månedlige husleje, ”siger Mr. Komov. Da den uheldige lejer ankom til den lejede lejlighed en dag senere med ting, viste det sig, at der allerede boede folk i den, der havde lejet den gennem en anden agent fra samme person. Det viste sig, at ejeren, ligesom de papirer, der blev vist ham, ikke var reel: Han lejede selv en lejlighed af den oprindelige ejer for halvanden måned siden og forfalskede titeldokumenter. Ifølge Mr. Komov indrømmede det agentur, der var ansvarligt for den juridiske renhed af transaktionen, oprindelig sin skyld og lovede at kompensere omkostningerne (i alt beløb de sig til 90 tusind rubler), men havde ikke travlt med at returnere pengene. Og på et tidspunkt fik kunden at vide, at “virksomheden var lukket.”.

Men hvis det hovedsageligt er dem, der tager sig af tjenester fra enkeltformidlere eller pseudo-agenturer, der løber ind i svindlere, er klienterne i ejendomsselskaber med store navne ikke beskyttet mod lejlighedsejernes tyranni. I dag gav du agenten et betydeligt beløb – et månedligt gebyr for en lejet lejlighed (udgifterne til at leje en gennemsnitlig “odnushka” i Moskva nærmer sig allerede $ 1.000), i morgen skændte du med ejeren (som forresten straks modtog, ifølge almindelig praksis, betaling i to måneder ), gå til agenturet – og du får næsten helt sikkert en tur fra porten. Hvis du ikke har været årvågen, når du udarbejder kontrakter, vil modvilje fra agenter til at løse dine problemer sandsynligvis være helt lovlig, advarer Veronika Pankova fra IDA.

Arbejde med detaljer

Mæglernes forpligtelser bestemmes af kontrakten for levering af tjenester. Hvert agentur har sit eget, men du kan se en fælles funktion, der er meget ubehagelig for klienter: Det er ekstremt sjældent, at en standardkontrakt indeholder en klausul om ejendomsmæglers deltagelse i fremtiden (den, der begynder næste dag, efter at parterne ryster hænder i en udvalgt lejlighed) deres kunders skæbne. “Ejendomsmægleren skylder dig nøjagtigt så meget, som det blev lovet i kontrakten. Mange ejendomsmægler ønsker ikke at være voldgiftsmænd i tilfælde af en konflikt mellem ejeren og lejeren,” siger Veronika Pankova. “Denne holdning er delvis berettiget, fordi ingen kan garantere det i fremtiden der vil være fuld forståelse mellem lejer og udlejer “.

Normalt er det sæt af tjenester, der er foreskrevet i kontrakten med agenturet, minimalt: at søge efter en lejlighed baseret på de parametre, der er specificeret af klienten og organisere dens visning. “Antallet af muligheder for lejligheder i det virkelige liv, som vi kan tilbyde, overstiger væsentligt antallet af tilbud, som folk kan finde ved at læse reklamer på stænger og i aviser,” siger Maria Zhukova, førstedirektør for Miel-Arenda. I henhold til ejendomsmæglernes logik viser det sig, at deres kunder primært betaler penge for adgang til agenturebaser og muligheden for at spare tid, der skulle bruges på uafhængige opkald til udlejere. Sund fornuft dikterer imidlertid, at hvis man i dag finder en lejlighed til dig, og i morgen viser det sig, at du ikke kan leve i den af ​​din egen egen vilje, så er det det samme, som om der ikke blev fundet noget til dig. Derfor påtager mæglere som regel, udover agenturaftalen med deres klient, endnu en forpligtelse: De hjælper med at udarbejde en leasingaftale, der regulerer forholdet mellem lejlighedsejeren og dens lejer. Det er denne ansættelsesaftale, der viser sig at være en stødestok, når det kommer til konfliktsituationer..

Der kan også udarbejdes en leasingaftale med udlejeren, som du fandt uden hjælp fra ejendomsmæglere. Hjælp fra en professionel advokat til at udarbejde et sådant papir vil koste dig ca. 3 tusind rubler, siger Bogdan Leskiv, advokat for virksomheden “Legal Protection”. Mæglere kræver ikke disse penge fra klienten: alt er inkluderet i provisionen. Derfor er det muligt, at nogle gange sådanne kontrakter om forbrugeregenskaber ligner fri ost inkluderet i musefældekomplekset. En ejendomsmægler sørger ofte kun for, at hovedpunkterne er beskrevet i den skabelonlejeaftale: kontraktens løbetid, dataene om ejendomsretten for boligen, proceduren for afviklinger, de månedlige lejeomkostninger, betingelserne for dens stigning i kontraktens løbetid. Men hvad med piger, rygning, kæledyr og evnen til at importere dine egne møbler? Der er ikke et ord om dette i standard ansættelsesaftaler. “Jeg så kontrakter på en eller to sider. Hvad kan der skrives der?” Fru Pankova er forarget. “En normal kontrakt er mindst fire sider. Jo flere detaljer, desto bedre”.

“For at undgå mulige konflikter med ejeren skal du på det første møde diskutere med ham betingelserne, der er væsentlige for dig og kræve, at de indgår i leasingaftalen,” råder Maria Zhukova fra Miel-Arenda. Alle nuancer er sandsynligvis umulige at forudse. Blandt de største eksperter skelnes følgende: antallet af personer, der har ret til at bo sammen med dig, proceduren for at besøge lejligheden af ​​dens ejer, indkvartering af dyr, udføre reparationer og godtgøre omkostningerne til det, eksport og import af møbler, ryge indendørs, betale regninger, erstatningsansvar og ulemper ved ejendommen, antallet af gæster, der kan være i lejligheden i løbet af dagen og natten. Så ejeren ikke beskylder dig for at skade hans møbler, tilrådes det at vedhæfte en opgørelse over ejendommen til kontrakten, hvor alle de bemærkede skader skal registreres.

Der skal også lægges særlig vægt på det dokument, der beviser ejerskabet. Hvis det angiver, at indehaveren kun ejer en del af lejligheden, er det nødvendigt at opnå samtykke (underskrift i leasingaftalen eller notarized samtykke) af de resterende ejere, samt alle personer over 14 år registreret i lejligheden. Ellers kan en dag vises en af ​​dem lige uden for døren, erklære, at han ikke har nogen steder at bo, og lovligt ophold i lejligheden. Den ansættelseskontrakt, der er indgået mellem to private, er legitim uden notarcertificering, siger advokater: der er tilstrækkelig pasoplysninger og underskrifter fra parterne i dokumentet. Hvis ejeren beskylder lejeren for at have overtrådt kontrakten, fungerer det ikke for at fjerne lejeren uden kamp. “Alle tvister i henhold til kontrakten kan kun løses ved retten, og det tager i gennemsnit ni måneder,” siger Dmitry Nikolaev, advokat for Moskva Advokatforening Yurprofi. Ifølge advokaten er det mest sandsynligt, at ejeren af ​​lejligheden bliver nødt til at kigge efter sandheden i retten: politimanden vil ikke udsætte lejeren med lejekontrakten i hånden. “Distriktspolitibetjenten, medmindre han er en slægtning til ejeren af ​​lejligheden, ikke engang ønsker at gå i dybden i disse problemer,” mener advokaten. “Fogede engagerer sig i udsættelser”.

Dog kan ejeren af ​​lejligheden ødelægge lejernes liv uden at ramme domstolens tærskler: Han vil simpelthen begynde at terrorisere lejeren med opkald og besøg. I dette tilfælde kan din flyvning fra en utilstrækkelig ejer betragtes som dit nederlag: “Hvis du beslutter at flytte ud selv, betragtes det som at du opsagt ansættelseskontrakten på eget initiativ,” advarer Dmitrij Nikolaev. “De dokumenter, agenturet tilbyder, tyder normalt på, at I dette tilfælde er lejeren ikke engang berettiget til tilbagebetaling af depositumets størrelse (det meget andet månedlige gebyr, der betales straks efter kontraktens indgåelse: i tilfælde af en normal udvikling af begivenheder, går det mod at betale for den sidste måned af dit ophold i det lejede rum. – “Penge”).

Men at afvise angreb fra den skøre elskerinde uden at forlade det lejede fæstning i et år er heller ikke en behagelig mulighed. Det ville være ideelt, hvis tjenesten til valg af en lejlighed ikke var formel, men faktisk leveres. Det er på en enkel måde, så du kan leve i fred i lejligheden, der findes af agenterne. Ifølge Veronica Pankova er vejen ud af situationen at bruge tjenester fra ejendomsmægler, som garanterer, at hvis du ikke lykkedes at undgå en konflikt med udlejer, vil du blive valgt en anden mulighed for de penge, du betalte en gang.

Annoncering svindler

Nogle ejendomsmæglere taler om en garanti for deres tjenester. Det er sandt, ifølge fru Pankova, at sådanne ejendomsmægler i Moskva stadig kan tælles på den ene side. Grundlæggende, mener hun, er dette mellemklasse-agenturer, der er interesseret i at forme deres omdømme. Men hvad med dem, der har et længe etableret omdømme på markedet? Korrespondenten fra “Deneg” i form af en potentiel klient ringede agenturerne fra den såkaldte “Big Four”, der tegner sig for brorparten af ​​alle transaktioner: BEST, INCOM, MIAN og Miel. Der var kun et spørgsmål: garanterer du valget af en anden bolig til den allerede betalte provision, hvis ejeren af ​​den første lejlighed begynder at overleve mig? I de sidste tre agenturer lovede de at stille en sådan garanti, og betingelserne blev kaldt de samme: Hvis klienten inden tre måneder efter indgåelsen af ​​leasingaftalen bliver tvunget til at forlade lejligheden uden nogen egen skyld, så leder han efter nye boliger gratis.

“Hvis ‘ejeren’ viser sig at være en svindler, og en medarbejder i vores virksomhed ikke identificerede dette faktum, når vi indgik en leasingaftale, vælger vi en ny lejlighed til klienten gratis og returnerer hele provisionen til ham,” tilføjer Maria Zhukova fra Miel-Arenda.

Hvis vi ikke taler om svig, er ejendomsmægleren naturligvis mere rentabel til at afvikle parternes konflikt end at rodde rundt med valg af boliger igen. Ifølge fru Zhukova formår agenter ofte at løse problemer: “Der er argumenter for enhver situation.” “Ejeren kan næsten altid blive skræmmet af politiet eller skatteinspektoratet – ingen betaler skat,” – på betingelse af anonymitet delte en agent i et lille ejendomsselskab sin oplevelse med “Dengi”.

Det er bemærkelsesværdigt, at specialisten i virksomheden “BEST-Real Estate”, der besvarede opkaldet fra korrespondenten om “Penge”, var meget overrasket over spørgsmålet om garantiforpligtelser, sagde at de ikke havde noget af den art, og desuden er sådanne løfter fra konkurrenter bare et reklamestunt.

Tilfældet af læseren af ​​”Penge” Elena Mikheeva bekræfter desværre denne tese. Ifølge hende blev hun under forhandlingerne i virksomheden “INCOM-fast ejendom” lovet at hente nye boliger gratis i tilfælde af en konflikt med ejeren af ​​lejligheden i de første tre måneder af hendes ophold. Men selvom kranglen skete næsten næste dag efter ankomst, sagde agenten, at han allerede havde gjort sit job. Som svar på mundtlige klager, hævder vores læser, anbefalede lederen af ​​virksomhedens afdeling hende høfligt at gå til retten. På anmodning af Deneg-korrespondenten kontrollerede Elena Mikheeva, om der var en garantiklausul i hendes aftale med agenturet, der ville gøre det muligt at håbe på succes med en sådan proces: det viste sig, at intet af den art blev registreret der. Agenten gav hende kun garantier med ord, så krav mod ham kan kun være i moralens sfære, men ikke lov.

“Hver måned på et udvalgsmøde behandler vi krav mod forskellige agenturer,” bemærker Veronika Pankova fra IDA. “I de fleste tilfælde vedrører klager specifikt garantiforpligtelser.” Konklusionen er ikke vanskelig: uanset hvad agenten lover dig, skal du bede ham om at vise den på papir.

På samme tid, ifølge fru Pankova, hvis vi taler om ejendomsmæglere, der har arbejdet på markedet i lang tid, så løses konflikter i virksomhederne i halvdelen af ​​sagerne. Det vigtigste er at bringe topledelsen i løbet af dit problem. Den nemmeste måde at gøre dette på er ved at sende et certificeret brev med en meddelelse adresseret til manageren. Veronika Pankova rådgiver også om at påvirke agenturer ved hjælp af offentlige organisationer, som hendes afdeling hører til. ”Nogle gange er selskabsledere enige om at hjælpe kun når jeg begynder at tale med dem på udvalgets vegne,” bemærker hun og tager straks forbehold, “selvom vi accepterer klager over alle virksomheder, der opererer i Moskva, kan vi kun kontrollere aktiviteterne for dem, der er i det russiske ejendomsgilde eller i Moskva-foreningen for ejendomsmægler (ca. 200 agenturer) “. Ifølge fru Pankova indgår parterne i en fjerdedel af sager en mindelig aftale. Resten af ​​sagerne er ligeledes løst til fordel for en af ​​dem. “Hvis vores beslutning ikke passer parterne, går de til retten. Men dette er kun ca. 5% af sagerne,” – sagde repræsentanten for IDA.

Få kommer virkelig til retten, er advokat Dmitrij Nikolaev enig. “Den gennemsnitlige tid for en civil sag i retten er ni måneder. Håndhævelsesproceduren er endnu langsommere. Tiden, penge og nerver, der bruges vil ikke betale sig,” forklarer han. Mæglere forstår, at ikke alle deres klienter er engagerede menneskerettighedsforkæmpere eller retssager og derfor tilbyder dem så let at møde i retten. Så det er bedre ikke at bringe det til dette, ikke skåne din indsats for at overføre i aftalen med agenturet alle sidstnævnte garantiforpligtelser og i aftalen med ejeren af ​​lejligheden – det maksimale antal nuancer, der er relateret til din livsstil. Da udstedelsens mindstepris allerede nærmer sig $ 3 tusind, ser trætteligheden ikke længere små.