Sådan udarbejdes en leasingaftale korrekt

Ved at leje lejligheder gennem h√¶derlige ejendomsm√¶gler mener lejere, at de er garanteret hj√¶lp i tilf√¶lde af konflikter med husejere. Og de er alvorligt skuffede: agenter n√¶gter at deltage i indenlandske showdowns. Undertiden viser det sig, at l√łfter fra ejendomsm√¶glere om at v√¶lge en anden bolig, hvis du ikke er enig med ejerne af lejligheden, ikke er v√¶rd en pris – som det er tilf√¶ldet med l√¶serne af “Penge”, der efterlod beskeder p√• vores hjemmeside. Faktisk er det kun de ord, der er anf√łrt i kontrakten, som er v√¶rdifulde. Og ikke med agenturet, men med udlejeren selv.

billede

Pas på, onde elskerinde

Du kan ikke beholde en hund, derefter ryge og derefter k√łre piger – r√¶kke af p√•stande, som ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden pludselig kan have for lejeren, sl√•r i sin bredde. “Markedet for udlejning af fast ejendom er det mest kontroversielle servicemarked,” siger Veronika Pankova, leder af Udvalget for Beskyttelse af Forbrugerrettigheder inden for Fast ejendomstjenester under Moskva Association of Realtors (IDA), kategorisk. “For nylig havde vi et s√•dant tilf√¶lde: en ung mand lejede et v√¶relse i et” kopeck stykke “af en gammel kvinde, men var i stand til at bo der i kun en m√•ned. Bedstemor bad hende om at massere hende for derefter at shoppe for mad, men pigerne fik ikke lov til ham af jalousi.” Ofte genererer lejlighedsejere lejere mod de aftaler, der blev indg√•et mundtligt ved underskrivelsen af ‚Äč‚Äčlejekontrakten. Familier med b√łrn giver en masse grunde til irriterende ondsindede ejere: de siger, din datter malede et ansigt p√• tapetet – repar√©r hele lejligheden. Eller snarere tv√¶rtimod, designen af ‚Äč‚Äčtiderne med moden stagnation er s√• k√¶r for v√¶rtinden, at hun fladt n√¶gter at √¶ndre det lurvede tapet. √Örsagen til konflikten mellem l√¶seren af ‚Äč‚Äč”Penge” Elena Mikheeva, der efterlod en besked p√• vores hjemmeside, og ejeren af ‚Äč‚Äčde kvadratmeter, hun lejede, var m√łbler: lejeren blev forbudt at importere sin egen og beordrede at bo i de lokale ruiner. Endelig sker det, at alt er i orden med dine b√łrn, hunde og kommoder, men ejeren selv viser sig at v√¶re en katastrofe, der mener sig selv at have ret til at bes√łge din lejlighed to gange om ugen ved hj√¶lp af hans n√łgle. For ikke at n√¶vne falske ordninger, n√•r det viser sig, at ejeren, som du har lejet en lejlighed fra, faktisk ikke er s√•dan, og den annoncerede rigtige ejer kr√¶ver hurtigt at frigive sine kvadratmeter.

En lignende historie skete med klienten til agenturet “Defekt” Maxim Komov. “Min agent hentede en lejlighed, og sammen gik vi til et m√łde med ejeren. Han viste et pas med en opholdstilladelse og et dokument, hvori han var opf√łrt som k√łber af denne lejlighed. Agenten kiggede p√• dokumenterne, for i min kontrakt med” Defact “blev det oplyst, at han skulle kontrollere De underskrev en kontrakt, jeg modtog n√łglerne, ejeren blev forudbetalt to m√•neder i forvejen, agenten blev bestilt med et bel√łb p√• 100% af den m√•nedlige husleje, ”siger Mr. Komov. Da den uheldige lejer ankom til den lejede lejlighed en dag senere med ting, viste det sig, at der allerede boede folk i den, der havde lejet den gennem en anden agent fra samme person. Det viste sig, at ejeren, ligesom de papirer, der blev vist ham, ikke var reel: Han lejede selv en lejlighed af den oprindelige ejer for halvanden m√•ned siden og forfalskede titeldokumenter. If√łlge Mr. Komov indr√łmmede det agentur, der var ansvarligt for den juridiske renhed af transaktionen, oprindelig sin skyld og lovede at kompensere omkostningerne (i alt bel√łb de sig til 90 tusind rubler), men havde ikke travlt med at returnere pengene. Og p√• et tidspunkt fik kunden at vide, at “virksomheden var lukket.”.

Men hvis det hovedsageligt er dem, der tager sig af tjenester fra enkeltformidlere eller pseudo-agenturer, der l√łber ind i svindlere, er klienterne i ejendomsselskaber med store navne ikke beskyttet mod lejlighedsejernes tyranni. I dag gav du agenten et betydeligt bel√łb – et m√•nedligt gebyr for en lejet lejlighed (udgifterne til at leje en gennemsnitlig “odnushka” i Moskva n√¶rmer sig allerede $ 1.000), i morgen sk√¶ndte du med ejeren (som forresten straks modtog, if√łlge almindelig praksis, betaling i to m√•neder ), g√• til agenturet – og du f√•r n√¶sten helt sikkert en tur fra porten. Hvis du ikke har v√¶ret √•rv√•gen, n√•r du udarbejder kontrakter, vil modvilje fra agenter til at l√łse dine problemer sandsynligvis v√¶re helt lovlig, advarer Veronika Pankova fra IDA.

Arbejde med detaljer

M√¶glernes forpligtelser bestemmes af kontrakten for levering af tjenester. Hvert agentur har sit eget, men du kan se en f√¶lles funktion, der er meget ubehagelig for klienter: Det er ekstremt sj√¶ldent, at en standardkontrakt indeholder en klausul om ejendomsm√¶glers deltagelse i fremtiden (den, der begynder n√¶ste dag, efter at parterne ryster h√¶nder i en udvalgt lejlighed) deres kunders sk√¶bne. “Ejendomsm√¶gleren skylder dig n√łjagtigt s√• meget, som det blev lovet i kontrakten. Mange ejendomsm√¶gler √łnsker ikke at v√¶re voldgiftsm√¶nd i tilf√¶lde af en konflikt mellem ejeren og lejeren,” siger Veronika Pankova. “Denne holdning er delvis berettiget, fordi ingen kan garantere det i fremtiden der vil v√¶re fuld forst√•else mellem lejer og udlejer “.

Normalt er det s√¶t af tjenester, der er foreskrevet i kontrakten med agenturet, minimalt: at s√łge efter en lejlighed baseret p√• de parametre, der er specificeret af klienten og organisere dens visning. “Antallet af muligheder for lejligheder i det virkelige liv, som vi kan tilbyde, overstiger v√¶sentligt antallet af tilbud, som folk kan finde ved at l√¶se reklamer p√• st√¶nger og i aviser,” siger Maria Zhukova, f√łrstedirekt√łr for Miel-Arenda. I henhold til ejendomsm√¶glernes logik viser det sig, at deres kunder prim√¶rt betaler penge for adgang til agenturebaser og muligheden for at spare tid, der skulle bruges p√• uafh√¶ngige opkald til udlejere. Sund fornuft dikterer imidlertid, at hvis man i dag finder en lejlighed til dig, og i morgen viser det sig, at du ikke kan leve i den af ‚Äč‚Äčdin egen egen vilje, s√• er det det samme, som om der ikke blev fundet noget til dig. Derfor p√•tager m√¶glere som regel, udover agenturaftalen med deres klient, endnu en forpligtelse: De hj√¶lper med at udarbejde en leasingaftale, der regulerer forholdet mellem lejlighedsejeren og dens lejer. Det er denne ans√¶ttelsesaftale, der viser sig at v√¶re en st√łdestok, n√•r det kommer til konfliktsituationer..

Der kan ogs√• udarbejdes en leasingaftale med udlejeren, som du fandt uden hj√¶lp fra ejendomsm√¶glere. Hj√¶lp fra en professionel advokat til at udarbejde et s√•dant papir vil koste dig ca. 3 tusind rubler, siger Bogdan Leskiv, advokat for virksomheden “Legal Protection”. M√¶glere kr√¶ver ikke disse penge fra klienten: alt er inkluderet i provisionen. Derfor er det muligt, at nogle gange s√•danne kontrakter om forbrugeregenskaber ligner fri ost inkluderet i musef√¶ldekomplekset. En ejendomsm√¶gler s√łrger ofte kun for, at hovedpunkterne er beskrevet i den skabelonlejeaftale: kontraktens l√łbetid, dataene om ejendomsretten for boligen, proceduren for afviklinger, de m√•nedlige lejeomkostninger, betingelserne for dens stigning i kontraktens l√łbetid. Men hvad med piger, rygning, k√¶ledyr og evnen til at importere dine egne m√łbler? Der er ikke et ord om dette i standard ans√¶ttelsesaftaler. “Jeg s√• kontrakter p√• en eller to sider. Hvad kan der skrives der?” Fru Pankova er forarget. “En normal kontrakt er mindst fire sider. Jo flere detaljer, desto bedre”.

“For at undg√• mulige konflikter med ejeren skal du p√• det f√łrste m√łde diskutere med ham betingelserne, der er v√¶sentlige for dig og kr√¶ve, at de indg√•r i leasingaftalen,” r√•der Maria Zhukova fra Miel-Arenda. Alle nuancer er sandsynligvis umulige at forudse. Blandt de st√łrste eksperter skelnes f√łlgende: antallet af personer, der har ret til at bo sammen med dig, proceduren for at bes√łge lejligheden af ‚Äč‚Äčdens ejer, indkvartering af dyr, udf√łre reparationer og godtg√łre omkostningerne til det, eksport og import af m√łbler, ryge indend√łrs, betale regninger, erstatningsansvar og ulemper ved ejendommen, antallet af g√¶ster, der kan v√¶re i lejligheden i l√łbet af dagen og natten. S√• ejeren ikke beskylder dig for at skade hans m√łbler, tilr√•des det at vedh√¶fte en opg√łrelse over ejendommen til kontrakten, hvor alle de bem√¶rkede skader skal registreres.

Der skal ogs√• l√¶gges s√¶rlig v√¶gt p√• det dokument, der beviser ejerskabet. Hvis det angiver, at indehaveren kun ejer en del af lejligheden, er det n√łdvendigt at opn√• samtykke (underskrift i leasingaftalen eller notarized samtykke) af de resterende ejere, samt alle personer over 14 √•r registreret i lejligheden. Ellers kan en dag vises en af ‚Äč‚Äčdem lige uden for d√łren, erkl√¶re, at han ikke har nogen steder at bo, og lovligt ophold i lejligheden. Den ans√¶ttelseskontrakt, der er indg√•et mellem to private, er legitim uden notarcertificering, siger advokater: der er tilstr√¶kkelig pasoplysninger og underskrifter fra parterne i dokumentet. Hvis ejeren beskylder lejeren for at have overtr√•dt kontrakten, fungerer det ikke for at fjerne lejeren uden kamp. “Alle tvister i henhold til kontrakten kan kun l√łses ved retten, og det tager i gennemsnit ni m√•neder,” siger Dmitry Nikolaev, advokat for Moskva Advokatforening Yurprofi. If√łlge advokaten er det mest sandsynligt, at ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden bliver n√łdt til at kigge efter sandheden i retten: politimanden vil ikke uds√¶tte lejeren med lejekontrakten i h√•nden. “Distriktspolitibetjenten, medmindre han er en sl√¶gtning til ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden, ikke engang √łnsker at g√• i dybden i disse problemer,” mener advokaten. “Fogede engagerer sig i uds√¶ttelser”.

Dog kan ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden √łdel√¶gge lejernes liv uden at ramme domstolens t√¶rskler: Han vil simpelthen begynde at terrorisere lejeren med opkald og bes√łg. I dette tilf√¶lde kan din flyvning fra en utilstr√¶kkelig ejer betragtes som dit nederlag: “Hvis du beslutter at flytte ud selv, betragtes det som at du opsagt ans√¶ttelseskontrakten p√• eget initiativ,” advarer Dmitrij Nikolaev. “De dokumenter, agenturet tilbyder, tyder normalt p√•, at I dette tilf√¶lde er lejeren ikke engang berettiget til tilbagebetaling af depositumets st√łrrelse (det meget andet m√•nedlige gebyr, der betales straks efter kontraktens indg√•else: i tilf√¶lde af en normal udvikling af begivenheder, g√•r det mod at betale for den sidste m√•ned af dit ophold i det lejede rum. – “Penge”).

Men at afvise angreb fra den sk√łre elskerinde uden at forlade det lejede f√¶stning i et √•r er heller ikke en behagelig mulighed. Det ville v√¶re ideelt, hvis tjenesten til valg af en lejlighed ikke var formel, men faktisk leveres. Det er p√• en enkel m√•de, s√• du kan leve i fred i lejligheden, der findes af agenterne. If√łlge Veronica Pankova er vejen ud af situationen at bruge tjenester fra ejendomsm√¶gler, som garanterer, at hvis du ikke lykkedes at undg√• en konflikt med udlejer, vil du blive valgt en anden mulighed for de penge, du betalte en gang.

Annoncering svindler

Nogle ejendomsm√¶glere taler om en garanti for deres tjenester. Det er sandt, if√łlge fru Pankova, at s√•danne ejendomsm√¶gler i Moskva stadig kan t√¶lles p√• den ene side. Grundl√¶ggende, mener hun, er dette mellemklasse-agenturer, der er interesseret i at forme deres omd√łmme. Men hvad med dem, der har et l√¶nge etableret omd√łmme p√• markedet? Korrespondenten fra “Deneg” i form af en potentiel klient ringede agenturerne fra den s√•kaldte “Big Four”, der tegner sig for brorparten af ‚Äč‚Äčalle transaktioner: BEST, INCOM, MIAN og Miel. Der var kun et sp√łrgsm√•l: garanterer du valget af en anden bolig til den allerede betalte provision, hvis ejeren af ‚Äč‚Äčden f√łrste lejlighed begynder at overleve mig? I de sidste tre agenturer lovede de at stille en s√•dan garanti, og betingelserne blev kaldt de samme: Hvis klienten inden tre m√•neder efter indg√•elsen af ‚Äč‚Äčleasingaftalen bliver tvunget til at forlade lejligheden uden nogen egen skyld, s√• leder han efter nye boliger gratis.

“Hvis ‘ejeren’ viser sig at v√¶re en svindler, og en medarbejder i vores virksomhed ikke identificerede dette faktum, n√•r vi indgik en leasingaftale, v√¶lger vi en ny lejlighed til klienten gratis og returnerer hele provisionen til ham,” tilf√łjer Maria Zhukova fra Miel-Arenda.

Hvis vi ikke taler om svig, er ejendomsm√¶gleren naturligvis mere rentabel til at afvikle parternes konflikt end at rodde rundt med valg af boliger igen. If√łlge fru Zhukova form√•r agenter ofte at l√łse problemer: “Der er argumenter for enhver situation.” “Ejeren kan n√¶sten altid blive skr√¶mmet af politiet eller skatteinspektoratet – ingen betaler skat,” – p√• betingelse af anonymitet delte en agent i et lille ejendomsselskab sin oplevelse med “Dengi”.

Det er bem√¶rkelsesv√¶rdigt, at specialisten i virksomheden “BEST-Real Estate”, der besvarede opkaldet fra korrespondenten om “Penge”, var meget overrasket over sp√łrgsm√•let om garantiforpligtelser, sagde at de ikke havde noget af den art, og desuden er s√•danne l√łfter fra konkurrenter bare et reklamestunt.

Tilf√¶ldet af l√¶seren af ‚Äč‚Äč”Penge” Elena Mikheeva bekr√¶fter desv√¶rre denne tese. If√łlge hende blev hun under forhandlingerne i virksomheden “INCOM-fast ejendom” lovet at hente nye boliger gratis i tilf√¶lde af en konflikt med ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden i de f√łrste tre m√•neder af hendes ophold. Men selvom kranglen skete n√¶sten n√¶ste dag efter ankomst, sagde agenten, at han allerede havde gjort sit job. Som svar p√• mundtlige klager, h√¶vder vores l√¶ser, anbefalede lederen af ‚Äč‚Äčvirksomhedens afdeling hende h√łfligt at g√• til retten. P√• anmodning af Deneg-korrespondenten kontrollerede Elena Mikheeva, om der var en garantiklausul i hendes aftale med agenturet, der ville g√łre det muligt at h√•be p√• succes med en s√•dan proces: det viste sig, at intet af den art blev registreret der. Agenten gav hende kun garantier med ord, s√• krav mod ham kan kun v√¶re i moralens sf√¶re, men ikke lov.

“Hver m√•ned p√• et udvalgsm√łde behandler vi krav mod forskellige agenturer,” bem√¶rker Veronika Pankova fra IDA. “I de fleste tilf√¶lde vedr√łrer klager specifikt garantiforpligtelser.” Konklusionen er ikke vanskelig: uanset hvad agenten lover dig, skal du bede ham om at vise den p√• papir.

P√• samme tid, if√łlge fru Pankova, hvis vi taler om ejendomsm√¶glere, der har arbejdet p√• markedet i lang tid, s√• l√łses konflikter i virksomhederne i halvdelen af ‚Äč‚Äčsagerne. Det vigtigste er at bringe topledelsen i l√łbet af dit problem. Den nemmeste m√•de at g√łre dette p√• er ved at sende et certificeret brev med en meddelelse adresseret til manageren. Veronika Pankova r√•dgiver ogs√• om at p√•virke agenturer ved hj√¶lp af offentlige organisationer, som hendes afdeling h√łrer til. ”Nogle gange er selskabsledere enige om at hj√¶lpe kun n√•r jeg begynder at tale med dem p√• udvalgets vegne,” bem√¶rker hun og tager straks forbehold, “selvom vi accepterer klager over alle virksomheder, der opererer i Moskva, kan vi kun kontrollere aktiviteterne for dem, der er i det russiske ejendomsgilde eller i Moskva-foreningen for ejendomsm√¶gler (ca. 200 agenturer) “. If√łlge fru Pankova indg√•r parterne i en fjerdedel af sager en mindelig aftale. Resten af ‚Äč‚Äčsagerne er ligeledes l√łst til fordel for en af ‚Äč‚Äčdem. “Hvis vores beslutning ikke passer parterne, g√•r de til retten. Men dette er kun ca. 5% af sagerne,” – sagde repr√¶sentanten for IDA.

F√• kommer virkelig til retten, er advokat Dmitrij Nikolaev enig. “Den gennemsnitlige tid for en civil sag i retten er ni m√•neder. H√•ndh√¶velsesproceduren er endnu langsommere. Tiden, penge og nerver, der bruges vil ikke betale sig,” forklarer han. M√¶glere forst√•r, at ikke alle deres klienter er engagerede menneskerettighedsfork√¶mpere eller retssager og derfor tilbyder dem s√• let at m√łde i retten. S√• det er bedre ikke at bringe det til dette, ikke sk√•ne din indsats for at overf√łre i aftalen med agenturet alle sidstn√¶vnte garantiforpligtelser og i aftalen med ejeren af ‚Äč‚Äčlejligheden – det maksimale antal nuancer, der er relateret til din livsstil. Da udstedelsens mindstepris allerede n√¶rmer sig $ 3 tusind, ser tr√¶tteligheden ikke l√¶ngere sm√•.

Bed√łm denne artikel
( Ingen vurderinger endnu )
Tilf√łj kommentarer

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: