Sådan sælges en lejlighed uden hjælp fra et agentur

En transaktion med eller uden et ejendomsmæglers deltagelse gennemføres praktisk talt efter samme ordning. Så lad os starte forfra.

Lad os sige, at du har en lejlighed, som du beslutter at sælge. Størstedelen af ​​transaktioner på ejendomsmarkedet – ca. 80% – er såkaldte alternativ, der sælger din lejlighed for at købe en anden. Men i dag vil vi kun tale om salg af boliger for at modtage penge, da denne procedure er inkluderet i enhver kombineret transaktion.

Mulighedsvurdering, konsultationer

Den første ting, man begynder med, når man sælger en lejlighed, er i det mindste groft at evaluere ejendommen, det vil sige få oplysninger om omkostningerne. Den nemmeste måde er at studere Moskva-ejendomspublikationer, der straks sender sådanne oplysninger, f.eks. Avisen Iz Ruk v Ruki. Husk at huske, at priserne på lejligheder i avisen ikke er et faktum, men sælgers ønsker.

Reklame

Det næste vigtige punkt er forsyningen af ​​lejligheden til markedet. Du skal sørge for, at så mange potentielle købere som muligt ved det. I dag i Moskva er der omkring tusind små og mellemstore ejendomsmægler, hvor oplysninger om din lejlighed vil blive accepteret gratis, indgået i databasen og vil blive tilbudt alle potentielle købere. Store ejendomsmægler accepterer ikke sådanne oplysninger og foretrækker at indgå en eksklusiv kontrakt, som indebærer at skifte alle bekymringerne ved reklame, registrering og indsamling af en pakke nødvendige dokumenter til deres virksomhed.

En anden måde er at indsende en annonce i avisen Iz Ruk v Ruki eller på Internettet med dit kontakttelefonnummer (normalt hjemme). Dette har sine fordele og ulemper. Ved at angive dit hjemmetelefonnummer har du direkte kontakt med køberen eller ejendomsmæglerfirmaet. Men husk, at når du kommunikerer direkte med disse mennesker, kan du ikke forudsige, hvor anstændigt en bestemt opkalder er, og hvad hans virkelige intentioner er..

Meget afhænger af regelmæssigheden af ​​annonceindgivelsen. Hvis lejligheden er noteret til en likvid pris, skal annoncen offentliggøres mindst to gange om ugen. Hvis lejligheden skal sælges meget hurtigt – tre gange om ugen. Det er meningsløst at lægge en annonce hver dag.

Vis, forhandling

Tilbagekald begynder, du forhandler, kommunikerer, er enig om tidspunktet for synspunkter. Dette skal behandles meget omhyggeligt. Du kender ikke folk, der kommer ind i din lejlighed, så det er bedre at fjerne værdigenstande og genstande fra fremtrædende steder. Men du skal stadig vise alle kroge og kroge (for eksempel er der tapet bag skabet). Erfaringen viser, at en potentiel køber kun er interesseret i rummets tilstand og loftets højde. Han kan kun se på værelser i mere end fem minutter, hvis den skal sælge en lejlighed med møbler eller ombygning. Hvis der ikke er en sådan aftale, men interessen for møbler er opstået, er dette unormalt og bør advare dig.

Lad os sige, at en person har accepteret at købe en lejlighed og er klar til at diskutere betingelserne for dens salg. Forhandling begynder. Der er et specielt udtryk – at modstå forhandlinger. Ved straks at acceptere købers vilkår, viser du, at du kan bevæge dig i pris længere, end den vil blive brugt med det samme. Dette er elementær psykologi, og det sker ofte..

Rådgivning: den første klient, der beslutter at øjeblikkeligt købe din lejlighed til den første tilbudte pris, vi anbefaler det … ikke at sælge. Der er grund til at tro, at du har undervurderet lejligheden og sælger den billigt. Skønt du måske bare er heldig, og det er netop den person, der har brug for en lejlighed i dette særlige sted til denne pris. Dette sker også.

Hvis køberen kom til visningen hos en repræsentant for et ejendomsmæglerfirma, har du en chance for at få nogle af tjenesterne næsten gratis. Agenten kan prøve at løse dine problemer inden for et ejendomsmæglerfirma, så du, villigt eller uvilligt, kommer til tjeneste for et bestemt firma, som kan … fakturere for netop denne service. For eksempel at sige, at “… situationen er mere end alvorlig, vi forpligter os til at løse den, og den koster så meget”. Du har ret til at acceptere eller ikke acceptere de tilbudte betingelser, du kan afvise tjenester og starte salget selv.

Et andet tip: hvis en lejlighed sælges uden deltagelse af et agentur, er det bedre for sælgere at forhandle derhjemme eller på kontoret og for købere derhjemme. I sådanne tilfælde er der et element af “eget” territorium, hvor en person føler sig mere komfortabel, roligere, mere selvsikker.

Aftale med sælgeren (køber)

Mange sælgere fjerner efter en tilsyneladende positiv beslutning udtrykt i ord en annonce for en lejlighed uden at antage, at køberen kan fortsætte med at lede efter en mere rentabel mulighed. Derfor, efter at have nået en aftale, bør sælgere rejse spørgsmålet om en vis forskud for at sikre forpligtelsen til at købe din lejlighed..

Vi råder købere til ikke at rejse dette spørgsmål, forlade det for at være fri i deres videre handlinger. Det er sandt, i dette tilfælde er der risiko for at “gå glip af” den lejlighed, du kan lide, hvis sælgeren finder en mere rentabel kunde.

Det følgende er et temmelig delikat øjeblik. Lad os sige, at du er enig i, at køberen giver et vist beløb for at sikre købet af din lejlighed. Hvordan man udfører dem, hvordan man overfører penge, så der ikke er problemer i fremtiden?

Der er juridiske begreber: en indskudsaftale og en forskudsaftale. Hvis du som sælger af lejligheden har underskrevet en depositum, skal du forstå, at opsigelse af intensionsaftalen, dvs. afslag på at sælge lejligheden til denne køber, kan medføre visse sanktioner. Da det juridisk set lyder som “sælgers misligholdelse og tilbagebetaling af beløbet i dobbelt så stort beløb.” Således vil en erfaren og kompetent køber med sin advokat let sætte dig i økonomisk afhængighed..

For køberen af ​​en lejlighed må man ud over adresse, prisegenskaber og salgsbetingelser ikke glemme at angive betingelserne for den lovlige (uddrag) og fysiske frigivelse af lejligheden. Fysisk befrielse er fjernelse af ting og møbler fra det. Hvis betingelserne ikke er fastsat, insisterer køberen ofte på frigivelse af lejligheden umiddelbart efter underskrivelsen af ​​noten.

Kontrol, forberedelse af en aftale, indsamling af dokumenter

Når alle papirer er udarbejdet og forudbetalingen for lejligheden er accepteret, begynder proceduren for forberedelse af transaktionen. Det er sælgers ansvar at samle et komplet sæt dokumenter. Dette betyder behovet for at løbe gennem alle tilfælde og opnå – jeg understreger inden for en bestemt tidsramme – at få de nødvendige papirer. Dette er en temmelig kompliceret procedure..

For at sælge en lejlighed skal du have følgende dokumenter til rådighed:

1. Titeldokumenter, afhængigt af metoden for erhvervelse af lejligheden, for eksempel: Overførselsaftale, ejerskabsbevis for boligen, certifikat for borettslaget om den betalte andel, BTI-registreringsattest, certifikat for arv, salgskontrakter, donation, bytte, leje, domstolens afgørelse. Hvis dokumenterne til lejligheden går tabt, kan huset sælges i henhold til et uddrag fra registeret, der er udstedt af registreringsudvalget. Det er sandt, i dette tilfælde skal det huskes, at teoretisk set kan man tage et ekstrakt mindst hver dag. Det vil sige, en situation er mulig, når sælgeren, efter at have accepteret din forskud, vil sælge sin lejlighed til en anden køber i morgen. I dette tilfælde anbefaler vi dig at give højst $ 100-200 som et forskud for at minimere dine tab..

2. I BTI er det nødvendigt at opnå: et certifikat (formular 11-A, gyldigt i 1 måned); plantegning, forklaring (gyldigt i 1 år).

For at indsamle disse papirer skal du bruge originaler til titeldokumenterne, dit pas og omkring 150 rubler.

3. I PRÆTET skal du tage:

– et uddrag fra husbogen – på passkontoret;
– en kopi af den økonomiske og personlige konto og et certifikat for fravær af leje restancer – i regnskabsafdelingen.
Alle disse certifikater er gyldige i 1 måned. For at hente dem har du brug for en lejebog, pas eller fuldmagt (hvis du ikke er ejer).

4. Notariseret samtykke fra ægtefællen (henholdsvis sælgeren eller køberen) til at fremmedgør (køber) en lejlighed.

5. Tilladelse af værgemål og værgemyndigheder, hvis mindre børn er involveret i transaktionen.

6. Certifikater fra skattekontoret, hvis lejligheden blev modtaget som en gave eller ved arv, eller er beliggende i Moskva-regionen.

7. Overdragelsesakt, hvis lejligheden blev fremmedgjort efter den 03/01/96.

Når alle ovennævnte dokumenter er samlet, er det bydende nødvendigt at kontrollere dem for sammenhæng med navne, adresser, datoer, underskrifter og deres udskrifter, størrelsen på alle de pågældende områder. Til dato har vi talt ca. 20-22 typer titeldokumenter til en lejlighed, der kun kan være. Jeg understreger – ikke 2, ikke 5, ikke 8, men 22! Derfor anbefaler vi kraftigt, at du får juridisk rådgivning på dette tidspunkt. Købere af en lejlighed – for at forstå, hvordan disse dokumenter overholder kravene i loven. Til sælgeren – for at være sikker på, at det er muligt at sælge lejligheden på dem inden for den specificerede tidsramme. Ofte opstår der en situation, når sælgeren, idet han tror at han har tilstrækkelige dokumenter til transaktionen, indbetaler et depositum under de klart aftalte frister for registrering, men ikke kan modstå dem. Pludselig viser det sig, at en af ​​ejerne døde, og arven ikke blev åbnet, fordi folk mente, at det var unødvendigt. Som et resultat kan en sådan lejlighed ikke sælges, før alle juridiske formaliteter er afgjort..

Bank, notar, registrering

Men antag, at alle dokumenter til lejligheden er i orden, og det er tid til at diskutere spørgsmål om gensidige bosættelser, hvor og hvordan man gør dem. Den mest almindelige måde er at bosætte sig gennem et pengeskab i henhold til en lejekøbsaftale, der er registreret i købers navn. Vi anbefaler dig at være meget forsigtig, når du vælger en bank. Hvis køberen tilbyder en bestemt bank ved at hævde, at hans penge holdes der, og bestyrelsesformanden er hans bedste ven, anbefaler vi ikke at acceptere denne mulighed. I denne situation er alle former for misbrug af klientens position ganske acceptabel. Der skal være et neutralt territorium, der passer til begge sider. Derfor skal spørgsmålet om gensidige afviklinger drøftes på forhånd, også på tidspunktet for overførsel (eller modtagelse) af depositum.

Efter at have lagt pengene, skal du notarisere (på din anmodning) gennemførelsen af ​​kontrakter eller straks indsende dokumenter til statsregistrering.

Juridisk og fysisk fritagelse, acceptattest

Når du endelig modtager registrerede kontrakter om salg og køb af en lejlighed med certifikater for statsregistrering af rettigheder, får du en lovlig (afregistrering) og fysisk (fjernelse af ting) frigivelse af lejligheden. Og hvis du ikke er blevet enige om forsinkelse af penge før overførslen af ​​lejligheden i henhold til loven (udarbejdet med enkel skrift på tidspunktet for overførslen af ​​nøglerne til lejligheden og bøger om værkeregninger), vil det være problematisk for dig at kontrollere processen.

Disse er generelt de grundlæggende regler, der skal følges, når du køber eller sælger en lejlighed. Hvis du ser alvorligt på vores råd og ønsker, skal du nøje studere proceduren for registrering og forberedelse af de relevante dokumenter, kan du sikkert gå videre til transaktionen. Og hvis du har spørgsmål, så kontakt os. Vores firma afholder regelmæssigt gratis seminarer for befolkningen om ejendomsspørgsmål (se materialerne i dette nummer) og har mere end hundrede konsulentcentre i hele Moskva.